2019中国百城建筑新地标研究报告|容积率_新浪财经

原标题：2019中国百城建筑新地标研究报告来源：中指研究院

当前，随着我国房地产市场发展“新时代”的到来，由于不同城市、不同业态、不同项目因地理位置、调控政策、城市发展规划以及资源禀赋各异等多方面因素影响，市场表现持续分化。在此过程中，客户对地标建筑的关注点，不仅仅局限于建筑外观、建筑高度等外在特征，地标建筑的创新服务以及创新技术等要素也逐渐成为客户关注的焦点。

为客观反映当前中国城市建筑的整体发展水平，凸显百城建筑新地标的视觉价值、功能特征与文化内涵，推动中国建筑向国际化、多元化、绿色化方向发展。自2004年开始，中国指数研究院、中国房地产指数系统开展“中国建筑新地标研究”引起国内外社会各界的广泛关注，相关研究成果成为评判我国建筑整体状况与发展水平的重要依据。2019年，中国指数研究院、中国房地产指数系统在总结过去15年“中国建筑新地标”研究经验的基础上，结合中国房地产指数系统百城价格指数研究成果，进一步完善了研究方法体系，通过分析项目在“功能性”、“标识性”两个方面的表现，全面凸显百城建筑新地标的功能特征、文化内涵和收益水平，继续加大对地标建筑内部服务、创新技术等内涵因素的分析，最终形成“2019中国百城建筑新地标”研究成果。

在2019中国百城建筑新地标研究中，研究组从建筑规模、市场表现、技术创新、服务功能、显性标识、隐性标识对样本项目进行评价，将六项指标中的得分按照一定的权重值（权重来自于六项得分的“方差-协方差分析”）进行加总，最终评价得出“2019中国百城建筑新地标”。

区位分布：珠三角为新地标样本项目最集中的区域，二线城市新地标项目数量占据绝对优势

受国家政策导向以及经济发展水平等因素影响，2019中国百城建筑新地标样本中，珠三角地区继续为新地标样本项目最为集中的区域，长三角、环渤海、珠三角以及西北地区样本项目数量占比略有下降，中部以及西南地区新地标布局加速。2019中国百城建筑新地标样本项目主要集中在珠三角、长三角和环渤海地区，三大区域新地标样本项目合计占比为54.6%，较2018年下降8个百分点。

图：2019中国百城建筑新地标样本项目总体分布情况

从城市类别来看，二线城市新地标项目数量持续占据绝对优势。二线城市新地标样本项目占比为48.2%，较去年下降约9.7个百分点；三四线城市较去年大幅提升15个百分点至43.5%；一线城市占比降至8.3%，较2018年下降5.3个百分点。

图：2019中国百城建筑新地标样本项目区域分布情况

建筑新地标样本项目分布主要集中在城市新兴区，次级中心区以及城市新兴区占比继续得到提升。2019中国百城建筑新地标样本项目分布在城市中心区、次级中心区以及城市新兴区的占比分别为31.3%、27.4%和34.6%，城市中心区占比较2018年下降7个百分点，而次级中心区以及城市新兴区占比分别提升6.2个百分点和3.3个百分点；其他区域的占比为6.7%，较去年下降2.5个百分点。

图：2019中国百城建筑新地标样本项目区位分布情况

发展特征：业态组合更趋合理，绿色建筑规模化发展

1、地标建筑规模持续下降，平均高度较去年小幅提升，业态组合更趋合理

（1）百万平方米以上项目占比小幅提升，平均建筑规模持续下降

调查显示，2019中国百城建筑新地标样本平均建筑规模为63.4万㎡，较2018年下降1.0万㎡。究其原因，随着我国新型城镇化稳步推进，受限于日益稀缺的土地资源，大体量的地块出让越来越少，导致新地标建筑面积呈现出小幅下降趋势。

图：2015-2019年中国百城建筑新地标样本项目平均建筑面积及同比增速

具体来看，建筑规模在100万㎡以上的新地标建筑样本项目占比小幅提升，较2018年占比提升0.1个百分点至13.4%。不足百万平方米的新地标建筑样本项目中，10-40万㎡的项目占比仍保持最高，较去年小幅提升2.3个百分点至55.1%；40-70万㎡的项目占比小幅下降，较去年下降1个百分点至19.7%；70-100万㎡的新地标样本项目占比与去年持平。

