文/新浪财经意见领袖专栏作家 李庚南
如果房贷利率完全呈现特立独行的走势，从央行推动LPR的角度看或非所愿。综合考虑LPR走势、房地产调控及信贷供给的结构因素，房贷利率大概率维持相对稳定，也不排除个别城市在“因城施策”原则下的微弱下调。
自8月20日新LPR首航以来，央行为市场打开了一扇观察信贷市场利率变化的时间窗口。在盯住央行中期借贷便利MLF利率框架下，每月20日如期开启的LPR报价窗口似乎带给市场的都是毫无悬念的“风景”。
依如市场此前的猜测，11月20日LPR贷款报价延续小步慢跑的降息节奏。1年期贷款LPR报价由上期的4.20%下调至4.15%，与11月5日MLF利率下调5bps相呼应；而5年期以上贷款LPR报价一改此前的“静态”，跟随下调5bps至4.80%。5年期LPR报价利率的下调算是央行给市场的一个意外（或在情理之中），也因此引发了诸多猜测，特别是牵动了房贷市场的神经。该如何看待房贷利率与LPR的关系？笔者以为有以下几个问题需要思考：
一、房贷利率跟随LPR下行的可能性有多大？
理论上看，作为贷款市场利率风向标的LPR报价利率下行，势必带动房贷利率下调；但也不尽然，不排除房贷利率在政策、供求关系调整下相向而行。
在推动实体经济降成本的政策导向下，央行意图引导整体利率寻求向下空间，并欲打破商业银行隐性利率下限；但对房贷利率而言未必能“雨露均沾”。按照央行发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》，商业银行从10月8日起新发放的首套房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。显然，央行已为个人住房贷款利率设定了显性下限。
实际上，自8月实施LPR以来，房贷利率基本上与总体利率走势相向而行。期间，1年期贷款LPR报价利率累计下调了16bps，5年期以上LPR报价之前一直维持在4.85%；而个人住房贷款利率整体呈上行态势。10月份全国首套、二套房贷平均利率均较7月份上升8bps。主要城市中，二套房贷利率整体上升，首套房贷利率除上海、深圳略有下降外，均呈上升态势（见下表）。
很显然，有了“房住不炒”政策的加持，无论从落实房地产调控还是从自身利益驱动出发，商业银行都可以理直气壮地把房贷利率维持在高位，包括首套房贷利率。
此外，房贷利率的走向除受LPR调整外，还受信贷供需的引导。尽管近年来房地产贷款增速呈明显下降态势，但仍高于全部贷款增速，而且房地产贷款占全部贷款的比重仍保持上升态势（见下图），三季度末房地产贷款占比28.88%，较2016年末上升3.83个百分点。
在强化服务实体经济导向下，大量信贷资源配置在房地产领域显然不是决策层所愿意看到的。因此，央行对商业银行房贷规模提出了压降要求。在央行窗口指导下，商业银行可用于房贷的额度将受到限制，而有限的资源供给势必传导至价格配置，不排除商业银行通过上调房贷利率来调节供需的不平衡。特别是临近年末，商业银行贷款可用额度已基本安排完，个人住房贷款或再现“排队”现象，进一步削减房贷利率跟随下行的可能性。
当然，如果房贷利率完全呈现特立独行的走势，从央行推动LPR的角度看或非所愿。综合考虑LPR走势、房地产调控及信贷供给的结构因素，房贷利率大概率维持相对稳定，也不排除个别城市在“因城施策”原则下的微弱下调。
二、LPR下行对房地产有何实质性影响？
LPR小步慢跑的节奏意在影响市场预期，引导商业银行贷款定价惯性思维的改变，培育商业银行贷款定价对LPR的粘性，而非简单的放水；因此，即使房贷利率跟随下调，也未必对房地产市场形成实质性影响。
目前，市场流动性总体处于相对宽裕状态，实体经济融资所面临的问题更多地是结构性问题，包括经济下行压力增大背景下的有效需求不足、商业银行风险偏好下降等形成的梗阻。因此，“不搞大水漫灌”已成了央行的坚定信念。央行引导利率小步慢跑的节奏，既表明了央行引导利率下行、推动实体经济降成本的定势，也显示了央行在CPI持续上行、突破控制目标值背景下的审慎。
且不论LPR下调实际释放流动性的可能性大小（宽货币能否有效传导为宽信用）与数量的多少，即使有一定规模的“放水”，在限购、限贷、限售、限价等诸多限制性“栅栏”尚未撤除的持续调控背景下，在严监管的堵截下，资金也很难流入房地产领域。可以说，这种情况下，资金对楼市的推动力，特别是利率下行的影响，或已显得非常渺小。
