广州“工改商”样本

　　广州“工改商”样本

　　本报记者/余燕明/广州报道

　　珠江西畔，广南船坞在这里已经矗立了逾百年之久，它是中国近现代船舶工业史上最早的造船厂之一。

　　最后一艘新船下水后，广南船坞在2017年底退役、2018年完成产能搬迁，为广州的城市发展腾出空间。

　　于是，广船项目与广钢新城、广纸地块一起，构成了广州核心区旧厂改造的三大明星项目。

　　广船项目早已被纳入到广州市城市更新标图建库范围。根据官方批复，广船项目改造范围总计容建筑面积接近125万平方米，包含了超大体量的商办用地与住宅用地，寸土寸金。

　　据《中国经营报》记者获悉，尽管广船项目十分诱人，但近水楼台，其开发权益已有所属。

　　广船项目的原业主单位“中国船舶工业集团有限公司”（下称“中船工业”），将从广南船坞的土地腾退过程中获益颇丰，并成为广船项目实施更新改造的开发主体之一。另一开发主体则是中信集团旗下的“中信泰富有限公司”（下称“中信泰富”），尽管近几年在地产板块多有淡出，但早年介入并与中船工业绑定，也将从广船项目分得满满一杯羹。

　　广船项目寸土寸金

　　根据广州市城市更新局的批复，同意该项目以权属主体为改造主体，采用“政府收储和自行改造相结合”的方式实施更新改造。

　　据悉，广船项目改造范围总计容建筑面积接近125万平方米，其中政府收储改造范围内计容建筑面积约85万平方米，用地性质主要为商办用地、住宅用地等，采用“公开出让、收益支持”的方式实施更新改造。

　　自行改造范围内计容建筑面积约40万平方米，用地性质主要为商办用地等，采用“自行改造、补交地价”的方式实施改造。

　　根据原业主单位的申请，广船项目自行改造部分拟建设中信泰富华南总部、中船南方总部、荔湾国际科创中心、智慧海洋科技大厦等央企总部集聚区。

　　在广州，针对较大体量的旧厂房项目（用地面积超过3万平方米）改造后用于建设总部经济、文化体育产业、科技研发、电子商务等现代服务业的，原业主可申请将不超过50%的规划经营性用地用于自行改造，其余土地纳入政府收储。

　　广州市城市更新局确定对广船项目所采用的“政府收储和自行改造相结合”的方式，当时主要依据的是《关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见》（现已废止）。

　　该意见当中明确，按公开出让、收益支持方式改造的旧厂房项目，以规划容积率3.0为限，土地出让成交价款的60%将补偿给原业主。比如，在白云区对某旧厂房用地进行更新改造，规划为商品住宅用地，地块容积率为3.5，由政府收储后进行公开出让，成交价7亿元。因为地块容积率超过3.0，超过部分不计算补偿，因此，原业主可获得的补偿是：7亿元×3.0÷3.5×60%＝3.6亿元。

　　而由原业主自行改造的旧厂房项目，则一般要参照基准地价补交土地出让金。

　　记者根据广州市国有建设用地使用权基准地价发布平台查询，广船项目所在的荔湾区芳村大道南邻近区域的商业用地基准地价（2017年）约为1.8万元/平方米，住宅用地基准地价（2017年）约为1.5万元/平方米。另据广州市规划和自然资源局所公布的广船地块控制性详细规划，125万平方米总计容建筑面积里，其中住宅部分52.5万平方米，商办部分67.7万平方米，广船地块综合容积率为2.23。

　　目前，一些房产电商平台上的挂牌信息显示，广州荔湾区芳村片区在售楼盘屈指可数，部分板楼新房报价超过了4万元/平方米，部分二手房报价介于3.5万元/平方米~4.5万元/平方米。

　　过去几年，广州荔湾区的土地供应十分紧俏。今年9月中旬，位于广州荔湾区南岸路、珠江东侧冷冻厂地块出让，用地性质为商业金融、居住用地，地块出让起始楼面价高达3.6万元/平方米，最终成交总价超过35.5亿元，折合楼面价达到了4.25万元/平方米。

