年报|彩生活交出上市以来最差业绩 增值服务滑铁卢

　　2019年是彩生活的调整期，并且这一调整还将持续1-2两年。

　　根据彩生活日前发布的2019年全年业绩公告，调整期业绩并不好看。2019年彩生活实现收入38.45亿元，同比仅增6.4%，为目前港股22家上市物业企业最低增速。

　　此外，公司自上市以来致力发展的增值服务在2019年惨遭滑铁卢，该业务收入同比下降1.74%，若剔除调整设备收入重新分类影响，增值服务实际同比下降11.4%。而根据彩生活上市以来的业绩数据，除去2017年，公司增值服务营收占比均在11%左右徘徊，始终未成为营收支柱之一。

　　“物业第一股”的互联网增值服务故事戛然而止。2020年彩生活喊出了回归利润、回归面积的口号。在业绩发布会上，彩生活新任首席执行官黄玮表示，我们将以前侧重于互联网的逻辑，转换至线下服务及线上创新并举的逻辑上面去。

　　6.4%增速垫底   

　　wind数据显示，彩生活2019年38.46亿元营收排在23家物企第6位，但6.4%的营收增速垫底。这在大部分物管公司高速增长的背景下，显得异常突出。

　　2019年上市物企营收普遍增长，目前已公布业绩的22家营收同比增速的中位数为40.8%，加权平均数为52.8%，其中碧桂园服务增速高达106.3%。而在过去三年，物管公司的复合增速达34%，行业处于高增长阶段。

　　横向来看，2015-2019年，彩生活营收增速分别为112.63%、62.09%、21.36%、121.7%、6.4%。公司2019年营收“断崖式”的增速放缓是建立在2018年121.7%高增基础之上。不过彩生活此前也有过高增长的情况，2015年公司收购开元国际100%股权，同期因此实现了112.63%高增长，但下一年，也就是2016年依然实现了63%的营收增速。这一次，彩生活是在高增之后陷入疲软了吗？

　　从在管面积来看，彩生活对于母公司花样年控股的依赖非常低。用彩生活自己的话说：“过去四年我们每年新增的合约管理面积来自第三方新委聘的比例最低58%，在新的一年达到了94.8%。”所以彩生活的面积增长主要依靠并购及第三方，在营收高速增长的时期公司往往有较大的并购动作。

　　2015-2019年公司收购面积占当期新增面积的比例分别为61.1%、54.8%、14.5%、39%、15.4%，2015年收购开元国际、2018年收购万象美商业及其他，基本与营收增幅吻合。不过，2019年与2016年虽然收购贡献率相差不大，但关键点在于具体面积。2016年集团在管的新增合约面积为54百万平方米，2019年新增合约面积仅为7.8百万平方米。无论是并购还是第三方拓展均为有史以来的最低水平。

　　增值服务大幅下降  如何拯救走低的毛利率？

　　营收增速下降的另一个原因是增值服务拖后腿，该业务收入在2019年出现大幅下降。

　　2019年彩生活物业管理服务实现营业收入33.4亿元，同比增长9.05%；增值服务实现营业收入4亿元，同比下降1.74%；工程服务实现营业收入1亿元，同比下降27.61%。

　　由于公司从2019年1月1日开始采纳香港财务报告准则第16号，将设备租赁收益3940万元由工程服务收益分部重分类至其他增值服务列示。若将设备租赁收入按原方式列示之，调整后增值服务实际同比下降11.4%，工程服务则与上年持平，这似乎更能反映各部业务真实情况。

　　事实上，彩生活在上市之初就给自己贴上了“互联网”的标签，致力于发展社区增值服务。增值服务包括线上推广服务、销售及租赁协助及其他增值服务，2015-2019年该业务实现营业收入分别为1.1亿元、1.6亿元、2.8亿元、4.1亿元、4亿元，占当期总收入的比例分别为12.79%、11.69%、17.00%、11.30%、 10.44%。

