东莞汇景控股高负债赴港上市 中小房企迎降杠杆大考

本报记者 翁榕涛 童海华 广州报道

中小房企的赴港上市潮从2018年延续到2019年，且热度丝毫未减。2018年以来，弘阳地产（01996.HK）、美的置业（03990.HK）与大发地产（06111.HK）等6家中小型地产公司相继在港上市。近日，又一家广东本土房企进入抢滩IPO的最后倒计时。

4月10日，东莞汇景控股有限公司（以下简称“汇景控股”）向港交所提交上市申请资料，计划赴港上市。若最终成功挂牌交易，汇景控股将成为第七家成功在香港上市的内地房企。

随着内地融资渠道持续收紧，中小房企生存空间不断缩小，赴港上市成为“自救”手段，一边是多家内房股仍排队等候上市，另一边是香港市场对内房股的认购态度“冷淡”，港股呈现出边破发边排队上市的“奇景”。

高负债赴港上市

据汇景控股招股书显示，公司于2004年在东莞成立，并于次年完成了首个物业开发项目，即汇景银座和汇景华府。作为一家综合住宅及商用物业开发商，汇景控股主要聚焦在广东省、湖南省，深耕于大湾区并逐渐向华中区域扩张。

汇景控股在全国3个省份、5个城市拥有16个物业项目，竣工后总计占地面积约为200万平方米，规划建筑面积总计为450万平方米，其中已规划及尚未开发的建筑面积为280万平方米。

相关数据显示，2016年至2018年度，汇景控股已开发及交付物业的总建筑面积分别为26.04万平方米、10.76万平方米及21.14万平方米，分别获得营收约20.93亿元、11.98亿元及22.39亿元。2019年1月至3月，汇景控股售出及交付约9.86万平方米总建筑面积，销售额约为8.9亿元。

2016年至2018年，汇景控股产生的财务成本分别为3380万元、5020万元及7710万元，财务成本上升的原因主要由于银行及其他借贷金额在2018年上升超过42%，部分成本则由相应期间的资本化利息所抵消。

截至2018年底，汇景控股的总负债达24.8亿元，净负债率为242.7%，虽然相较前两年已有下降，但从财务结构来看，难以完全覆盖一年内须偿还的9亿元借贷。公司依然面临较大的财务压力。《中国经营报》记者就赴港上市是否与缓解财务压力有关等问题致函汇景控股品牌部门人士，截至发稿未获回复。

同策研究院院长助理张宏伟认为，目前国内融资渠道收紧，汇景控股等中小房企进行规模扩张有较大的资金需求，2019年上半年这段时间，房企的资金压力是比较大的，借新还旧也越来越困难，在偿债高峰期到来前，上市可以缓解融资压力。

汇景控股招股书显示，2016年至2018年，净利润分别为3.4亿元、1.6亿元和4亿元。净利润的大幅波动是由交付面积变化所致。虽然业绩有所起伏，汇景控股毛利率和纯利率在2018年分别达到53.3%和17.9%，较前两年有所上升。

协纵策略管理集团创始人黄立冲告诉本报记者：“民营房企在缺乏银行资金支持的情况下应谨慎扩张，在融资困难时期要降负债降杠杆，将净资产负债比率控制到70%以下比较适合，以加速现金流回笼为准绳，未来90%的中小房企将看不到曙光到来的一天，会被市场淘汰。”

内房股认购“遇冷”

自2018年开始，内地房企进入赴港上市高峰期，如正荣地产、福晟国际、弘阳地产、大发地产、美的置业、恒达集团、万城控股、德信中国、银城国际。此外，海伦堡、中梁控股、万创国际、奥山控股也已递交招股说明书。

然而，资本市场对中小房企态度谨慎。银城国际（01902.HK）2019年3月5日关于股份发售价及配发结果公告中显示，此次发售价每股2.38港元，银城国际收取的全球发售所得款项净额预计约为7.705亿港元。其中，香港公开发售股份认购不足，认购额仅占约41%。