佳兆业2019年财报：各业务线均两位数增长，净负债率大降92个百分点

作者 | 商立木

流程编辑 | 小白

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业绩再攀高峰，旧改项目储备深厚。

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在全球疫情肆虐的背景下，世界各国经济的发展都已受到很大影响，对我国而言，房地产行业的发展又成为人民群众频繁讨论的话题。近期，风云君已研究了多家上市房企的财报，今日我们要分析的是一家来自大湾区的房企佳兆业（01638.HK）。

凭借细分领域的独特竞争优势，佳兆业的销售额增速一直表现不错，扮演了近年来的赶超者角色。

在2020年初在三份权威榜单中，上市公司均跻身中国房地产企业TOP30。

1、克而瑞发布的《2019年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中，排名从37位跃升至27位；

2、由中国指数研究院、中国房地产TOP10研究组主办的“2020中国房地产百强企业研究成果发布会”中荣登“2020中国房地产百强企业”第26位；

3、由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办的“2020中国房地产开发企业500强测评成果”中，荣获“2020中国房地产开发企业30强”、“2020中国房地产开发企业城市更新10强”和“2020中国房地产开发企业运营效率10强”等四项大奖。

而与此同时，以地产行业惯有的增长驱动模式，令风云君好奇的地方出现了：公司的净负债率居然下降了92个百分点。

风云君虎躯一震，这是什么情况？于是也立即来了兴致，从年度财报当中去寻找蛛丝马迹。

一、各业务线均录得双位数增长

风云君先带大家看看佳兆业2019年的销售数据。

上市公司物业销售再次超额完成全年目标，实现总合约销售额约881.2亿元，同比增长约25.8%；总合约建筑面积约464.2万平方米，同比增长约21%；合约销售均价约每平方米1.9万元/平方米，同比增长约4%。

佳兆业预计，2020年可售面积将达970万平方米，对应可售货值高达1800亿元，地产业务表现有望再创新高。

也就是说，2020年，上市公司的销售收入有望超过100%。在当前稳定的市场环境下，就问“还有谁”？

2019年，佳兆业整体实现收入达480.22亿，同比增长24.07%，增速较2018年的18.08%明显提升了近6个百分点。

从营收构成分析，物业销售实现收入438.49亿，同比增长21.53%，相比2018年的15.62%呈加速增长态势。

而且，物业销售占总收入的比例达91.31%，是佳兆业最主要的收入来源。

值得一提的是，佳兆业整体营收增速高于其物业销售增速的主要原因是佳兆业其他板块表现不俗，提高了公司整体营收增速。

而这些板块从收入分类上来看，并没有冲淡公司扎根主业的基本盘，而更多是借助主业向外的自然延伸与稳健发展。以物业管理为例，其发展壮大、独立拆分上市目前也是地产公司进一步提升自身运营能力的方式。

随着收入水平的提高，公众对人居环境、消费、文体设施、房产投资等追求不断升级，由此产生许多新的商业机会，而转型为城市综合产业运营商则是许多一线城市房地产商的共同选择。

佳兆业依托地产业务，也抓住了消费升级和经济结构转型的发展机会，布局了几个业务领域。根据公开信息，如今已成为涵盖综合开发、旅游、文化体育、物业管理、商业运营等横跨超20个产业和细分领域的大型上市公司。

举两个例子，佳兆业文体集团目前运营深圳大运中心、深圳南山文体中心、武汉五环体育中心等17个文体场馆，运营面积超200万平方米，管理场馆总资产逾120亿元。

佳兆业商业集团目前运营7座佳兆业广场，主要分布在大湾区，未来三年的在营、筹备、在建商业项目将达64个，总面积超500万平方米。

这也表明了佳兆业的其他业务线与地产主线形成一定程度上的有效协同，未来有望成为集团重要的业绩增长点。

2019年，佳兆业所有业务线均录得双位数的增长，其中物业管理服务和商业运营的收入最高，分别达9.1亿和6.6亿，同比增长75%和35%，租金收入的同比增长率高达64%，表现同样不错。

