佳兆业美好(02168.HK)公司研究报告：打造全产业服务链，业态丰富、成长性高，给予“优于大市”评级

原标题：佳兆业美好(02168.HK)公司研究报告：打造全产业服务链，业态丰富、成长性高，给予“优于大市”评级 来源：格隆汇

机构：海通证券

评级：优于大市

投资要点：

公司业务多元化，是全国领先的综合物管服务供货商。公司专注于中高端物业，业务类型包括物业管理服务、交付前及顾问服务、小区增值服务及智能解决方案服务。物业类型包括住宅、商业、写字楼、市政、文体等。公司控股股东为控股73.95%的叶昌投资有限公司，实际控制人为佳兆业集团控股有限公司。2018年12月6日，公司在香港联交所主板上市。2020年公司位列中国物业服务企业第11名，2019粤港澳大湾区物业服务企业50强第8名。

公司归母净利润快速上升，在管建面升至4620.7万平。2019年，公司实现营业总收入和归母净利润分别为12.62亿元、1.64亿元，分别同比增加40.91%、203.2%。2019年，公司物业管理服务、交付前及顾问服务、小区增值服务及智能解决方案服务收入占比分别为44.34%、37.04%、9.63%、8.99%。截止2019年底，公司在大湾区、长三角、环渤海、华西、华中地区的在管物业建面分别为1239万平、2094万平、378万平、598万平、312万平。截止2019年底，公司物业管理总在管建筑面积达46.2百万平，总物业管理数量为304个，当中包括164个住宅小区及140项非住宅物业。

公司特点：1）依靠佳兆业集团和第三方收购，公司获得了较高的成长性。近年来，公司控股股东佳兆业集团土地储备持续增长。而除2019年以外，佳兆业集团交付给公司的物业管理建面占比均高达80%以上。2019年，公司通过第三方收购，总在管建筑面积增加了逾16.3百万平。2）依靠佳兆业集团在旧改上雄厚实力，公司服务业态较为丰富。截止2019年底，佳兆业集团已经成功转换近1281万平旧改项目。由于旧改项目主要分布在大湾区的城市中心区域，这使得集团交付给公司的物管项目类型和公司服务类型较为丰富。

公司各业务类型呈互动促进关系。我们认为，公司的物管服务属于基础性业务，公司据此获得的管理经验积累和母公司的资源有助于其进一步向上获得支付前及顾问服务，向下围绕“人、财、车、房”外延多元化增值服务。考虑到服务多元化会提高公司服务的成本，因此公司会进一步通过智能解决方案服务实现在提升服务质量的前提下降低服务的成本。上述衍生的三种辅助服务类型都对公司物管服务提供了利润反哺。

合理价值区间为45.28-52.82港元，“优于大市”评级。我们预计公司2020-2022年EPS分别为1.38元、1.88元、2.54元。参考同类可比公司估值，给予公司2020年30-35倍的动态市盈率，对应合理价值区间为45.28-52.82港元（41.40-48.30元人民币，港币汇率中间价为0.91435人民币/港元），给予“优于大市”评级。

风险提示。人工成本上升风险；区域过度集中风险；增值业务拓展不及预期风险。

海量资讯、精准解读，尽在新浪财经APP