凭什么获奖无数？揭秘你所不知道的中海物业

文 | 黄思琳

地产政策强调控给增量市场泼了冷水，但伴随城镇化不断推进、 居民消费升级以及存量物业面积的持续增长，物业风口却悄然来临，在资本和科技的双轮驱动下，物业企业正迅速成长。

　　兴业证券2018物业管理行业研报指出，截至2019年4月19日，港股物业管理行业平均PE达到19.7倍，各市场物业板块综合估值达到17.2倍。

　　这其中，就有着自2015年上市4年来，板块累计涨幅259%，处于行业领先水平的中海物业。

2018年，中海物业全年派息共4港仙，派息比例达到33%，整体财务表现良好，维持稳中有升趋势。

兴业证券研判，2018年中海物业管理收入及在管面积增长整体符合预期，背靠中国海外发展合约销售增速亮眼，为公司未来2-3年的合约面积交付打下稳固基础。在规模化、标准化的发展态势下，中海物业还将会收获长期红利。

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揭秘一：1.42亿平方米服务面积的背后

1986年，中国香港，中海物业正式注册成立。

5年后的1991年，中海物业开始进入内地，辅助并战略性配合中国海外发展在香港及内地的房地产业务。

2015年10月23日，中海物业在香港联交所主板上市，股票代码（02669.HK），标志着中海物业正式迈入国际资本市场。以在港上市的市值计算，达到35亿港元，在行业中排行第二。

中海物业除了背靠兄弟企业中国内地房地产行业的开拓者、引领者—海外发展（688.hk）之外，自身也是中国首批一级资历物业管理企业。

与大多数央企所不同的是，中海物业生于香港，长于内地，自带香港市场的孵化锻炼，又在充满市场竞争力的行业氛围里摸爬滚打，锻炼洗礼，一开始便奠定了对市场、客户、服务业的深度理解能力。

　　从33年前发轫至今，中海物业借助资本力量，通过收并购等手段，大力拓展管理规模。以高端品质、高线布局及央企背景构筑强大竞争力，促进公司持续稳健、高质量增长。

截至2019年4月，中海物业业务分布多达80个主要城市（中国76城，海外4城）服务面积1.42亿平方米，服务项目多达740个，服务客户超500万人，服务超过100家世界500强客户，优秀示范项目达206个。

2019年5月26日，中国物业管理协会第五次会员代表大会在京召开，会议公布了第五届理事会理事候选人名单，中海物业在近3000家会员单位中脱颖而出，获选中国物业管理协会副会长单位。

中海物业风雨33载，将400多项荣誉纳入囊中，可谓拿奖到手软，2008-2018年，连续十一年入选“中国物业服务百强企业TOP10”；2018年9月，获“中国物业管理百强企业”第一名（排名来自中国房地产报）；2018年10月，获“中国物业服务企业综合实力测评TOP10”；2019年3月，入选“2019中国物业服务企业top30”榜单；2019年3月，获“2018-2019物业服务年度创新先锋”；2019年5月，获2019物业服务企业上市公司TOP10”第三。

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揭秘二：凭什么被世界500强信任？

作为世界500强信任的物业服务商，中海物业品质市场认可度高，风格素来以“稳健”著称。在业内，中海一直是“偷师”的目标，但却从未被超越。

2018年年报报告显示，截至2018年12月31日，中海物业总收入41.55亿港元，同比增长23.7%，主要受到在管面积的增加所影响，经营利润至5.58亿港元，同比上升27.5%，毛利增加5.8%至8.49亿港元，物业管理建筑面积由2017年年底的12.83亿平方米上升9.8%至14.09亿平方米，而截至2019年4月底，中海物业管理建筑面积达到了1.42亿平方米。

目前，中海物业聚焦一二线城市，且项目密度较同业大，增值服务空间广阔，翻开中海物业的客户名录可以发现，除了一众国字头市政项目外，地标性建筑群落的国内城市名片项目也赫然在目，如深圳·腾讯科兴甲级写字楼、腾讯云数据中心、北京·新浪总部大厦、深圳·中建钢构、深圳音乐厅、中央人民政府驻香港联络办公大楼、深圳湾口岸港方口岸管理区等。100多家世界500强巨头，如华为、安盛、丰田、宝马、迪士尼等也都是与中海物业最为信赖的合作伙伴。

