融创两天大涨超9%，地产股的拐点到了吗？

原标题：融创两天大涨超9%，地产股的拐点到了吗？ 来源：华盛学院

作者：charlieH

在12月伊始，恒生指数再次显现震荡态势之下，有一个板块开始走强，那就是内地房地产股。

在12月2日，一向倍受投资者和北水关注的融创中国高开高走，涨幅一度超过7%，到了12月3日早盘股价更是站上42.1港元的近半年高位，两天涨幅超过9%。

如果从全年来看，融创的股东可谓是一个收获年，在2019年截止至12月3日，融创的最大年涨幅超过64%。

来源：华盛证券

而另一只市值超过2000亿，资产超过2万亿的巨头中国恒大也在12月2日取得久违的大涨，单日涨幅最大超过7.8%，市值一日增长近150亿港元。

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从全年来看，恒大的表现不如融创，但总跌幅也缩窄至15%。除了融创、恒大以外，12月2日还有中国奥园、华润置地、新城发展、旭辉控股集团单日涨幅在4%以上。

究竟是什么原因，导致内地地产股大涨，而久久被打压的地产行业是否迎来回暖的曙光了呢？

1-11月TOP100房企放榜，恒大、融创亮眼

日前，各大房地产企业公布了11月的销售成绩，根据克尔瑞数据显示该月融创中国、中国恒大销售金额都有超20%的同比增长。

11月碧桂园的销售金额为860亿元，同比增62%，融创中国为665亿元，同比增48%，万科为553亿元，同比下降5%，中国恒大为420亿元，同比增23%。这是前4大的地产商数据，仅万科的同比数据是下降的。

来源：CRIC

而1-11月的数据可以看到，中国恒大实现销售金额5854.8亿元，同比增长9.4%，此前订立的6000亿全年目标已经完成98%。融创中国2019年1-11月实现销售金额为5004.3亿元，排名在碧桂园、恒大、万科之后。

但在房地产行业中有许多项目是合作开发的，所以权益销售额更能体现对业绩的影响。而融创中国正是在前11月首次亿3454亿元的权益销售额完成历史首次对万科3445.92亿元权益销售额的反超。

佛山、深汕放开限购，暖风将吹房地产？

此前“房住不炒”的核心宗旨被管理层再三强调，因此许多的地产股即使业绩优秀，但在股市上的表现也长期被压制。所以政策风向对于投资地产股的影响还是比较明显的。但年底往往是各地房地产政策密集出台的时间窗口。

首先是11月29日，佛山市人力资源和社会保障局在官网发布《关于进一步完善人才住房政策的补充通知》，在佛山市工作、具有本科及以上学历或中级工及以上职业资格的人才，首套购房不受户籍和个税、社保缴存限制。

来源：佛山人社局，住建局

根据第一财经报道，该《通知》一经挂出，这座南粤历史名城的地产情绪被瞬间点燃了。

比如头部房企万科当即做出反应，旗下位于佛山桂城的人气楼盘万科金域蓝湾，于当晚20点30分接到总部通知——火线加推最后一栋，单价22000元/平方米起！

“昨晚整夜不打烊！”该盘驻场销售人员表示，因为即使到半夜，有客户预约第二日看房、有客户下定占位……一度消失的购房者，如同春笋般涌了出来。

万科并非孤案。多家规模房企证实，旗下佛山公司昨天夜里加班梳理在售资源，有的撤回原有折扣，有的上调单价，有的取消员工休假，所有一线销售待命，备战周末。

无独有偶，在深汕合作区的商品房政策也在12月2日迎来两年多以来首次解冻。一是居民家庭在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数不得超过2套，成年单身人士（含离异）在合作区持有的商品住房、商务公寓总套数只能1套。

二是在合作区购买的商品住房不计入购房者在深圳市其他区（新区）购买商品住房的套数限购范畴；在深圳市其他区（新区）购买的商品住房、商务公寓不计入购房者在合作区购买商品住房、商务公寓的套数限购范畴。

根据不完全统计，2019年已经有超过百地发布人才购房政策，从购房资格、公积金提取以及社保年限方面对人才进行了一定的政策倾斜。

尤其10月以来，人才优惠购房的政策逐步蔓延至海南三亚市、江苏南京市六合区、上海市临港新区以及四川成都市天府新区等区域，这些地区楼市都曾领涨当地。

在目前房地产调控不松动的当下，前述多个城市的调整可以引起资本市场对于房地产政策向好的预期。

头部地产商业绩稳定，低估值有上涨动能

以头部地产商融创中国为例，从上文的第一部分的销售情况来看，销售金额在调控并未放松的前提下仍保持了高达20%的增长。从过往业绩来看，2016年年报以来，融创中国的营收同比增长都在50%以上，而净利润同比增长也在50%以上。

由于房地产企业的营收额仅代表房企在财报当期的结转收入，房企营业收入往往滞后于销售业绩。如房企2019上半年的收入便多是来自于企业2017年—2018年项目的结转。

所以像融创中国这一类在2019年仍能保持较好的销售业绩房企，即使到2021年营收和净利润也有很好的保证。

来源：wind，华盛证券

在业绩增速在50%以上的情况下，融创中国最新的滚动市盈率仍只有7.78，估值上看是比较低的。如果按照当前业绩增速不变，在2020年-2021年融创股价不涨的话，市盈率有望继续下行。

所以优质房企的上涨动力还是比较足的，同样的前四大房企碧桂园以及万科企业的市盈率目前也都在10以下。

来源：wind，华盛证券

值得一提的是融创中国在号称地产“寒冬”的2019年，还坚持贯彻了“买买买”的并购模式。前几年孙宏斌150亿入股乐视系、大手笔收购万达文旅都是倍受市场关注的案例。

而到了2019年初，孙宏斌以126亿元拿下泛海系在北京上海的核心地块项目，年中收购了李嘉诚在大连的项目；临近年底还以153亿元重磅收购了云南城投旗下环球实际和时代环球的51%股权，这其中项目的总建筑面积超过3000万平方米、可售建筑面积超过2771万平方米。

来图为孙宏斌与环球世纪创始人邓鸿

对此有媒体问孙宏斌并购资金如何周转过来，孙宏斌解释是卖出来的，“我们每个月销售回款五六百亿元，买一个东西花100亿没有什么困难。但我们不是买完之后就藏在家里了，而是马上加价卖掉。

我们付了万达438亿，这3年里我们卖了1600亿，一部分是工程款，一部分是收回来的款项。”从公开的销售金额数据来看，融创销售良好，孙宏斌的解释还是很有“底气”的。

结语：权威券商中金公司在11月初曾发表研报，表示目前中资地产股风险收益优势突出，建议投资者配置基本面扎实的优质股。像H股方面推荐融创中国、中海外以及龙湖集团等标的，预期2019-2020年可实现平均核心利润不低于20%的增长。

同时中金还预计2020年地产销售全年趋于平稳，前十房企集中度将从目前29%提升至32%，未来5年销售额平均可实现10%以上按年增幅。融创在2019年已经有所喜人的表现，看来头部地产股的春天也值得期待。

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