招商地产因势而变

　　成立于1984年的招商地产今年刚好走过第二十个年头。而看过《经济观察报》刊出文章“二十年公司：表面的胜利”一文后，招商总经理林少斌对此文的尖锐竟是由衷的感叹，虽然这篇文章并未将“招商”推上二十年公司的大舞台，但林的感叹显然是在思忖如果用“是否是表面的胜利”这把尺子去衡量招商地产，又能打多少分呢？

　　-本报记者 郭云 深圳报道

　　不断降临的机会与挑战

　　从最初的职工福利房和单身公寓开始，到写字楼、商业物业、工业物业，以及后来的别墅、大规模商品住宅小区，有人说，招商地产的20年几乎浓缩了八十年代以来的中国房地产发展史，20年间招商产业链条一步步伸展，成为拥有开发、设计、监理、物业管理在内的房地产全线开发能力及在业内产品线最为丰富的房地产企业。

　　“目前摆在我们面前的机会有两个：一个是国家系列宏观调控举措，一个是国资委关于重组189家央企地产业务的通知”，20年前从学校毕业即来到招商、并不经常在各种媒体面前抛头露面的招商地产总经理林少斌表示。

　　一直试图走出蛇口的招商2003年以来明显加快了在全国各地寻找新项目的计划，那时大家都在谈项目，招商也不例外，但哪些是真正的机会，哪些则暗藏危机，却是一个问题，加上一段时间以来被业内热烈讨论的泡沫，更为这种判断增加了重重疑虑。在北京，招商主要锁定朝阳和丰台两区，但是谈判中项目和政策条件一直在变，到项目拿下来的时候，不知道市场会变成什么样。而在另一个城市，他们看到的是非理性的疯狂销售，一个楼开盘前计划卖5000，结果卖了7000，并且是迅速沽空，因为发展商委托中介，后者抬高楼价然后从中提成，而购买者中几乎全部是以转手获利为目的。2003年中的121文件和18号似乎并没能立刻令房地产行业的这种疯狂行为明显降温，招商却感受到强烈的暗示。

　　“从121文件开始，结合在全国各地市场上的见闻，我们预感到接下来会有一系列宏观调控将直接影响房地产行业，但就好像要让高速行驶的火车停下来也需要时间，这种调控必然是温和的并将持续较长时间。”林说。

　　宏观调控信号令正着手扩张版图的招商意识到机会的来临，他们意识到国家对房地产土地和资金的严控正在使房地产行业的生存环境发生变化：凭借非市场手段拿地、借款而从中获利的竞争者将逐步出局，而谁的资金实力更雄厚，谁的开发周期更短、产品品质更好、销售结转更快、毛利水平更高，谁就可以充分利用当前的市场机遇，获得更加快速的发展，占据更多的市场份额。

　　2004年招商成为深圳开工、销售面积最多的发展商，林少斌表示：“从业务发展看上看，由于各主要城市规划部门全面清查前期审批的项目，拟新开的和土地管理工程受到相关影响，开工的时间估计需后延半年，包括北京和上海项目的开工与销售时间均略有推迟。而2006形势会较好，因为今年还将继续在重庆等城市增加土地储备。”

　　另一个被普遍看好的机会则是，国资委近期发布的关于180余家央企地产业务重组的通知，提及这个涉及总资产达1800亿的重组计划，林少斌似乎显得有些兴致盎然，语速明显加快，却还是不无保留地表示：“目前我们愿意在广泛的范围内与其它企业探讨合作，因为重组是需要建立在一种市场基础上的交易行为，而不是行政手段的干预和支配，既然是市场行为，就意味着公开竞争，任何企业都可以参与重组，如果一家民营企业愿意出更高的价格，那么卖方当然有权利卖给这个民营企业而不是通知所指的五家央企。”

　　因势而变

　　“招商的改变就是蛇口和深圳之间的改变”。1979年，招商局在深圳蛇口创办了国内第一个对外开放的出口加工区：蛇口工业区。工业区伴随产业发展而发展，产业发展所需的配套和服务使得招商地产得以诞生。而随着深圳以及蛇口工业区产业格局的不断变化，招商地产也从不断的变化中逐渐形成自身商品房开发与房屋租赁并举这种既相对稳固又富于特色的业务结构。

