全文|胡葆森对话王中军：文旅地产怎么玩？

　　新浪财经讯 “亚布力中国企业家论坛2019年夏季高峰会”于2019年8月16日-18日在天津举行，亚布力中国企业家论坛轮值主席、建业集团董事长胡葆森与华谊兄弟传媒股份有限公司创始人、董事长王中军对话，探讨文旅地产的发展趋势。

　　以下为对话全文：

　　李亚：各位嘉宾朋友，欢迎大家来到亚布力中国企业家论坛，我们这场对话是由建业集团的董事长，也是本届亚布力中国企业家论坛的轮值主席胡葆森先生和华谊兄弟传媒股份有限公司董事长王中军先生展开，我们的题目是“文旅地产”。

　　当下，文化、旅游、生活方式日益融合，地产行业也正由增量开发进入到存量的资产管理时代，当存量和增量的经济规模越来越接近，都在差不多12万亿左右，这样的时代，文旅地产在过去的几年也经历了一些小周期，但是日益成为一个新概念、新风口，而且它与我们每个人都息息相关，在座的各位可能也跟我一样，周末或者长假去过不少的大中小型的文旅地产项目，有各种各样的主题公园，比如说国际性的上海迪斯尼，和即将开业的北京环球影城。

　　当然，包括我们华谊在海口建成的华谊冯小刚电影公社，在周末可能不少朋友也去过很多都市的一些中心所建的乐高探索中心等等这样的项目。所以文旅地产确实日益地进入我们的生活，它也是整个地产行业作为庞大的经济实体，当纯粹的增量开发越来越经历挑战，甚至在政策上也受到更多元的一些影响的时候，他们转型升级的一个新的机会。

　　我是李亚，以前来到亚布力论坛是分别作为凤凰网总裁和一点资讯CEO，这次是客串本次论坛的主持人，下面让我们欢迎胡董事长和王董事长，有请两位。

　　我看了一下，今天一般的分论坛都是4—5位嘉宾，只有我们这一场是两位大佬。今天我们除了台上请他们两位互动交流之外，等一会儿在座的有文旅地产行业的老师、专家，也欢迎您表达一些观点进行互动，媒体的朋友也有充分的时间来给予提问。

　　一开始我首先要祝贺一下在一个月以后，9月21日将在郑州开业的建业华谊电影小镇，请两位大佬分享一下我们可以在9月21日期待什么？尤其它与我们以前的一些电影主题的文旅项目有什么不一样？胡总先来。

　　胡葆森：各位朋友大家下午好！其实这个主题是好像两天以前才临时改的，原来是一个地产的话题，两天以前突然说要改成这个话题，好像这个话题更时髦一点。

　　就房地产这个行业来讲，已经有了将近30年的市场化的历史，这个行业里经常说比如说前20年算是上半场，大概从四五年以前开始进入下半场了。这也没错，因为上半场从1998年开始停止福利分房，我记得那一年人民银行要求四大商业银行拿出1500亿支持老百姓用按揭的方式去买房，由于刺激消费，这是1998年当时的国家的一个很大的新的政策出台。

　　1998年之后，中国房地产行业真是快速发展，像去年已经达到了十几万亿这样一个规模，应该说在中国的产业结构里边是最大规模的一个产业之一。但是这个快速周转和中国的城镇化也有关系，中国的城镇化在过去的20多年间，按14亿人来说，大家想想每年1个百分点的增长就是1400万人。

　　我一直守在河南，1亿人口，准确讲到2018年已经1.09亿人口了，过去这20年，每年有1.5%的城镇化率在提升，1.5%就100多万人，一个河南每年就有100多万人进城。过去的快速周转基本上以城镇化作为背景来实现的，但是这个城镇化逐渐就接近尾声了，全国去年已经突破了60%了，河南也达到接近52%了。

　　到70%的时候，一般从发达国家走过的城镇化的道路来看，城镇化率到70%左右速度就放缓了，到75%就达到饱和了。实际上大家现在看到这个增幅已经放缓，在这种背景下，很多地产企业就开始转型，围绕着存量的资产开始做转型，文化、旅游、商业，当然包括酒店、包括物流、包括工业厂房、包括写字楼、包括公寓等等，这些不同的产品形态在过去的四五年间逐渐地规模在不断地扩大。

