深圳大量房被7折拍卖、千万豪宅降价急售？别被套路

　　深圳大量房被7折拍卖、千万豪宅降价急售？别被套路

　　南方都市报

　　近日，网上出现了一则关于深圳法拍房大量增加的消息，引起市场关注。

　　对此，南都记者通过多方采访了解到，今年以来深圳进入司法拍卖的房源确实有较为明显的增加。

　　来自深圳市中级人民法院的数据显示，近半年以来司法拍卖的房源增加了50%左右，成交率达到91.99%，主要原因在于今年以来大力推动司法网拍工作，出现在网上的拍卖房源增加，也因此逐渐为更多购房者知悉。

　　南都记者了解到，此类房源往往是被强制拍卖以清偿债务，但后期存在一定的潜在风险，因此购买也须谨慎。

法拍房数量近两年处于上升期

　　断供潮真的来了吗？

　　在网上披露的消息中，某报道贴出了深圳一中介人员的朋友圈截图，称近期大量法拍房被7折拍卖成交，且列出了大约45个将在11-12月份被拍卖的深圳各区房源。

　　但南都记者了解到，深圳法拍房数量并非近期才出现增加，而是近两年一直处于上升期。

　　数量处于上升期

　　这是否意味着断供潮的来临

　　记者就此询问了深圳多家房地产中介

　　得到的答案是

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　　链家相关负责人表示，并没有明显感受到出现了客户断供的现象，另一方面，购房客户一般十分重视征信问题，不会轻易断供，市场也还远未到会出现大量断供的情况。

　　此外，今年以来深圳通过网络司法拍卖房源的现象在增加，因此得到的购房者关注也更多，不能简单以司法网拍房源增加来衡量房地产市场。中原相关负责人表示，客户出现断供的情况较为极端，并不多见。

　　南都记者了解到，深圳出台731新政后，深圳楼市的一二手房成交量和价格均有所下跌，但价格方面的整体跌幅并不明显，其中一手房10月份均价同比跌幅仅0.4%，二手房住宅均价已连续三个月下跌，但累计跌幅仅1.03%。市场上出现的二手房降价甩卖也更多属少数客户资金紧张，并非普遍情况。

　　深圳司法拍卖房同比增五成

　　增加原因是司法网拍的推广

　　据悉，2016年底最高人民法院曾发布相关规定，2017年1月1日起系统地规范网络司法拍卖，此后司法网拍便获得大力推广，市场规模也越来越大。

　　有媒体报道数据显示，2018年1-10月，广东全省司法网拍成交金额同比增长近50%至437.98亿。

　　而由于房地产市场价格增长较快，司法网拍房源价格普遍低于市场价格，司法拍卖房源也得到了越来多购房者的关注。其中仅2016年深圳的司法房产拍卖委托金额就已超过800亿，位居全国第三。

　　来自阿里拍卖的数据显示，包含住宅，商铺，厂房等物业在内，今年深圳两级法院拍卖的房产达到2000余次，同比去年增长了100%。

　　此外，深圳市中级人民法院相关负责人透露，近半年来，深圳司法拍卖的房源也出现了明显的增加，同比增幅在50%左右。但增加的主要原因，是年内加大了司法网拍的推广力度，网上录入的拍卖房源增加。

　　上述房源被拍卖的原因，主要是强制拍卖用于清偿债务，但其中企业房源尤其住宅类企业房源很少，绝大多数均为个人房源，但其中有多少是因为断供导致房源被拍卖，目前并没有确切的数据。

　　司法拍卖底价比市场价低

　　司法拍卖房源也限购

　　不过，尽管是强制拍卖，此类房源的拍卖底价亦有明确标准，会比市场价低，但不会出现过低的情况，经过拍卖后，最终成交价也会有相应溢价。

　　按照法律规定，司法网拍的房源，一拍底价不得低于市场评估价的70%，若一拍流拍，二拍起拍价的降价幅度则不得超过前次起拍价的20%。

　　“以深圳市中级人民法院官网披露的一则龙岗区房源为例，该房源为复式住宅，面积303.78平方米，市场评估价为1215.12万元，于今年10月12日被网上拍卖，起拍价为855万，占评估价的70.36%，最终成交价格为1131万元，溢价率32.28%。”

　　深圳市中级人民法院相关负责人表示，近半年深圳司法网拍的房源成交率高达91.99%，平均溢价率亦达到了44.31%。

　　值得注意的是，司法拍卖的房子也需要符合各地的限购政策，因此在深圳通过司法拍卖房产，也必须受深圳楼市限购政策的限制，并非所有购房者都具备购买资格。

　　法拍房围观多参与少

　　卖家以投资者居多

　　南都记者翻查深圳市中级人民法院官网亦发现，参与网上司法拍买房源目前仍是围观者多，参与者少。

　　例如，深圳市中级人民法院官网显示的10月份进入深圳司法网拍的房产案例有26起，其中有6个撤回，最终成交15起，每起显示的报名人数普遍只有两人，最多只有5人，亦有几起无人报名竞拍。

　　有业内人士指出，司法拍卖的房源虽然价格相较市场价有优势，但后期的潜在风险也不小，加上现阶段市场下行，购房者也谨慎了很多。

　　不过，司法拍卖的房源最终成交价普遍还是比市场价低10%-20%左右，因此一直以来都不乏买家，但该类房源除了在限购政策范围内，还需一次性付款，所以会以投资者居多。

　　在业内人士提供的案例中，位于梅林一村的一套89平方米房源，市场价610万元左右，起拍价398万元，最终拍卖成交价仅510万元。而星河丹堤花园小区一套297平方米的房子，市场价2400万左右，起拍价1580万元，拍卖成交价2100万左右，比市价低了近300万。

　　律师分析

　　收房清场难、不明费用多

　　法拍房有潜在风险

　　北京市盈科（深圳）律师事务所郑博恩律师向南都记者表示，近两年来司法拍卖的房源确实有明显的增加，但也因为潜在的风险导致后期出现纠纷的案例较多，近一个月，其公司已接受15起类似纠纷案件。

　　郑博恩指出，由于是因债务问题强制拍卖，司法拍卖的房源成交后，往往存在两大主要风险，一是收房清场难，二是不明费用多。

　　因为法院并不负责房源拍卖后的清场和交付，需要买家自行处理。且房屋拍卖前若长期拖欠了物业费、管理费等，以及房屋拍卖交易产生的税费，也均需要买家支付。

　　在深圳市中级人民法院官网显示的拍卖房源信息中，也有明确提到，法院并不负责房屋的清场和交付，税费由买家承担。

　　郑博恩透露，在其接触的司法拍卖房源纠纷案件中，除了原业主不肯交房，不少都是拍卖的房源有租客在租，且租期长达10年以上，导致买家无法收房。若走诉讼程序解决纠纷，至少需要一年以上时间，期间买家都不能正常使用该房屋，因此多数买家都会在竞得房源后，通过调解，给予租客相应的补偿请求搬离。

　　不明费用方面，郑博恩表示，其接触的案例中，曾有客户花2000多万购买司法拍卖房源后，支付的税费及拖欠的物业管理费总计超过20万，最终的购房成本甚至比市场价更高。

　　提到司法拍卖房源增加的原因，郑博恩表示，在其以往接触的纠纷案例中，个人被拍卖房源也占到了80%-90%，被拍卖原因，也确实存在前两年部分购房者加杠杆买房，导致市场下行时出现断供，房源被银行申请强制拍卖，另一方面原因则是近两年P2P等民间借贷纠纷较多，债务人为此申请将债权人的房产拍卖偿还债务。

责任编辑：谢海平