图：2015-2019年中国百城建筑新地标样本项目建筑规模分布

（2）300米以上项目占比大幅增加，新地标建筑平均高度持续提升

调查显示，2019中国百城建筑新地标样本项目平均高度为231.2米，较2018年提升1.6米。具体来看，300米以上的样本项目占比较去年大幅提升6.9个百分点至32.1%；200-300米样本项目占比下降3.3个百分点至24.5%；100-200米新地标样本项目占比较去年下降5.8个百分点至29.2%；100米以下样本项目占比提升2.2个百分点至14.2%。

图：2015-2019年中国百城建筑新地标样本项目建筑高度分布

（3）平均容积率小幅提升，绿色生态项目稳步提升

平均容积率小幅提升。调查显示，2019中国百城建筑新地标样本项目平均容积率为3.8，较2018年提升0.1，低容积率发展趋势未改。一方面，随着城市土地资源日益紧缺，导致项目容积率持续走高；另一方面，由于客户对美好的生活环境以及舒适的办公环境的追求，较低容积率以及高舒适度的项目依旧受到市场青睐。

绿化率稳步提升。调查显示，2019年新地标样本项目平均绿化率为38.1%，较去年提升0.3个百分点，绿化率为五年来最高值。这主要是因为，随着客户对美好人居以及办公环境的追求，绿化率逐渐成为衡量项目品质的重要标准。企业更加注重项目环境的打造，提升居住以及办公品质，持续完善城市人居环境。

图：2015-2019年中国百城建筑新地标样本项目平均容积率和绿化率情况

（4）项目业态更趋合理，建筑功能更加完善

近年来，随着居民生活方式以及消费习惯的改变，种类单一的物业形态难以满足客户越来越丰富多样的生活、办公需求。企业通过深挖消费者诉求，不断丰富和完善项目业态，其凭着丰富细分的业态吸引了众多的消费者，这在一定程度上提升了居民的生活、办公便利度。调查显示，2019中国百城建筑新地标样本中，具有多业态组合功能的项目占比高达88.8%，较去年小幅提升0.9个百分点。具体来看，具备两种、三种、四种物业形态的项目占比分别为19.1%、42.5%、18.3%。与去年对比来看，具备两种及四种功能的新地标样本占比均出现小幅下降。

图：2019年建筑新地标样本项目物业形态种类占比

毛坯占比小幅提升。调查显示，2019中国百城建筑新地标样本项目的毛坯占比小幅提升，较去年提升1.1个百分点至49.2%，这主要是因为随着客户生活水平的提高，其装修理念也在不断优化，个性化的装修环境依旧为客户所追捧；简单装修项目小幅提升1.6个百分点至6.4%；精装修项目小幅下降，较2018年下降2.7个百分点至44.4%，新地标样本项目装修占比小幅下降。从装修项目占比来看，新地标样本装修占比达50.8%，仍占据绝对优势。

图：2019中国百城建筑新地标样本项目装修情况

2、绿色建筑规模化发展，智能建筑推动高质量发展

（1）节能环保等新技术贯穿建造运营全流程，重视绿色建筑的建设和改造

随着建筑产业持续转型升级，低碳环保、宜居健康、节约高效等概念已深入人心，节能环保等新技术大量应用于建筑的设计、施工直至运营使用的全周期。此外，国家和地方对绿色建筑持续支持，各项指标标准加速落地，绿色建筑评价体系进一步完善，建筑能耗持续降低。

在建设过程中，低碳、环保的创新产品和技术手段得到越来越广泛的运用，在节能的同时，施工效率和工程质量不断提升。据调查，新地标建筑积极落实生态、环保的建筑理念，重视绿色新技术在建筑工程中的应用。

在运营过程中，已落成的建筑积极进行节能改造，降低能耗、减少排放，提升能源使用效率。未来，随着绿色城市建设的不断推进，节能低排放技术将得到更广泛运用，对已建成建筑节能改造的相关产业链有望得到进一步发展，助力绿色建筑、绿色城市的规模化进程。

总体上，绿色建筑评价体系进一步完善，绿色建筑规模化发展。虽然各地在绿色建筑规模化发展过程中取得较多成绩，但绿色建筑仍存在运营效果达不到预期、运营管理水平低、盲目追求技术堆砌等问题，绿色建筑发展仍有较大潜力待挖掘。

（2）创新技术广泛运用，建筑更趋智能化

随着建筑与智能化技术结合越来越紧密，智能建筑为住户提供了一个高效、舒适、便利的人性化建筑环境。智能建筑能够通过对建筑设备和建筑环境进行智能化的运行和控制，实现智能化综合运行功能。

智能建筑、智慧社区关注度逐年提升，智能化软、硬件设施逐渐成为地标建筑的“标配”。智能建筑方面，2019年3月，住建部发布《智能建筑工程质量检测标准》，标准的出台有助于加强智能建筑工程管理，规范工程质量检验检测，推动智能建筑工程质量提升。调查显示，越来越多新地标项目采用数字化、智能化系统进行管理和服务。