　　文化和旅游通常是一对孪生的姐妹，做文化的时候都是跟旅游有关系，做旅游的时候也离不开地产，经常文化和旅游是拴在一起的，我们和王总（王中军）的项目是傍了一个文化的大款。王总是中国电影产业里面的大哥大，每年所生产的电影，包括电视剧在中国一直都是名列前茅的，我们自己围绕着这个行业，当然我们还做了农业，还做了酒店，还有商业，我们建业作为一个地产企业也转了其他的一些东西。

　　但是文旅这一块怎么做呢？也有点偶然因素，其实后来想想也是一种必然。你要想转向文化和旅游，那么就必然和文化旅游的这种做内容的优势企业合作，当然我们和王总作为20多年的好朋友，在这方面也是一拍即合，王总也需要跟地产企业，特别是有房地产开发经验的、有大片土地的地产企业合作，所以我们俩一拍即合，经过差不多三年时间艰苦地探索，有一点，其实王总他做了好几个了，也不是说每一个就是一个成熟的模式，你拿去拷贝吧，也不是。

　　每一个都需要创造、都需要创新，下个月21日准备开业的是前两条街，规划了四条街，我们先建成了两条街，下个月21日在郑州东部，郑州和开封之间就开业了。这个项目实际上就是地产企业围绕着存量地产开始做转型，我们在文化旅游上一个最大的项目、一个最大的投资，对我来讲我也是很期待，我们的团队也在日以继夜，从一个多月以前开始进入100天倒计时了，也希望这个项目能够奉献给郑州这个城市，包括河南老百姓一个文化旅游的文化大餐吧。

　　谢谢！

　　王中军：感谢葆森总所说的，很多东西都不是很多年前想好的，为什么地产公司来做旅游，为什么我们这样的内容公司开始做旅游。我觉得都是随着这个社会、国家的变化和企业的规模的变化都开始找到自己的另外的一个突破点。

　　华谊开始从内容公司输出内容，开始提出做电影主题公园、电影小镇这个概念都是8年以前的事了，但是不是自己想象的那么简单。就像迪斯尼用了100年的时间，迪斯尼用了大概几十年在全世界覆盖迪斯尼主题乐园也没有多少家。

　　国内的企业干什么都快，特别像我们这一代企业家，我觉得都没有真正的经验，我自己是个学美术出身的，从小画画、上大学、上研究生都是纯绘画，我觉得我骨子里就是一个艺术家的感觉，你说为什么去拍了电影，怎么一下就拍到现在，拍了快200部电影，特别是这些年华谊还是出品了一些大家很喜欢的电影。

　　拍电影和自己受教育的背景有很大的关系，华谊拍电影军旅题材的我拍得比较多，像《士兵突击》《我的团长我的团》《集结号》，包括《八佰》，跟一个人的背景有很大的关系，和旅游没有直接关系。但是由于企业的发展和要求和市场的需求逐渐开始往下想，谁敢先想谁走出第一步。

　　中国在电影IP转到旅游小镇上的，目前还只有华谊一家是真正开业的。我现在已经努力了8年开业了3家，包括葆森总郑州的叫建业华谊电影小镇，是我们的第四家。第一个开的是海口，海口都不是你自己想在海口开就在海口开的，我们前些年在在海南拍过《非诚勿扰》。《非诚勿扰》确实给海南带来了旅游上的很大的收入，所以是海南政府主动来跟华谊来谈，说能不能够和电影相关，我们就是到处考察，企业家最大的优势是学习能力，你到国外的这种文化类的，我觉得照猫画虎吧，把自己的电影IP能不能够转得像不像、行不行的，强行地把它转。

　　我们第一条街用了老重庆，也是冯小刚电影公社的那个背景，去年年初拍的《芳华》，正好是前年年底和去年年初放映《芳华》的时候是小镇开业，我们正好搭了一个景，那个景是很小的一个院，以后旅游完全用一个电影的IP全部把游客引进去其实也不是那么容易的。因为《芳华》那个电影的故事就是一个院子里发生的，就是一个军队的文工团，它的景、宿舍、排练场、广场特别容易，其实很多电影拍来拍去的地方，我们还有一个济南电影小镇，但还没有开，我们电视剧马上要拍。我们这几年拍的大型电视剧《古董局中局》，《古董局中局3》要在这里拍，我们人为地把它捏合在一起，效果好不好要靠时间来检验。

