深圳写字楼遭遇大面积退租 空置率上升租金大幅下滑

　　深圳写字楼遭遇大面积退租 空置率上升租金大幅下滑

　　■实习记者 黄琼

　　本报记者 袁晓澜 深圳报道

　　从去年6月开始，深圳出现核心地段的写字楼，遭遇大面积退租，深圳甲级写字楼空置率上升，租金价格相比2017年下降明显，有的标杆项目价格最高下降近一半。

　　“目前300平米左右的写字楼只有60多层还有，租金在270元/平米/月左右。”中介李先生干这行10多年，深圳市福田区的各大写字楼租赁业务是他工作之一。李先生向记者介绍，今年福田区写字楼的租金是这几年来的低洼值，2018年上半年，某金融中心60层的写字楼租金在400-450元/平米/月之间，而现在270元/平米/月左右，租金下降了30%多。

　　写字楼在去年6月入冬

　　写字楼空置率上升，租金下降，在去年夏天深圳写字楼市场便给包租客（或业主）和开发商唱响了一曲“凉凉”。

　　去年6月，深圳市福田区某甲级写字楼，一次性被退租10层楼，退租面积共计3万平米，打响了福田区写字楼市场下行的“第一枪”。

　　据李先生介绍，一次性退租的企业从事P2P行业，由于自身违规操作，导致资金链断裂，再加上该公司规模很大，一次性租了多层写字楼，导致最后一次性退租。李先生表示，现在该写字楼对入驻的企业都有较严格的审核，且价格较高，目前P2P公司基本没法入驻。

　　除被退租的深圳福田某甲级写字楼外，福田中心区的各写字楼空置率持续上升。据戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告显示，福田中心区年末空置率较上年末上升2.9个百分点至13.8%。

　　戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告分析称，整体经济环境下行令写字楼市场需求回落，扩租及新租需求较为谨慎，部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。

　　深圳中原写字楼部董事总经理范进佳向《华夏时报》记者表示，受2018年整体经济环境影响，中美贸易战、去杠杆、股市崩盘……令市场经济压力增大，企业为寻求自保，开源节流，或缩减办公面积、或转为选择更为低价的物业办公、或直接退场。雪上加霜的是，自2018年5月开始，一批P2P企业爆雷、部分债券违约，加速提升写字楼的空置率。

　　同时，深圳甲级写字楼的供应量处于高峰井喷阶段。目前深圳甲级写字楼的存量面积约在500万平米，加上未来的持续新增，预计2023年存量面积将达到1300万平米，这在一定程度上还会牵制整体空置率。

　　租金猛降包租客承压

　　这让从事写字楼包租生意的包租客生意也冷清很多。在福田中心区财富大厦做写字楼包租买卖的徐女士向《华夏时报》记者介绍，从去年下半年以来，生意便没有之前那么好做，而相对应租金也一直在走下坡路。徐女士表示，目前财富大厦一间350平米左右的写字楼，月租金是175元/平米，而在2017年月租金至少是220元/平米。

　　范进佳向《华夏时报》记者介绍，以“卓越时代广场”的租金变化来看：在2017年，这栋大厦最便宜租金价格在280-300元/平米/月，大部分成交在320元/平米/月。而到了2018年，成交的租金价格回落到250元/平米/月左右，甚至最低达到了180元/平米/月，价格回落明显。

　　租金下降，主要原因来自两方面，范进佳表示，一方面租赁市场出现了变化，空置率明显上升，包租客、开发商为抢夺市场，纷纷采取“让价”策略，降价潮一波推起一波。另一方面，高端金融业在资本市场受到重创，办公需求减弱，从而令整体租金无法坚挺高位，出现租金走势疲软。

　　据范进佳观察，至2018年下半年，尤其第四季度GDP增速持续下降，写字楼的空置率陡然大幅提高，于是，部分包租客为控制运营风险，不惜违约退租。

　　供应持续增加租金难涨

　　包租客徐女士向《华夏时报》记者介绍，随着春节后租赁旺季到来，国家经济环境趋好，年初又有一批公司入驻，近期写字楼出租成交量明显回升，年后已经出租了三四千平米。但整个大环境还不够乐观，按两年前的情况，这种面积的写字楼一退租便立马租出去了，而现在这间已经空置了一两个月。

　　近期《华夏时报》记者走访了福田中心区多处写字楼也发现，随着金融市场的小幅稳步调整，春节后写字楼成交量较年前有所回升，但是租金仍处于近两年来的低洼值。

　　卓越时代广场的物业负责人向记者介绍，目前在租的写字楼各楼层都有，从低楼层到高楼层的大小面积都还有存货，带精装修，月租金290元/平米左右。但都是房东的报价，都可以谈。

　　而“小阳春”的到来，能否给深圳写字楼带来一波利好？

　　范进佳认为，2019年货币政策将松紧适度，宏观环境相对乐观，市场小幅度稳步调整，但因2018年经济冲击较大，市场需要经历一个恢复期，短期内不会有太快发展。同时，租赁市场经历去年的洗牌，部分物业租金调整到位，甚至出现一些性价比较高的笋盘，为客户提供更多性价比较高的选择，因此，租赁单位的流动性增强，成交变得活跃。

　　其次，金融为万业之母，年初银根宽松，金融资本的回升，都对市场有所刺激，大大提升市场的信心，企业逐渐走出资金困境，消除顾虑，在发展上表现更为积极。银行证券的各项利好助推资本市场的复苏，助推金融业的发展，很多金融业态的公司都有在今年扩充规模。

　　在我们最近成交的租赁单中，有好几单来自外资金融机构。随着我国金融市场对外逐步放开，外资金融走入深圳，写字楼的需求相应也在增长。

　　范进佳表示，综上来看，近期写字楼出租量因需求增大会继续增加，但受限于全市的新增供应量也在不断放量，直至2023年，平均未来每年甲级写字楼都有100万平米的新增供应。因此，预计租金将会维持平稳，不会出现明显涨幅。

　　同时，美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，目前写字楼成交量虽稍有上升，但仍处于较低水平。对租金及出租量并不会有明显影响，供过于求的情况持续存在，租赁市场能保持平稳前行已是不错的情况。

责任编辑：张国帅