智慧社区方面，发改委在2018年提出绿色智慧社区建设要求，将实现数字化、网络化、智能化、互动化、协同化，让社区居民的生活更安全、便捷、舒适和愉快。此外，住建部正在编制绿色智慧社区标准体系，既包括绿色智慧社区的评价标准，也包含了基础单元模型标准、长租公寓的标准以及物联网部分终端的标准。

地标建筑趋势探索：服务国家战略，地标建筑持续提升城市形象

1、国家层面：国家战略提速，地标建筑有望加速涌现

都市圈战略成为区域新的增长极，地标建筑有望加速涌现。调查显示，在2019中国百城建筑新地标样本项目中，都市圈内的新地标建筑数量较去年明显增多。这主要是因为随着国家战略加速推进，企业区域布局更加明确，这些区域不断涌现出地标性建筑。

“粤港澳大湾区”、“长三角一体化”等国家战略提速，地标建筑承载新功能。近年来，随着我国国家战略的加速推进，区域经济活力不断被激活，粤港澳大湾区、长三角地区等成为我国经济增长的重要引擎。地标建筑的建设有助于进一步优化区域产业格局，激活经济发展活力，彰显区域发展内涵。

2、城市层面：人口持续涌入，地标建筑展现城市魅力

图：2017年中国城市城区人口超100万人分布情况

注：气泡越大，代表该城市城区人口越多。

资料来源：《2017城乡建设统计年鉴》，中国指数研究院综合整理

落户政策进一步放宽，城市活力不断被激发。随着我国经济的不断发展，户籍制度越来越成为限制城市发展的壁垒。4月8日，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，提出继续加大户籍制度改革力度，城区常住人口100万—300万的II型大城市要全面取消落户限制，城区常住人口300万—500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。未来，随着落户政策的放开，将一定程度上提升城市人力资源质量，为当地转型发展和产业升级提供有力支撑，为这些城市加快发展带来新的活力，这也将激发更多的就业需求。地标建筑作为展现一个城市发展水平的名片，将不断推动城市产业升级以及人口聚集，持续提升城市活力。

3、企业层面：科技赋能地标建筑，不断丰富服务内涵

科技赋能，不断提升地标建筑形象。随着智慧城市的不断推进，越来越多的企业主动转变思路，积极联手华为、IBM、腾讯等全球领先企业，借助创新技术，紧紧围绕创新的生活方式，不断推动地标建筑向智能化之路发展，持续提升地标建筑“高度”。例如，地标建筑引进智能环境监测系统，其可以对办公室内的温度、湿度、光照以及空气质量进行监测，实时反馈监测结果，联动开启环境控制设备，调节至理想状态，以达到一个舒适健康的办公环境，让员工能在一个健康清爽的环境中工作。而未来随着5G、物联网等技术的大面积应用，这将为智能化建筑建设提供强有力的支持，不断丰富建筑功能，提升客户的体验效果。

客户思维，深化服务内涵。近年来，随着我国经济从高速增长向高质量发展阶段迈进，开发商不断转变思路，越来越注重项目运营服务内涵。地标建筑作为汇集人才、资金、技术等的承载平台，其不仅因外观独具特色而备受关注，更是积极丰富物业服务内涵，提升自身价值。企业在进行项目运营时，积极转变运营服务思维，从客户实际需求出发，注重人文关怀，提高用户的情感归属。如，企业适时安排专题讲座、文化沙龙等帮助用户在实现自我提升的同时，拓宽社交范围。此外，企业积极借助大数据等先进技术，围绕入驻企业的发展需求以及用户的个性化需求，不断丰富服务体系，增强客户粘聚性。

2019中国百城建筑新地标研究成果

（1）2019中国建筑新地标

地标建筑作为展现城市形象的窗口，其不仅是建筑科技、工程发展阶段性成果的体现，更是展现城市经济活力的重要平台。随着城市不断发展，地标建筑也不断刷新城市建筑高度，持续引领城市产业转型升级。

（2） 2019中国综合体新地标

区别于建筑新地标，综合体新地标拥有多元化的业态功能，商业优势显著。其在塑造和提升城市形象、促进资源集聚、推动城市和区域产业发展、提升区域经济活力等方面起着举足轻重的作用。“2019中国综合体新地标”从建筑规模、硬件设施、管理服务、新材料及新技术应用等方面均体现了前沿城市的经济发展理念以及商业运营管理水平。