从需求端看，在中央“房住不炒”、不将房地产业作为短期经济刺激的手段的导向下，房地产行业从投资开发、销售、拿地、开工及融资均呈下行趋势，市场预期似乎正在悄悄改变，市场观望情绪增强。因此，即使房贷利率跟随LPR下调，未必能对居民购房需求形成刺激效应。假如此次LPR基础利率下调以后，房贷利率同步下调，以一套100万贷款、30年期等额本息的贷款测算，月供额将由5762元降至5731元，即减少31元。
显然，这种微调并不会给购房者带来明显的获得感。试想，在依然高企的房价下，真正有实力购房者，每个月增加或减少数十元的房贷利息，焉能左右购房者的行为决策？真正影响居民购房能力的还是首付比例。相反，如果房贷利率跟随LPR下行的态势成立，或许会进一步加剧购房者等待、观望的心理。
三、LPR对购房者的真正影响在哪里？
从理论上看，房地利率可能出现的三种趋向：跟随LPR下调、维持原状、反向上调。这势必对处于两不同阶段的购房群体形成不同的影响。
一是在央行《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整公告》即16号公告之前购房的存量房持有群体。按央行16号公告要求，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。这意味着原合同的基准利率、浮动幅度及调整规则都不变。按原有规定，商业银行应根据上年最后一次贷款基准利率调整的情况，对下一年按揭利率进行调整。但目前基准贷款利率既未废止又不可能随LPR调整做相应调整，因此这部分存量房贷利率也就不存在调整的依据。
如果房贷利率跟随LPR下行，则相当于这部分存量房的贷款利率被锁定在高位，无法享受到房贷利率下行的“红利”，相应地，对于商业银行而言，则是一种固化了的政策利差；如果房地利率维持现状或逆向上行，则有利于存量购房者，但对商业银行而言则意味着利率风险。
这就存在一个亟待面对的问题，对于这部分存量房，贷款利率如何与LPR对接？或者说可否调整合同、改变定价方式问题。在此过程中，如何既尊重合同法精神，又能兼顾双方利益，需要从监管角度明确相关原则。
二是2019年10月8日之后已采取LPR定价的存量房持有群体及待购房群体。按照央行16号公告精神，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。因此，这部分购房群体如果在合同中约定了重定价周期，在房贷利率跟随LPR下行态势下，需等到约定重定价周期才能调整利率；如未约定重定价周期或约定的周期长，则短期看无法享受到房贷利率下行的“红利”（如果下行是短期趋势的话）。反之，如果房贷利率维持现状或逆向上行，对于未约定重定价周期或约定周期较长的购房者显然有利。对于等待购房的群体，考虑短期内LPR下行态势，购房时最好与贷款行签订短周期（1年）的重定价协议，既可最大可能抵充利率下行风险，也可增强应对房贷利率变化的弹性空间。
四、房贷利率究竟该不该跟随LPR？
个人认为，在LPR下行态势下，无论房地利率跟或者不跟，从房地产调控的初心来看，对于具有刚需色彩的首套需求仍应有差异化安排。无论从政策制定角度，还是融资供给角度，应将刚需与炒房行为区别对待，所谓有保有压。
房地产调控的初心之一，应该是抑制房价过快上涨的势头，让普通老百姓“居者有其屋”。这一目标又应该包括两个方面：一方面是稳房价。另一方面，是如何在稳房价中切实增强老百姓的获得感，至少让刚需层的合理的购房需求得到更好地满足（而不是相反）。
如果从初心出发，应该积极满足刚需者首套购房需求，并尽可能降低购房者的负担。2014年9月《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（银发﹝2014）287号）明确要“积极支持居民家庭合理的住房贷需求。对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自住确定。”无论房地产调控如何持续深化，上述导向都应该是正确的、需要坚持的，这份初心都应当坚守的。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：潘翘楚
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