此外，佳兆业的毛利达138.3亿，同比增长24%，与去年持平；归母净利润为45.94亿元，同比大涨67%；核心净利润达43.03亿，3年复合增速高达75%，表现均相当优秀。

在2019年，利润快速增长的同时，盈利能力也在持续改善。毛利率和净利率分别为28.8%和8.67%，与去年基本持平；平均净资产收益率提升至19.4%，表现相当出色。

佳兆业的业绩之所以能实现高速增长，主要是因为公司在传统优势区域——粤港澳大湾区持续发力，同时聚焦各城市群一二线头部城市，另外在城市更新这一细分领域拥有独特竞争优势。

二、超一半土储位于大湾区

粤港澳大湾区是我国最具活力的经济地区之一，拥有近七千万人口，贡献了全国12.57%的GDP总量，人口集聚的经济效益十分显著，可以说是一块经济发展的“福地”。

2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，对大湾区未来的发展作出明确的规划，同时赋予了大湾区新的发展使命。

佳兆业是深圳本地房企，长期深耕大湾区，拥有大量位于大湾区的土地储备，有望持续受益于大湾区的发展红利。

根据2019年报告，佳兆业土地储备近2700万平方米，对应的土储货值达近5300亿元人民币。这当中，大湾区的土储面积占据66%，而深圳占33%。

而且，2019年，佳兆业通过招拍挂、收并购、旧改等多种渠道新增土地权益建筑面积达412万平方米，其中超一半位于大湾区，广深两座一线城市的占比超三成，有望提高广深两座城市占总土储的比例。

对应的平均权益成本仅为每平方米6609元，土地成本不高，为将来利润提供了保障。

2020年1月13日，佳兆业击败长实集团、新鸿基地产等知名地产商，投得香港新界屯门青山湾一幅地理位置十分优越的住宅地块，首次进军香港住宅市场，成功扩大在大湾区的发展版图。

由于上市公司在大湾区的土储占比较高，因此在2019年，大湾区的合约销售为537.53亿，占对应总额的高达61%，比2018年提升了2个百分点，收入也愈发倚重大湾区的发展。

佳兆业在大湾区土储项目，让风云君对公司未来的业绩还是比较期待。

接下来就再来看看佳兆业在城市更新领域的竞争力。

三、不积跬步，无以至千里

在房地产市场进入存量时代的大背景下，城市更新领域被房地产企业视为新的业绩增长点和三四线楼市平稳后重回大城市市场的重要路径。有机构预测，市场规模将达万亿元级别。

佳兆业是全国第一家专注于旧城改造的企业，自成功运营第一个旧改项目——深圳佳兆业·桂芳园以来，通过32个高质量的旧改项目和近1300万平方米的已转化面积，制定出一套系统的项目流程和管理规范，并培养出一支超过700人的精通规划涉及、法律法规和商业谈判的人才队伍。

而佳兆业在城市更新领域的运营实力也同样获得权威机构及投资者的高度肯定，在“2020中国房地产百强企业研究成果发布会”中荣登“2020中国房地产城市更新优秀企业”TOP1，在房企群雄中独占鳌头。

从城市更新的土地面积看， 2019年，尚未纳入土储的旧改占地面积高达近4000万平方米，同比增长33%，预计货值高达2.5万亿元人民币。

值得一提的是，这庞大的旧改占地面积有99%均位于大湾区，其中63%的占地面积位于大湾区最核心的城市—广州和深圳。

目前已纳入土储的旧改建筑面积为670万平方米，对应土储货值达2200亿元，占总货值约42%，充分表明旧改项目是公司土储货值的重要组成部分。

而且，考虑到未纳入土储的旧改项目几乎都位于大湾区，对应大湾区1358万平方米的建筑面积，即当前旧改项目的建筑面积占大湾区土地储备可能将近一半，表明城市更新领域对深耕大湾区的佳兆业来说是非常关键的。

