香港楼市复苏了？鹤岗在哭泣 而香港在流泪

　　最近，鹤岗在哭泣不断刷新朋友圈，房价堪称白菜价，三四万就能买一套房。和鹤岗最为对比的是香港房价今年以来却蹭蹭蹭往上涨，鹤岗在哭泣，香港楼市却迎来狂欢，一点一滴在告诉世界全球最贵楼市将迎来最强复苏，新的上涨周期来临了？

　　鹤岗在哭泣！

　　4月14日，一个东北四线城市刷屏了朋友圈，微博网友发文文中的配图显示，黑龙江鹤岗的房子已经拉开了白菜价的序幕，3月鹤岗的均价是1240元/m2，其中九州兴建小区周围300元/m2，320平的复式高层只要15万。

　　当然，网传的图片其实也是极端案例，整体上鹤岗的房价还是在3000元/平米上下，贵的也有四五千的。

　　作为一座资源枯竭型城市，地处小兴安岭，是一个三角地带，人口外流、纬度较高招商引资吸引力不太够，这个房价，没什么惊讶的。

　　白菜价的房子背后是一座城，一代人的悲剧，当资源枯竭、经济下滑、人口外流，谁还会买房子坐守空城？未来哭泣的不止鹤岗，凡是吸引不了人才的城市，注定会重复鹤岗的悲剧。

　　香港楼市打响楼市复苏第一枪

　　在鹤岗哭泣的同时，在中国南海岸的香港特区楼市却迎来的疯狂上涨，香港二手楼价指数连升10周，自2月低点以来累计升幅达到5.98%，创近两年以来最长上升周期。

　　2月份甚至一天内就有将近90套房产被出售。一个月时间，新房库存就少了600套。照这个速度，新房库存重新降到8000套，只需要八个月时间。

　　别忘了，去年香港房价最巅峰的时刻，新房库存也是八千多套。

　　反映主要大型屋苑二手住宅楼市走势的中原城市领先指数（CCL）最新报180.37点，按周升0.12%，月涨幅高达3.21%；中原城市大型屋苑领先指数（CCL Mass）报183.41点，按月升3.74%；CCL中小型单位指数报180.99点，按月升3.56%；CCL大型单位指数报177.19点，177.19点，按月升1.43%。其中，分区指数方面，港岛月涨幅高达6.63%。

　　这背后，是一个个加价卖房的案例在支撑。张口抬价就是100万、200万港币，随随便便提价幅度就是10%以上。大有2017年北京317新政落地前，一夜涨价40万的景象。

　　3月22日，清水湾有15个房主，急匆匆跑到中原地产，让置业顾问给自己挂牌的房子涨价。一套1100平方英尺的别墅，房主一次性加价200万到1300万港币。许多买房的家庭一觉醒来，发现自己看中的房子卖价提了18%。

　　更为让市场称奇的是香港一些摩托车车位也动辙几十万，比如2018年初，薄扶林贝沙湾6期一个双号摩托车车位便在3天之内两度易主。某投资人以16万（港元，下同）买入，3天后便以26万元卖出，账面收益约63%。

　　还有的房主押注后面房价还会继续涨，甚至直接要求撤单，房子不卖了！

　　香港楼市经历短暂6个月下跌

　　过去几年，全球房价普遍上涨，从温哥华、墨尔本、到美国加州和英国伦敦，而香港一直是表现最抢眼的市场之一。从2016年初开始，香港房价连涨25个月，涨幅高达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。

　　但到了2018年底，香港楼市已出现放缓迹象，甚至有了“泡沫破灭”的担忧。

　　10月份，香港房地产市场出现29个月来的首次下跌。到了11月，香港新屋销售已跌至2016年一季度以来的最低水平。同时，11月，住宅成交量仅2635套，相较2017年同期下滑54%。

　　此外，还发生了黄金地段的土地流拍、购房者违约。

　　那么造成去年11月以来香港房价走低的原因是什么呢？

　　2018年，美联储持续加息的结果，导致香港按揭利率逐步上行，加息叠加全球贸易形势恶化，引发股市一路下行，财富效应缩减。加息与财富缩水，冲击到香港的房地产市场，一度令香港的房地产价格出现了较大的普遍回调。