　　以上数据说明，彩生活一直努力发展的业务始终未成为营收支柱之一。增值服务除了2017年占比17%，其他报告期的收入贡献率均在11%左右徘徊。5年过去，增值服务占总收入的比例微降2.35个百分点，反而是物业管理服务收入占比从70.84%提升到86.91%。

　　2019年增值服务首次出现收入下降，无疑是一个值得关注的信号。自2014年6月上市以来，彩生活顶着“物业第一股”的头衔，坚定实施互联网+增值服务的战略。回顾过去5年，彩生活不仅收入结构未得到优化，公司毛利率也在不断走低。

　　2015-2019年彩生活毛利率为54.91%、43.65%、44.86%、35.49%、35.25%，受毛利率下降影响，同期公司净利率也整体走低。2019年毛利率35.25%及净利率13.93均为历史最低水平。

　　然而根据彩生活新任执行董事兼首席执行官黄玮的透露，目前公司管理费0.8元以下的项目还存在150个，整个集团平均物业费价格只有1.15元，比很多上市物业企业的物业费平均价格都低很多。

　　彩生活是如何在低于行业平均的物业费的基础之上，实现了不低于行业平均的净利率。或许从业绩发布会上我们能看到更多细节。

　　业绩会管理层反思  透露收缴率下降

　　按照最新收盘价计算，彩生活市盈率为8.18倍，排在港股物业倒数第三。

　　作为一家规模前几位的物业公司，“我们的股价是被市场严重低估的。”彩生活执行董事陈新禹坦言，说出这句话其实心里并不舒服。

　　2019年彩生活进行了反思。陈新禹表示，一直以来彩生活对“互联网+”的长期、持续性的大规模投入，客观来说挤压了基础物业的利润，导致基础物业的品质不能得到有效的保障和提升，这就引起了客户满意度的下降和物业费收缴率的下降。

　　另一方面，彩生活在投资端上存在与其他物业不一样的问题，进入了重资产领域，如彩之家（社区租房）、彩车位（车位营销）。这对彩生活整体的流动性、负债均有所影响。

　　2019年彩生活承认成功的互联网企业比自己来做更有成效，引入京东与360作为股东，分别持股5.00%和3.05%。并且重资产部分也将回归物业轻资产。一些并不熟悉的业务如商管板块，请专业人士负责，不行就及时止损退出。这部分由董事会主席兼执行董事潘军亲自调整。

　　截至2019年末，彩生活的资产负债率确实有所下降。由2018年的67.65%下降至2019年的56.78%，一年内到期的有息负债从17.5亿元下降至9.9亿元，占当期银行结余及现金的比例从65.7%下降至56.8%。

　　不过值得注意的是，物业管理行业现金充足，大部分物业公司都不存在外债。彩生活2019年一年内到期的借款为7.5亿元、一年内到期的公司债券为1.5亿元、一年内到期的已发行资产抵押证券为0.87亿元，多种融资渠道均有使用。截至2019年末公司总债务金额为22.95亿元，较2018年同期36.6亿元减少13.65亿元。

　　今年3月31日，深交所受理了深圳市彩生活社区科技服务有限公司2020年非公开发行公司债券（疫情防控债），拟发行金额为6亿元。公司债务问题仍然值得关注。

　　潘军表示，彩生活未来强调业主满意度、收缴率的提升。从客户满意度到社区温度，再到增值服务这三项是不可或缺的。过往我们在这些方向有所欠缺，有信心经过1-2年的调整，班子会更年轻，会更有执行力，会把社区+互联网更为扎实。相信在黄玮总的带领下，今年年底公司会给大家拿出一个更好的答卷，我们的业务也会进一步夯实基础。

　　2019年12月，彩生活新任首席执行官唐学斌离职，新任首席执行官黄玮目前履职仅4个月。后者此前主要负责管理开元国际、万象美及彩生活高端服务平台。

责任编辑：公司观察