而旧改项目的拿地成本一般较低，以深圳举例，旧改项目的土地成本约为每平方米1.01万元，而深圳住宅均价在每平方米5万元以上，未来佳兆业利润率还是有保障的。

另外，旧改项目对公司合约销售的贡献逐年走高，从2016年的25%提升至2019年的38%，根据旧改项目的土储占比看，未来有望持续上升。

四、净负债率持续下降

自国家确立“房住不炒”的指导方针以来，各房企为求自保，纷纷开启长达数年的去杠杆过程，通过大量销售回款而增加持有现金、降低负债，优化自身财务状况。

截止2019年末，佳兆业的总资产提升至2709亿，同比增长18%；总权益增加至557亿，同比大涨53%。

其中，现金及银行存款从2018年的229亿大涨至370亿，同比飙升61%，能完全覆盖短期到期债务，资金流转能力和抗风险能力无疑大大加强。

而看负债端，佳兆业2019年的资产负债率为79.44%，扣除合同负债后的负债率为64.9%，均低于2018年。

上市公司的净借款从860亿下降至800亿，同比减少7%，促使净负债率锐减至144%，下降了92个百分点。

净负债/EBITDA从2017年的9.1倍逐年下滑至2019年的4.8倍，且速动比率维持在1.1倍的良好水平，利息覆盖率维持在1.6倍，偿债能力表现平稳。

再来看看融资能力，这关系到上市公司能否在未来保持充足的流动性。

时代传媒曾在2019年9月发布“中国房地产融资能力榜TOP20”，佳兆业荣登榜单TOP8，表明其融资能力位于中国房企前列。

2019年，在境内融资方面，佳兆业获批110亿元人民币的资产支持专项计划，并成功发行26亿元，产品的票面利率在5.4%-7.6%之间，年期在1-4年。

在境外融资方面，佳兆业在10月发行的4亿美元优先票据获美国《财资》杂志评为“2019年最佳高收益债券交易”；2020年2月成功发行4亿美元2021年到期优先票据，票面利率为6.75%，低于2020年1只2月海外债券平均融资成本8.74%。

另外，上市公司通过以下举措，对债务进行积极管理，以求降低债务风险：

1、公司1.5-2.5年期票据在2019年底的收益率较年初收窄近1000个基点，从而降低融资成本。

2、公司4次回购1-2年期票据，共计7.36亿美元，减轻短期资金压力。

3、公司在2020年初发行2笔5年期（及以上）票据，突破2024年的融资壁垒，延长债务还款期。

综上所述，佳兆业在去杠杆方面表现良好，有效降低债务风险，融资能力较为稳定。

五、同舟共济，共克时艰

来看看上市公司的社会责任方面。

1月26日，佳兆业捐款1000万元，支持武汉市及孝感市的疫情防控工作，随后在2月13日再度向湖北地区捐赠5000套防护服、新鲜蔬菜500吨和2.5吨酒精。

另外，佳兆业对自家商户的支持力度也比较大，尽最大努力降低商户在疫情期间的损失。

1月31日，佳兆业商业集团宣布，免除旗下7个购物中心所有商户于1月25日至2月8日租金的扶持。

而另专业集团佳兆业文体集团宣布，于2月1日起免除国内旗下所有场馆入驻商家半个月的租金，表明上市公司与商户同舟共济、共克时艰的决心。

结束语

2019年，佳兆业稳扎稳打地持续发展，再次向投资者交出一份不错的成绩单。

展望未来，佳兆业在大湾区坐拥优质的土地储备和较低的土地成本，在城市更新方面的优势有望持续放大。

因而，受益于大湾区腾飞和城市更新的客观条件，佳兆业的盈利能力还是有保障的。

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