　　我们到现在为止，还有一个中国的旅游的习惯，好像不管是南方还是北方，都是节假日超猛，平时没人，将来我跟胡总去探讨怎么样增加流量。我们苏州这个项目里边有《集结号》区，有《狄仁杰》区，我们拍《狄仁杰》拍了三部，有《非诚勿扰》区，我觉得都是学习迪斯尼和华纳，只是用了自己电影的知识产权。到了周末的时候3万人的时候服务也跟不上去了，中国的未来像我跟葆森总我们开的郑州，最大的挑战不是把它建起来，其实建有像建业这样的地产商，我不知道他们一共盖了多少房子了，盖了多少万方，假设你这个故事也不难，我们拍了戏，最大的合作方是未来怎么样运营，游客进去跟你这个文化的互动怎么能够互动起来。

　　我觉得文化旅游，你像我们到了纽约、到了巴黎，假设你到了任何一个世界上好的城市，我觉着艺术是这个城市非常大的一个文化核心，文化的亮点。你到了纽约有MOMA，大都会是太大太大的博物馆了，不是美术馆了，到了巴黎有奥赛、有橘园，英国有泰特，我们中国大型的城市还是缺乏非常亮点的艺术类的核心区域，这个点可能也是一个机会。

　　我们一年半前在北京做了松美术馆，效果非常好。几乎现在年轻人到北京必去的一个地方，反正我觉得有意思，我现在开始把松美术馆的模式复制到不同城市去，现在在成都、沈阳都已经开始推进。

　　当然我们前些年中国的文旅多数还是跟房地产挂钩的，这个咱们实话实说。去年开始国家发改委开始对文旅和土地住宅捆绑要开始分拆，还是要单独去招拍挂等等，有很多政策，这个政策我肯定吃得没那么透，葆森总因为是专业的地产公司，华谊还是一个输出内容公司。

　　为什么葆森总要和华谊合作？他还是觉得华谊兄弟你原来拍的这些电影对未来这些小镇有帮助、有拉动，我们地产公司跟文化内容公司的合作，就像刚才葆森总说的这是一个自然而然，天然而成的，我跟胡总是多年的朋友，我们谈这件事也是在一次旅行当中，实际就是晚上喝一杯酒，回来双方就拉合同，一描述商业模式极为简单。

　　李亚：谢谢，刚才王总讲到过去几年收的IP的费用12亿，我过去十几年都是做互联网内容产业的，我们确实也感受到做内容产业，它的营收规模跟互联网电商行业比相差是巨大的，相差百倍、千倍，做内容产业的不管是互联网还是实体的，或者是电影这种，怎么把自己的IP价值、把自己的影响力价值、品牌价值能够放大？跟实体经济、跟交易结合，显然是突破原来的这种用户付费买内容，或者是广告商赞助内容这种模式之外非常重要的。

　　我自己刚好也在去年的春节前，2018年春节前也带家里人去过海口的电影公社，刚好是《芳华》上映后不久，感受非常深。刚才王总讲到《芳华》这个电影整个大部分时间都在那个实景的小镇那几个区域，排练场、篮球场等等，人就很容易。本身那个年代对我们，不管是哪个年龄层的可能都有一种要么是怀旧感、要么是一种神秘感，有一种情怀、情绪、情感，这是IP内容能够焕发我们内心的一种东西，它让我们旅游的时候是物质消费之外的那种精神、情感上的消费需求得到极大的满足。不管是我，还是我的父母，对于《芳华》它的电影背景所勾引起的我们的情绪、情感是起到非常大的作用。

　　刚才王总也提到电影小镇很难想象能扩展到太多，马上就到6个了，我知道胡总这边在过去几年也一直去推中原文化小镇，或者中原文化的概念，包括黄河流域的文化，或者是体育相关的文化。另外刚才胡总提到即将开街的是两条小街，请胡总给我们介绍这两条小街的主题是什么？另外跟我们分享一下您中原文化小镇的理念和探索，谢谢！

　　胡葆森：跟王总合作这个电影小镇呢，这两条街，一条是太极，王总他们拍过一个很知名的电影就是《太极》，恰好太极的故里就在河南焦作温县的陈家沟，河南也是太极的故乡。另外一条街就是民国，王总他拍的很多题材就是和中国的历史，当然包括和他自己的经历，他当过兵，又在军队大院长大，所以对军事题材比较感兴趣，我们民国题材就是围绕1942，大家知道也是河南，围绕着1942民国时期的老郑州复原了一条街，所以就是民国一条街和太极。

