原标题：万科A:市盈率不足10倍的行业龙头!新增拿地聚焦一二线城市 来源：尹星河996
一、12月销售创单月新高
万科A 12月积极推盘销售同增77.2%，全年销售突破7000亿同增11.6%。12月公司实现销售面积642.2万方，同比增长54.8%；实现销售金额1015.4亿元，同比增长77.2%，今年底公司推盘量大幅提升带动销售创单月新高；销售均价15811.27元/平，同比提升14.4%，由于12月公司销售集中于南方区域，故销售均价也有明显提升。
二、新增拿地聚焦一二线核心城市
全年权益拿地金额同比降低18.7%，权益比66.9%同降5.7个百分点。公司12月新增项目34个，计容建面776.7万方，同比增长93.5%；权益建面530.2万方，同比增长792.6%；权益金额393.82亿元，同比增长406.4%。1-12月累计新增土储计容建面3199.5万方，同比降低17.4%；权益建面2141.6万方，同比降低23.8%；权益金额1413.79亿元，同比降低18.7%。
12月新增拿地聚焦一二线核心城市，全年长三角占比最高16.28%。一二三线计容建面占比分别为8.73%、62.31%、28.96%，且主要分布在粤港澳大湾区（17.50%）、滇中城市群（15.10%）、成渝城市群（11.24%）。公司1-12月累计新增土储计容建面一二三线占比分别为3.56%、51.52%、44.92%，分城市群来看主要集中在长三角（16.28%）、粤港澳大湾区（14.27%）和山东半岛城市群（9.79%）。
三、探索旧城改造和TOD模式
1月19日，发改委在发布会上表示，以高质量供给进一步提升传统消费。要积极发展住房租赁市场，促进住房消费健康发展。
万科经历了“多元化-房地产-地产相关多元化”的探索过程。历经30余年发展，公司定位为“城乡建设与生活服务商”，物流地产、长租公寓等地产相关多元化业务齐发展。公司股权引入深圳地铁，深化“轨道+物业”发展模式。
其中，物业服务通过城市空间物业提升内在价值；长租公寓、商业地产、物流地产等业务在REITs和资产证券化发展的推动下打开新局面。
探索旧城改造和TOD模式。公司一直以来秉承不囤地理念，强调“量入为出”投资战略，保持稳健经营。在公司刚需产品定位支撑销售韧性、营收确认基础坚实、土地投资布局享受都市圈红利等传统优势的基础上，随着公开拍地竞争难度加大，公司逐渐打开旧城改造和TOD模式发展，为开发业务带来新增长曲线。
四、财务稳健，三道红线影响无忧
截至2020第三季度，公司剔除预收账款后的资产负债率为74.20%，超过红线上限，净负债率28.51%，远低于红线标准，常年保持在行业低位，现金短债比1.97。
公司对有息负债的控制相对严格，因而有息负债限制增长不超过10%对其整体发展影响不大。同时随着项目竣工确认收入后增厚净资产，公司剔除预收账款后的资产负债率能够得到有效控制。整体来看公司受三道红线影响有限。
五、规模再突破，全年表现超预期
天风证券 认为公司12月份单月同比、环比量价齐升，规模高增明显，创历史来单月销售规模新高，全年销售超7千亿，规模再突破，全年表现超预期。预计公司20-22年归母净利润分别为429.8、476.8、528.7亿元，对应EPS为3.7、4.10和4.55元，对应PE为8.35、7.53和6.79，维持“密切关注”评级。
财信证券认为，在行业由粗狂式发展进入精细化运营发展阶段中，公司以其突出的品牌影响力、丰富的运营管理经验、敏锐的战略前瞻性判断、严谨的风险控制策略，领先行业发展。预计公司2020、2021、2022分别实现422.38、506.67、578.41亿元，对应EPS分别为3.73、4.36和4.98元。考虑到公司长期发展的稳健性和行业龙头地位，给予公司2021年底7-8倍PE，对应合理价格区间为30.52-34.88元，维持公司“密切关注”评级。
潜在风险：行业政策持续收紧，公司销售不及预期；公司计提大额减值准备影响业绩；多元业务发展不及预期。
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