　　“在招商的历史中，有过两次因势而变的经历，并最终成为企业发展成长的关键点”，林少斌回忆说，“一个是南海石油开发，另一个则是深圳西部港口的定位与发展”。不同于最初的三来一补加工业，80年代末90年代初南海石油的到来为蛇口带来更多的国际交流和热闹的人群，而就在南海石油仍在招标阶段之时，招商地产就已主动出击，“了解他们需要什么，然后调整我们的产品和服务”，那个时期的转型奠定了招商早期的商业模式雏型。另一个关键点是深圳市政府关于西部港口的定位与规划，堪称整个城市半壁江山的西部港口以及建设，带给蛇口产业更新的机会，也成为招商地产的发展良机。随着工厂逐步迁出蛇口，将目标转向塑造具有浓郁海滨特色的蛇口高尚生活区，此后商品房开发与房屋租赁并举的业务结构开始为企业带来丰沛利润。

　　80年代初，作为国内第一个对外开放的出口加工区，区内主要是三来一补的加工业，招商地产早期所做的厂房就是适应于此。90年代末以来，不断发展的城市将压力施于产业转型，工业区内以消耗资源为主的加工企业面临成本增加的负担，纷纷计划外迁，而当时为其提供厂房建设与出租管理的招商如果不调整赢利模式，必然面临困境。TCL蛇口基地即是一例，90年代初因收购一家香港彩电厂生产线而在蛇口起家的TCL其时也已将主要生产基地搬往成本更低廉的广东惠州，并曾一度打算完全搬离蛇口，但随着蛇口自身产业功能的转变，以及该地区日益加强的便利程度，甚至在与越来越多的国际公司打交道时，蛇口都得到较高认同，最终令TCL改变了计划，保留蛇口基地将其转变为集团研发基地。从工业厂房的建设管理到高质量的生活社区营造，招商地产在不断应变中获得机会。

　　令深圳乃至全国同行感兴趣的是，伴随蛇口产业发展起来的招商地产是否能够在走出蛇口之后仍旧取得成功？

　　正在从蛇口模式走出来的招商地产在完成自身跨区域发展的同时，必将遇到一系列“成长的烦恼”，而对此，招商采取的策略是：一方面调整了蛇口区域的规划和开发进度，以最大限度地利用蛇口地区的价值；另一方面加大区外开发力度，建立以深圳＋广州、上海＋南京、北京＋天津的三大业务片区的合理发展比例的地区结构。

　　林少斌表示，由于房地产的较长周期和弱流通等特性，如果企业仅仅做住宅开发的话，会比较容易受经济周期波动的影响，所以在产品结构上，招商地产仍选择以住宅开发为主，辅之以商业租赁，“我们已经建立了一个好的销售、租赁业务结构，今后公司不但在蛇口开展租赁业务，在深圳、广州地区，在上海、北京地区，在北京、天津地区，也将根据市场情况适当增加租赁业务比重。”

　　还有一些更为复杂的事

　　“评判房地产产品，最重要的应该是产品品质，而品质的提升则有赖于产品的标准化与生产的产业化，标准化不是简单划一，而是指要用工业的标准建造多元的产品”，出身建筑专业的林少斌表示，仍旧处于粗放型发展阶段的房地产业目前更多的却是在追求一些外表的东西，比如色彩、风格、营销等。

　　林少斌表示：“我们正在公司内部推行360度绩效考核，这样对于产品及管理的控制，就有据可依，但整个公司管理标准化的实现还需要一些时间”，据了解，正在招商内部主要业务部门进行的这项绩效考核，每季度都会令一些员工遭到淘汰，而适应这样的事实，脱胎于国企的招商似乎还需要时间，但同样要接受这项考核管理的林少斌表示：“有了这套系统你就会不得不经常思考和检视自己的行为，这很重要。”

　　汽车行业有自己的标准，某一型号的车配置固定的排量、气囊甚至内饰等。房地产行业没有标准，高档住宅和中档住宅如何区分？钢筋混凝土的建筑可以保存一百年都没有问题，但是里面的管线却不能保留那么久，当管线需要更新的时候怎么办？如果为了节水，未来家庭将采用两套供水系统，要在现有基础上改造或加多一套管线怎么办？这些问题正是房地产标准化所要解决的问题，招商地产目前打造的考量系统，可以成为标准吗？就是像“二十年公司”所诉求的，一个企业之所以强大，不仅仅是规模，而是一个完整的系统，这将是任何一个中国企业，在又一个二十年的重任。