　　第三条街原来选的“情定终生”，意大利风情的一条街，那条街还在规划的过程中。李总问为什么选了这个？结合当地的文化资源和当地消费者的文化偏好，他对自己熟悉的文化，以及对自己熟悉的历史他的兴趣点就会多。我们选择这两条街都是和河南，因为河南刚才讲有1亿人口，就是1%的人也有100万人，我们不缺少游客，但是需要围绕着游客的兴趣，围绕游客的兴趣来做文章。

　　刚才李总谈到我们这几年还做了一些其他的题材的小镇，比如讲我老家就是中原油田冀鲁豫三省交界处的濮阳，濮阳东北庄是中国的两个杂技之乡之一。另外一个在河北的吴桥镇，另外一个就是我们河南濮阳的东北庄。围绕着这个杂技我们做了一个杂技小镇，另外在洛阳准备做一个牡丹小镇，在郑州因为我们搞足球搞了25年，搞了一个足球小镇。这些无论是电影小镇、足球小镇、杂技小镇、牡丹小镇，后来把它组成一个小镇系列之后发现它都是和中原文化有关的，所以反过来我们做了这几个之后，把它又提升为一个中华文化小镇系列，然后就反过来中原文化小镇-郑州华谊兄弟电影小镇，中原文化小镇-濮阳东北庄杂技小镇，围绕着中原文化这样一个大的资源。

　　我顺便替河南做一个广告，我不做这个广告大家也知道，一部河南史半部中国史，长达三千年，中国的文化在河南这个区域内是没有断代的，在其他区域大家知道我们有八大古都，河南占了四个，当然除去河南四个古都之外，洛阳、开封、郑州、安阳，还有其他四大古都，西安、南京、北京，但是过去的三千年在其他的四个古老的都城历史都是断代史，只有河南三千年的文明史是没有断代的，所以它有挖掘不尽的文化宝藏，我们把中原文化作为一个大题材，再结合各地的文化的特殊的资源做一些具有当地特色的文化小镇，在河南应该说有做不完的事情。

　　现在就跟各地政府，找上门的太多，因为我们能力有限，刚才讲考验你的投资能力也好、运营能力也好，你还不能一下子一哄而起，真是每一个小镇必须把它做成精品才能有它的存续价值。所以我们大概围绕着这样一个大的中原文化题材，在不断地寻找和各地的合作机会。比如讲我们现在在周口，这也是一个人口大市，大家也都知道这也是老子的故里在鹿邑，那儿就要做一个老子文化小镇，正在准备复建老子当时的冥昭城。我们目的还是最终通过挖掘这些文化题材，让中国的老百姓经过了40年改革开放，整个中国社会进入中等收入阶段了，人们在满足了衣食住行基本的物质消费之后，这种精神层面的文化消费就会越来越多。现在我们和发达国家的文化消费的无论是总额还是消费中的比例，未来还有几倍、几十倍提升的空间，人们的文化消费现在也刚刚在开始。所以我们现在围绕着文化、旅游做文章，这确实是一个朝阳产业。

　　所以当存量资产作为整个开发商阵营正在研究的一个大课题，正在不断破题的时候，文化和旅游就是做存量资产的一个主要战略转型的一个方向，所以我相信这些随着人们消费升级、需求多元、文化旅游这个产业不断兴起的过程中，一个又一个的富有各地文化特色的小镇也好、小村也好、其他形式也好，会不断地涌现出来，让老百姓在文化的消费中感觉到幸福感、获得感会越来越强。谢谢！

　　李亚：谢谢胡总介绍，刚才提到即将开街的前两条一个是太极主题，一个是民国风主题。我看到过王总以前也表述过，华谊这个电影小镇的思路可以说是电影IP和地方ID的结合，把电影中的IP和地域的文化，这种文化包括了从我们的饮食、风俗上溯到千百年来的思想、文化，尤其是这些文化和风俗可能具备不仅是区域的，甚至是全中国的人的文化心理积淀，有共同感受的这些主题来打造的时候呢，确实我觉得它的吸引力，而且它的层次确实所谓的文旅这个文，不仅是文娱的娱乐，确实包括文化的这种更高的层次。

　　可能河南不仅是老子的故里，我今年3月份的时候还去了一次函谷关，那是老子在那儿修道德经出关，我的籍贯就在函谷关边上河南灵宝，河南洛阳是引入佛教最重要的地方。当我们中国的崛起，尤其需要让我们在面对现代化所带来的这一切。

