如何在结构性行情中开展投资布局?新浪财经《基金直播间》,邀请基金经理在线路演解读市场。
新浪财经讯 4月21日,香江控股披露2019年年报,全年实现营业收入49.27亿元,同比增长18.35%;净利润4.69亿元,同比增长15.41%;扣非净利润3.61亿元,同比下滑23.54%。这已经是扣非净利润连续两年大幅下降。
2017年香江控股以25.02亿元的对价从控股股东手中收购森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业(以下简称天津三公司)各 65%股权,在经历了2018年的亏损后,2019年三家公司中仍有两家大幅亏损。
收购导致公司负债率猛增,如今每年巨额利息成为一笔沉重的负担。2018年财务费用占年度归母净利润的 66.60%。2019年财务费用增加22.44%至4.15亿元,占归母净利润的91.2%。
香江控股扣非净利润下降23.54% 接手的三家公司中两家继续亏损
非经常性损益贡献了很大一部分利润,2019年香江控股非经常性损益合计达到9351.26万元,比上年增加5150.81万元。非经常性损益中最大的一笔是非流动资产处置损益,达到1.17亿元,而2018年为5178.49万元。
值得注意的是,2017年香江控股从控股股东南方香江手中高溢价接过的森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业三家公司中的两家仍处在亏损状态。
森岛宝地2019年度净亏损1535.60万元,森岛鸿盈实现净利润14994.18万元,森岛置业净亏损3318.26万元。2018年度与2019年度森岛宝地累计净亏损2766.64万元,森岛鸿盈累计实现净利润为14400.62万元,森岛置业累计净亏损为7191.70万元。
收购时南方香江承诺,森岛宝地 2018 年到2021年累计净利润为35300 万元;森岛鸿盈累计净利润为44100万元;森岛置业累计净利润为37600万元。这意味着要完成这个承诺,森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业在接下来的两年必须分别实现3.81亿元、2.97亿元、4.48亿元净利润。
2019年初,媒体曾实地探访过位于天津宝坻区的香江锦绣花园,证实其开发进度缓慢、销售遇冷的问题。接下来的两年要完成当初承诺的业绩无疑是个艰巨的任务。
2017年12月,香江控股与控股股东南方香江签订协议,以25.02亿元的对价从后者手中收购森岛宝地、森岛鸿盈和森岛置业(以下简称天津三公司)各65%股权。当时,这三家公司净资产合计-0.41 亿元,收购溢价率高达6202.44%。
收购导致公司负债规模迅速攀升,2018年资产负债率提升15个百分点至75%,当年融资总额增加42.1亿元,财务费用达到3.39亿元占,年度归母净利润的66.60%。
2019年公司负债率提升0.42个百分点至75.59%,财务费用增加22.44%至4.15亿元,占归母净利润的91.2%。
土储主要集中在二三线 周转率低
香江控股主要业务包括两块,一是开发精品住宅项目,同时聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目;二是开发运营商贸流通市场、家居卖场。
2019年商品房商铺卖场收入占营业收入的 68%,商贸流通运营收入占 22%,其他占营业收入的 10%。
单看房地产板块,2019 年公司实现房地产签约销售面积约58.56万平方米、签约销售金额约63.25亿元。
年内公司实现房地产签约销售面积约58.42万平方米、签约销售金额约63.06亿元。此外商贸物流基地商品房销售金额约0.19亿元。从销售区域来看,主要集中在广州、天津、南通、长沙、成都等二三线城市。
截至2019年12月31日,公司持有土地储备总建筑面积约602.46万平方米,其中已竣工未销售建筑面积约88.96万平方米,在建工程建筑面积约172.24万平方米,未来可供发展用地建筑面积约为341.26万平方米。
目前公司土储主要分布在天津和广州,两地规划计容建筑面积分别占43%和19%,其次是成都和鄂州,占比均在10%以上。
项目主要集中在二三线城市,导致公司周转率较低。根据Wind数据,2019年香江控股存货周转率为0.18次,总资产周转率为0.22次,在已披露年报的A股上市房企中排在后列。2020年公司制定的工作重点是去化和回款。
在负债率高企,利息费用超过当年扣非净利润的情况下,如何提高去化速度加快回款是重大考验。
责任编辑:公司观察
热门推荐
收起![新浪财经公众号 新浪财经公众号](http://n.sinaimg.cn/finance/72219a70/20180103/_thumb_23666.png)
24小时滚动播报最新的财经资讯和视频,更多粉丝福利扫描二维码关注(sinafinance)