　　香港楼市调整情况在2018年下半年尤其明显。根据一些地产中介公司的统计结果，老牌屋苑太古城一带的洋楼，业主叫价不再进取，2018年下半年的叫价，比起2018年年初，最多可以下调接近20%左右。

　　除了美联储加息、全球经贸环境恶化，去年6月28日，港版空置税出台也极大的打压了房价。香港楼价的疯狂上涨已经严重影响港民生活，截至2018年11月，据Numbeo网站数据，香港城区平均房价2.88万美元/平方米，郊区平均房价1.85万美元/平方米，房价收入比达到47.81倍，绝对房价与房价收入比均位居国际大都市前列。北上广深恐怕也黯然失色，无法相提并论。

　　据媒体报道，香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区，楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至2018年的19.4倍，数字为历来最高，香港人不吃不喝近20年才能买得起一个住宅单位。

　　香港空置税，即对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年租金，且大约相等于房价的5%。

　　香港空置税对楼市的威慑作用非常明显，香港二手楼价指数CCL自去年七月不断下降。从高点187.76点一路下降到2019年1月13日的170.19点，下降幅度高达9.4%。其中，12月香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。

　　此外，香港这个寸土寸金的地方，严重的土地供给不足推升了房价的持续走高。林郑月娥称，只要有足够土地供应，政府有信心和决心解决长久困扰市民的房屋问题，为社会重燃希望。

　　12月31日，香港土地供应专责小组向香港特区行政长官林郑月娥提交一份逾百页的最终报告，建议特区政府优先研究及推展8个获得主流民意支持的土地供应选项，预计共可提供3235公顷土地。其中棕地获得支持率最高，棕地泛指香港新界一些因农业活动衰落而改作其他用途的前农地，常见用途包括露天贮物、停车场、回收场等。同时还大发发展人工岛，报告指出，发展东大屿都会人工岛计划是突破现有各类土地长期短缺困局的主要关键。

　　在这些综合因素下，香港房价迎来久违的下跌走势。

　　人均住房16平？高房价的香港居民也在哭泣

　　但是来到2019年，外围因素正好情况完全相反，随着今年美联储暂停加息，中美贸易谈判出现较为积极的信号，市场开始迅速反弹。按揭利率的持续走低，以及空置税效应的利空出尽，香港楼市再度迎来小阳春！

　　据中原地产，本周香港楼价最高呎价（调整面积）已经超过4万港元，最高达42355港元每呎，折合40万元人民币每平，即使按照60平计算，也要高达2400万元。据外媒报道，香港豪宅均价已经超过5000万港元。

　　外电引述国际物业顾问世邦魏理仕（CBRE）最新的全球生活报告指，香港维持全球最贵房地产市场地位不变，平均房价达120万美元（936万港元），豪宅平均价格690万美元（5，382万港元）。

　　报告研究全球35个城市，楼价第二高的为新加坡，平均楼价约682万港元；上海排第三，平均楼价约681万港元。温哥华和深圳平均房价分别排第4和第5。

　　恒大研究院副院长、首席房地产行业研究员夏磊此前的报告显示，香港市民居住条件较差，人均住房仅16平米；房价持续多年上涨，市民买房背负巨大压力。

　　1986-2017年，港岛、九龙、新界的私人房屋均价分别上涨20倍、20倍和14倍，年均增长10%、10%和 9%。

　　根据美国城市规划咨询机构Demographia发布的《全球房价负担能力调查2018》， 2017年中国香港连续第八次成为全球房价最难负担的城市，属于“极度负担不起”之列，供房负担比例从2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍，这个数字意味着如果不贷款，香港人买房需要从不吃不喝18.1年变为为19.4年。

　　图片来自网络

　　鹤岗在哭泣，而香港在流泪，高昂的房价已经严重影响了香港居民的正常生活，面对这次楼市的再度升温，对香港来说是好还是坏呢？（金石/文）

责任编辑：张海营