　　根据广州市规划和自然资源局编制的《2019年广州经营性用地供地蓝皮书》，广州市荔湾区可供出让经营性用地共计9宗，包括6宗住宅用地及3宗商服用地，用地面积合约33.4万平方米。

　　这其中包括广钢新城的2宗地块、上述冷冻厂地块及广船项目一期地块。广船项目一期地块用地面积为12.4万平方米，占2019年广州荔湾区可出让地块总用地面积的37%。

　　据悉，广州市国土部门计划分3期完成广船项目地块的收储工作。目前，广船项目一期地块暂未完成挂牌公开出让。

　　谁来操盘广船项目？

　　广州市城市更新局批复同意广船项目“权属主体为改造主体”，这意味着该项目将由原业主方实施更新改造。

　　广船项目地块的权属主体包括广州广船船业有限公司（下称“广船船业”）、广州造船厂有限公司（下称“广州造船厂”）、广州广船实业有限公司（下称“广船实业”）。

　　作为广船项目的3家业主方，广船船业、广州造船厂、广船实业原本由中船工业直接、间接控制。但现在，只有广州造船厂仍由中船工业直接全资持股，而广船船业与广船实业均已转让至中船工业与中信泰富设立的合营企业名下。

　　据了解，仍由中船工业直接控制的广州造船厂，将作为实施主体，负责对广船鹤园小区进行微改造。

　　广南船坞搬迁后腾退出的土地，大部分都集中在广船船业与广船实业的名下。

　　广船实业在2014年8月份设立，仅一个月后就挂牌对外转让。广船实业设立之时，主要向其注入了3宗工业用地，总土地面积约为10.9万平方米。

　　最终在2014年底，广船实业的全部股权以4.14亿元对价完成转让，同时广船实业向原股东方（中船工业附属子公司）支付了在资产变更及搬迁过程中造成的5.6亿元减产损失补偿，即总代价约为9.74亿元。

　　广船船业设立于2014年11月份，9个月后挂牌对外转让。广船船业设立之时，原股东向其注入了1宗工业用地，总土地面积为39.38万平方米。

　　最终在2015年底，广船船业也完成了挂牌转让，转让代价包括了13.2亿元股权转让款、10.76亿元资产收益补偿及11.34亿元资产搬迁补偿，即总对价35.3亿元。

　　这其中资产收益补偿主要来自于广船船业名下的工业用地今后转变为商业/住宅用地后的土地增值；资产搬迁补偿则包括拆除成本、将设备及机器运输至新生产基地的成本、土地复原及过渡期的收入损失等。

　　广船项目的总权属用地面积为56.13万平方米，其中广船船业与广船实业名下合计持有的土地面积约为50.28万平方米，占广船项目总权属用地面积的近9成。

　　另外值得注意的是，作为央企股权，尽管广船船业与广船实业均在上海联合产权交易所挂牌进场转让，但最终摘牌为同一家企业，即中船工业与中信泰富设立的合营企业“上海凌翔股权投资有限公司”（下称“上海凌翔”）。

　　近期披露的公开信息显示，广船项目虽由中船工业与中信泰富合作设立的平台公司进行开发，但具体将由中信泰富操盘。双方此前已经合作开发过位于上海黄浦江畔的陆家嘴滨江金融城项目。

　　据记者进一步获悉，尽管广船船业已在2015年底支付了10.76亿元资产收益补偿款，但由于广船项目地块大幅增值，并且需要原股东（中船工业附属子公司）积极协调政府，加快推进土壤修复和项目地块的拍卖，依据现行地价补差3625元/平方米的标准及所持地块39.38万平方米面积，广船船业在近期已经同意再向原股东支付合计14.27亿元地块补偿费用。

　　中船工业附属子公司在2015年底以35.3亿元代价向上海凌翔转让广船船业时，其已录得了逾20亿元利润，加上近期这笔14.27亿元地块补偿费用后，又将给原股东的2019年度利润增加13.46亿元。

　　据悉，广船船业现已开展广船地块的土地开发工作，广船地块中的4.48万平方米已经临近挂牌出让。

　　记者日前向中船工业及中信泰富方面了解广船项目的开发进度和计划，以及双方设立的合营企业是否已经或拟将取得广船项目的全部开发权益，但截至发稿，对方暂未予以回复。

责任编辑：张国帅