业绩稳定 龙湖没有“故事”可讲

　　龙湖集团董事长吴亚军

　　“没有故事就是好故事”，龙湖集团董事长吴亚军在业绩会上概括目前公司的发展状况。

　　8月26日，龙湖集团（00960.HK）发布中期业绩，并在香港召开了业绩发布会，董事长吴亚军带领CEO邵明晓、CFO赵轶出席现场。

　　上半年，龙湖实现合同销售额1056.2亿，营业额385.7亿元，同比增长42.2%。其中，物业投资业务收入25.8亿元（不含税租金收入），同比增长39.2%。归属于股东的净利润为63.1亿元，减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润47.0亿元，同比增长26.0%。毛利同比增长24.9%至125.8亿元，毛利率为32.6%。核心税后利润率为16.1%，核心权益后利润率为12.2%。

　　在地产开发业务上，龙湖仍旧保持着较为轻松的步调，龙湖CEO邵明晓表示：“达成2200亿元的目标比较轻松，龙湖会按照自己的节奏推进。”

　　在上半年的土地窗口期，龙湖也在积极拿地。

　　2019年1-6月，龙湖新增收购土地储备总建筑面积为924万平方米，权益面积为671万平方米，平均权益收购成本为每平方米7761元/平方米。按地区分析，长三角地区、西部地区、环渤海地区、华南地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、19.9%、19.6%、17.8%及17.5%。

　　截至上半年末，龙湖的土地储备合计达到了7093万平方米，权益面积为4911万平方米。土地储备的平均成本为5632元/平方米，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的31.8%、28.8%、21.5%、10.1%、7.7%及0.1%。

　　龙湖CFO赵轶表示：“上半年比较好的把握了土地市场节奏，对于特别火爆的三四月，公司做了理性的分析，躲过了非理性的火爆。”

　　龙湖依旧保持着行业内较低的负债率，上半年其净负债率为53%，在手现金为580.7亿元。综合借贷总额为1400.5亿元，平均借贷成本为年利率4.56%；平均贷款年限5.69年。

　　在其他主航道业务中，截至2019年年中，龙湖新开业商场29个，累计经营面积接近300万平米，下半年将开9个商场。按照开业时间看，开业十年以上商场有4个，5—10年有7个，租金收入同比增长14%；3—5年商场8个，同比增长21%；三年以内10个，同比增长71%。

　　赵轶表示，商业是一个比较稳定的增长曲线，整体的回报率持续高于6%，上半年达到7.5%。

　　另外，赵轶还透露商业项目的资本化状况，“龙湖的商场项目资本化大概运营到12%至15%的时候，会出让大概49%的股权，这部分的回报是5%，估值是5至10倍。通过这种方式实现商场资本化的变现，跟分拆上市本质是一样，集团会逐步探索这样的渠道。

　　而作为龙湖重点打造长租公寓业务，邵明晓表示，“半年已经开业6万间，并且全年8万间的目标不变，龙湖已经在这个领域做到了头部，未来重点还是在质量，因为龙湖已经到行业前两名的规模，未来会把项目的选址运营，用户以及底层的系统全面强化，提高出租率。”

　　“中长期来看，这个业务还是能赚钱的业务。大概明年会微利，后年开始毛利率在12%左右。”

　　今年是龙湖上市十周年，吴亚军表示：“时间过得很快，干了很多业务，企业不断按照公司战略意图发展壮大，对于顾客来说增加了满地度，哪怕进入新的地区和顾客也保持着良好的关系。”

　　对于未来趋势的判断，吴亚军表示：“下一个十年，我们也有一些考虑和计划，核心就是跟着中国的城市发展，城市化再城市化，这是一个成长机会，另外，消费升级也是一个机会，我们的战略就是围绕这些来做。”