观察君注：本文由小债看市（ID:little-bond）授权发布，作者小债看市。
当代置业美元债加速到期，节能置业涉多起被执行立案，且被纳入失信被执行人，其子公司股权被冻结，公司经营和信用状况进一步恶化。
01.债务逾期
7月18日，当代节能置业股份有限公司（以下简称“节能置业”）公告称，公司新增两笔子公司到期未能偿还的债务，本金总金额为5000万元。
未能清偿债务公告
公告显示，因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2021年四季度末至今，节能置业公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，加之部分金融机构提前宣布到期，导致出现部分债务未能如期偿还的情况。
截至本公告出具之日，节能置业逾期债务的累计本金总额为3.5亿元，逾期债务的累计本息总额为3.6亿元。
值得注意的是，根据受托管理协议约定的“违约事项”情形，节能置业前述债务违约已触发受托管理协议要求的交叉违约条款。
《小债看市》统计，目前节能置业尚存6.85亿公司债“19当代01”，将于2022年7月30日到期；另外信贷资产支持证券“当代次级”和“PR当代02”也将于2022年8月5日到期，公司面临集中兑付压力大。
据公开资料，节能置业是当代置业（01107.HK）境内主要的房地产开发运营平台，占当地置业资产、收入及利润的比重很高。
2021年10月，当代置业2.5亿美元债未能如期兑付，拉开“当代系”债务违约的序幕。
截至2022年1月，当代置业境外优先票据未偿还本金总额约为13.48亿美元，并收到若干美元债持有人通知要求提早偿还债务。
当代置业美元债加速到期，以及节能置业涉多起被执行立案，且被纳入失信被执行人，其子公司股权被冻结等事项，表明公司经营和信用状况进一步恶化。
由此可见，“当代系”债务危机已从境外蔓延至境内，节能置业即将到期的公开债券会否违约，还需进一步观察。
在信用评级方面，自2021年10月当代置业美元债违约后，节能置业的信用等级一路遭下调，其主体评级已从AA下调至BBB-，公司信用资质持续恶化。
主体评级
截止2021年12月末，节能置业有息负债80.19亿元，其中银行融资43.21亿，信托产品融资26.03亿，其他融资10.95亿元。
债务期限结构方面，节能置业2022年底到期债务规模51.86亿元，2022年后到期金额为25.24亿元，公司短期偿债压力较大。
2021年，节能置业归母净利润为-7.75亿元，业绩首次出现亏损，另外其2021年度财务报表被出具无法表示意见审计报告。
02.危机爆发
据官网介绍，当代置业成立于2000年，总部位于北京，2013年在香港联合交易所上市。
当代置业具有一级房地产开发资质，自主研发运营十大绿色科技系统和五大扩展系统，打造中国绿色科技地产领域的标志性品牌――“MOMΛ”，当代MOMΛ项目曾荣获世界十大建筑奇迹之一。
当代置业官网
从股权结构看，当代置业的控股股东为极地控股有限公司，持股比例为65.38%，公司实际控制人为张雷。
股权结构图2021年，当代置业合约销售额约360.5亿元，同比下滑14.59%，未完成470亿元销售目标。
据克而瑞数据，当代置业以317.2亿操盘金额位居房企第75位；以313.1万平方米操盘面积排第52名，属于百强房企行列。
克而瑞数据
在土储方面，2021年上半年当代置业拿地毫不手软，其在西安、重庆、青岛、苏州、合肥和呼和浩特等地新获取了20个项目，新增计容建筑面积356.4万平方米。
截至期末，当代置业土地储备合计1676万平方米。
据半年报显示，2021年上半年当代置业实现营业收入95.43亿元，同比增长9.56%；实现净利润4.48亿元，同比增长12.56%。
近年来，当代置业的盈利能力一般，自2020年起其毛利率、净利率开始走低，经营性现金流净额持续净流出。
归母净利润
截至2021年6月末，当代置业总资产为984.36亿元，总负债862.6亿元，净资产121.8亿元，资产负债率87.6%。
近年来，当代置业财务杠杆高企，资产负债率一直维持高位，2017-2020年该指标分别为84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。
财务杠杆
从“三道红线”看，截至2021年6月末，当代置业剔除预收款后的资产负债率为83%，净负债率93%，非受限现金短债比1.46，踩中一道红线归为“黄档”。
《小债看市》分析债务结构发现，当代置业主要以流动负债为主，占总债务的77%。
截至2021年6月末，当代置业流动负债有661.8亿元，其中一年内到期的短期债务有93.47亿元。
相较于短债规模，当代置业流动性尚可，其账上现金及现金等价物有136.2亿元，可以覆盖短债，短期偿债压力可控。
除此之外，当代置业还有200.8亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计194.1亿元。
整体来看，当代置业刚性债务有287.57亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为33%。
其中，当代置业银行及其他借款192.82亿元，优先票据85.34亿元及公司债券9.39亿元。
有息负债规模较大，当代置业的融资成本高企，2020年其加权平均融资成本为9.9%，与2019年持平。
2021年上半年，当代置业利息合计13.73亿元，扣除发展中的待售物业资本化金额为2.06亿元，对利润形成严重侵蚀。
在融资渠道方面，当代置业渠道较为狭窄，主要通过借款、发债和股权等渠道融资。
为应付债务危机，当代置业本打算将旗下物业公司出售给融创服务，但就在双方签署协议的最后一天，其临时推翻协议，不接受融创的“杀价”。
除此之外，当代置业还通过撤销派发中期股息、提供股东贷款等方式自救，但效果甚微。
总得来看，当代置业盈利能力一般，财务杠杆高企，融资成本居高不下，在房地产行业下行周期中面临债务和融资双重压力。
03.错失黄金十年
毕业于西南政法大学的张雷，曾在体制内工作多年。
从1995年开始，张雷担任北京中际房地产开发有限公司总经理，开始涉足房地产开发项目。
2000年，张雷创办北京当代鸿运房地产，也就是当代集团的前身。随后经营开发了满庭芳园、当代城市家园、青云科技大厦、当代万国城等项目。
当代置业董事局主席张雷
两年后，当代集团在香港成立了盈港实业集团，专门来负责公司在海外融资事宜。
2008年，当代置业上报了A股上市计划，但随后A股房企上市被叫停。两年后当代置业转战H股，又过了三年才修成正果。
2013年，张雷敲响了港交所的上市钟声，当代置业登陆资本市场。
不过，在以销售额、土地规模以及高利润为衡量标准的香港资本市场，当代置业上市后股价表现不如人意，首日挂牌即跌穿招股价，一度大跌9%。
在张雷去德国的一次考察后，便钟情于绿色地产的开发，当代置业自此也成为一家有着绿色情怀的公司。
但随着中国金茂、朗诗集团等资金雄厚的房企加入绿色科技地产赛道，当代置业的竞争力引发疑问。
另外，由于张雷过度关注细节，使得当代置业在管理效率、成本控制方面明显不如其他房企，在房地产黄金十年错失了发展良机。
2017-2019年，当代置业合约销售额分别为221.86、321.57以及362.03亿元，其销售业绩增速较慢。
事实上，当代置业并非对规模没有追求。早在多年前张雷就曾立下“2005年要突破100亿元，2007年突破300亿元，2009年突破700亿元，2010年则要达到900亿元”的豪言壮志。
随后，当代置业不断加大投入力度，但在加大拿地力度的同时，其债务问题也随之凸显，债务危机一触即发。
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