年报|浦江中国走"下坡路"利润两连降 净利率行业最低

　　新浪财经讯 近日公共物业公司浦江中国发布2019年全年业绩公告。2019年浦江中国实现营业收入4.8亿元，同比增长22.76%；实现毛利0.74亿元，同比增长10.07%；实现年内溢利0.2亿元，同比下降21.95%。

　　截止目前物业板块共有23家公司发布2019年业绩。在物业行业整体高增长的背景下，浦江中国23%的营收增速不算快。值得关注的是公司净利润同比下降22%，为2019年少数几家利润下滑的物业公司。公司自2017年12月上市以来净利润波动较大，净利润已经连续两年同比下降。

　　净利润同比下滑22%  净利率行业最低

　　2019年的浦江中国增收不增利，营收同比增长23%，净利润同比下降22%。

　　具体到各科目来看，2019年公司实现毛利0.74亿元，同比增长10.07%，低于营收增速约10%。其中直接服务成本为4.07亿元，同比增长25%。这导致当期毛利率为15.40%，较上年的17.18%下降1.78个百分点。

　　直接服务成本的上升是一方面，另一方面在期间费用上。公司2019年行政开支为5800万元，同比增加19.9%；销售及经销开支为0.94万元，同比增加54.7%；利息开支为0.16万元，同比增加329.7%。2019年浦江中国计息银行贷款较上年增加了4100万元，由此造成利息支出的增加。

　　最终使得本就不高的净利率较上年下降2.44个百分点，为4.25%。根据目前23公布业绩的物业上市公司数据，浦江中国4.25%的净利率排在倒数第一。净利率最高为雅生活服务的25%，与浦江中国相差约20个百分点，而营收体量仅为浦江中国一半的和泓服务2019年净利率也达到了5.6%，高于浦江中国。

　　物业管理行业规模为王。截止2019年末，浦江中国在管建筑面积约为6.6百万平方米，较上年的5.5百万平方米增加21%。其中，公众物业、办公大楼及酒店、商业综合体、政府物业、住宅物业的占总在管面积的比例分别为29.2%、24.1%、14.7%、1%、31%。住宅物业首次占比超过公众物业，占较上年提升约2个百分点。

　　同期各业态对应的平均物业费分别为5.3元/平方米/月、8.3元/平方米/月、4元/平方米/月、15.6元/平方米/月、1.7元/平方米/月。其中，本就远低于行业（2.5元）的住宅物业费下降0.2元，公众物业平均物业费较上年提高0.6元，办公大楼及酒店平均物业费较上年下降0.8元。

　　从各业态物业费可知，非住宅项目的物业费远高于住宅物业费，因此浦江中国90.9%收入来自于非住宅物业管理服务，也是目前上市物企中唯一一家以非住宅项目为主的物业公司。但在有较高物业费的项目上浦江中国却取得了行业最低的净利率，公司成本管控及规模效益问题值得关注。

　　净利润两连降  营收三年复合增速仅15.8%

　　横向对比浦江中国自身近几年的业绩，公司正在走下坡路。

　　浦江中国于2017年12月上市，目前是上市的第三个年头。从往期业绩来看，浦江中国营收虽然保持不断增长，但增速波动较大。2015-2019年营收增速分别为-1.4%、5.6%、17.27%、8.23%、22.37%。

　　近三年公司复合增速为15.8%，为行业倒数第三，最高雅生活服务近三年复合增速达到60%。这也解释了浦江中国上市时间较早，但规模还是处在“迷你”物业阶段的原因。

　　再来看净利润，wind数据显示2015-2016年浦江中国净利润分别为3445万元、3096万元、3591万元、2540万元、1780万元，同比增速分别为20.17%、-10.13%、15.99%、-29.27%、-29.93%，业绩并不稳定。2019年是浦江中国较2018年后净利润的再次下滑。

　　2016-2019年，浦江中国各业态物业费有不同程度的增长。其中，公众物业的平均物业费由4.6元提升到5.3元，办公大楼及酒店平均物业费由6.5元提升到8.3元，商业综合体物业费由3.2元提升到4元，政府物业平均物业费由9.2元提升到15.6元，住宅物业则维持在1.7元。与之形成鲜明对比的是，公司净利率从12.09%下降到4.25%。

　　另一个值得关注是浦江中国的在管物业结构变化。2016-2019年，浦江中国在管面积分别为4.5百万平方米、4.9百万平方米、5.5百万平方米、6.6百万平方米，同比增速分别为9.75%、11.06%、20.95%。同期，住宅物业的面积增速分别为43.3%、15.9%、28.6%，超过总在管面积增速。

　　这使得住宅物业的面积占比从2016年的21.4%提高到2019年的31%，同时办公大楼及酒店的面积占比从2016年的32.9%下降到2019年的24.1%。作为一家专注于非住宅项目的物业公司，其住宅物业板块增速却显著快于非住宅物业板块。截止2019年末，浦江中国上市之初的1.25亿港元的募资金额还剩下0.13亿港元，收购投入了0.29亿港元，收购其他物管公司的资金投入进度为70%。

责任编辑：公司观察