2018年，中海物业积极拓展外接业务，取得多个大型官方项目的新管理合约，包括北京雄安新区首个启动项目“雄安市民服务中心”、深圳当代艺术馆与城市规划馆等知名公建项目。

　　在粤港澳大湾区发展的大背景下，中海物业也在港澳地区对商业以及政府项目进行了积极拓展，目前，中海物业在港澳地区在管项目多达128个，在管项目面积达654.3万平方米，来自香港和澳门的业务收入为5.7亿港元，按年增长25.3%，占比约13.5%。

据了解，香港律政中心、启德邮轮码头、展城馆等香港特区政府物业项目，都由中海物业提供服务。整个香港包括珠港澳大桥港方口岸的15个口岸中，中海物业提供服务就达13个，包括港珠澳大桥口岸、西九龙高铁站等知名地标项目，市场占有率超过80%。

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揭秘三：论“技术密集型”物业是怎样炼成的？

凭借关联地产商增长、自身品牌品质市场化外拓、并购整合以及增值服务业务拓展实现市占率提升，业主对物业品质要求的不断提高也赋予了行业更深层的生命力。

中海物业，开创性地将品牌定位为“房地产全价值链物业服务一体化解决方案提供者”。

“房地产全行业价值链的营运服务商”旨在物业设计定位之初，或营销、施工、承接查验环节中，中海物业作为专业顾问全程参与，提前规避后期托管会遇到的各类问题，以下游的海量丰富经验，倒逼上游的物业本体优化，源头上保障物业资产的长远价值，超越传统物业。

2018年，是中海物业策略改变提升效绩的重要一年，通过管理创新及智能科技的推广应用，加速“智慧化”迭代，并坚持以客户价值创造为导向，立足物业基础服务并借助物联网平台和移动互联网平台为营销渠道，在智能硬件、云计算、大数据、社区的智能化的应用上，保证了扩张和收益的增速。

中海物业开发了三大互联网平台，包括基于物联网的智慧园区运行平台、社区资产及服务运营平台、基于设备全生命周期管理的运维平台，以“物联网大数据平台+设备设施运维平台”实现社区智能驱动。

目前，社区互联平台已推广到506个项目，注册用户达到62万，单月在线缴费金额超过2000万元，月活率超过25%，互联平台成为与业主沟通的重要渠道。

2018年10月24日，中海物业还与华为联手，推进智能园区建设，搭建更智能更智慧的物业增值服务平台。有人评价：“中海物业把劳动密集型产业，做成了技术、知识密集型产业。”

目前，中海物业基础管理服务的收入为37.5亿港元，按年增长21.0%，占比约为90.1%，增值服务收入则约为4.1亿港元，按年增长55.7%，占比达到了9.9%。

由此可见，年增长55.7%的增值服务收入未来将形成中海物业新的业绩增长点。

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揭秘四：工科中海的“十八匠”武艺

中海物业被誉为“内地物管行业的黄埔军校”，其人才保障与培训系统功不可没。最被业内称道的，则是中海独创的“十八匠” 工匠体系——即5321工匠人才计划，46位技术专家、60位专家级技师，在该体系里，中海物业拥有为数众多的各类型专家，并搭建了多种方式的培养提升系统，这对整个行业都贡献巨大。

此外，“工科中海”的工程运维能力、针对不同市场主体的产品定制能力，稳健成熟的基础服务能力，都是中海物业立足江湖的深厚内功。

中海物业多年来沉淀了一套完整的专业化、规范化、标准化的物业服务运作体系，ISO9001、ISO14001、OHSAS18001三体系已融入管理服务实践过程，已将成熟的品质管控标准及作业流程导入信息化系统，全方位实现标准落地、现场巡查及远程监控的结合，为中海物业持续、稳定的提供高品质的服务奠定了基础。

　　早在十一年前，中海物业就获得深圳首届区长质量奖，评奖标准来源于美国波多里奇国家质量奖卓越绩效标准。

为巩固作为中高端物业管理服务供应商的品牌知名度，中海物业集团调整了人力资源分配架构，以激活生产能力，提升成本效益，部分后勤人员调移至前线项目工作，加强一线员工应对能力，加强了对营运项目管理人员的直接投入。