　　李亚：回到王总这边，刚才讲了很多，实际上从我们电影IP的特色出发。我想我自己在美国生活过十几年，去他们那儿的主题公园有一个非常重要的感受，就是科技的含量和互动体验的含量在环球影城、在迪斯尼，尤其是年轻人最受追捧、最受欢迎的，往往是跟科技。尤其是现在的VR虚拟现实、增强现实，以及各种新型的驾驶体验，过山车、翻滚车，这些方面是能够为年轻人带来更多吸引力的时候，华谊的这种文旅的项目有没有，刚才提到了向艺术拓展，向科技的拓展有没有布局？它的门槛，或者说它的价值评估您是怎么看的？

　　王中军：像这种新的技术在所有的主题公园里都在推动，肯定和20年前的主题公园不一样了，你说VR，包括我说的我们的《集结号》，也不是像过去一样开个车进去，现在也是戴一个眼镜、戴一个头盔穿行在战场当中，你说有多大的能力，我可能还接触不到那个层面，我毕竟在公司是做董事长，你说这个公园里头所有的项目我都玩一遍也不太可能，我这个年龄也不太玩这个东西，你要说看美术馆我自己看，在艺术公司这边，我们北京这个已经开了四个大展了，像布尔乔亚展、抽象展这些我们参与也不多，还得靠经验，我参与那么多抽象的东西不是我的强项。

　　但是一个电影小镇体量一干就是几十亿，几十个亿怎么去关呢？还是要谨慎，做企业前几年不怎么讲这个事，中国前十年高速发展，也养成了我们这些企业家过于浪漫、过于乐观，你像我们公司从2009年上市，我们当年上市才6800万税后净利润，上了没几年就干到了10亿利润，这个挺容易的。你看这两年经济回调、经济放缓，恰恰使自己更要反思。

　　我觉得做企业，我们别光谈文化和地产，我跟胡总做企业的人想法是各种盈利能力，不是说我们非要去开一个小镇，怎么盈利？怎么持续发展？郑州是一个有游客基础的地方，本身郑州的交通太好了，我去郑州是最不愁的，天津也是交通非常好，交通来20几分钟火车就来了。

　　郑州呢，我做郑州电影小镇我去过好几次，去过有五六次，很多地方我没有去过五六次一个小镇，我俩小时就到了，交通方便，这个交通方便是为了未来的游客支撑。游客假设说河北的石家庄人能不能去郑州去一趟，周末去主题公园玩一下，如果你这个小镇做得好的话，你说科技没有人不去想，但不是说你想做有能做的，敢不敢投？人家给你报了一个电影小镇要改一个大厅，改成完全是新型的，适合现代年轻人的，预算呢？投资呢？我们中国的游客、老百姓的审美、欣赏能力国际化。

　　我们太多人去过迪斯尼，太多人去个华纳，不是你弄个东西就可以，一个华纳主题公园200亿起步。200亿起步的东西，你算在里头的高科技的质量，不是说你想高科技就高科技，还是要因地制宜，适合中国文化。

　　做艺术的门槛还是比较高的，因为艺术确实是不能只看美国艺术，欧洲有欧洲的艺术，美国有美国的艺术，有战前艺术、有战后艺术，有古典艺术、有当代艺术、有民间艺术，你在任何地方艺术如果去引导一种美育教育，又有了未来的长期成长的空间，你像我们北京这个松美术馆开没多长时间，到周末的时候去的人蛮多，我那个位置不像是纽约的大都会、MOMA完全在城中心，我这个在顺义呢，在顺义周末有这么多游客去看艺术，其实是我没有想到的。

　　我跟胡总开的电影小镇也不可能是在城中心，它占地几百亩，现在城中心怎么建一个电影小镇呢？你的内容怎么样去更换、去调整，我觉得还是一个挺大的挑战。其实说来说去一个小镇除了看东西以外，赏心悦目以外，吃、住都是很重要的，你的民宿，或者客栈能不能和你的文化能够贴在一起。

　　刚才我跟葆森总做了半天，两条街先开的都是跟河南相关，这是很重要的，虽然好像是无意中的，其实不是无意中的，一定是团队策划来策划去，放了一个老郑州，放了一个太极，太极是我们陈家沟的，是我们陈家沟才有了太极在中国的发扬光大，大家会怀念这个艺术，会怀念这个文化。

　　像我们在济南现在做的小镇，济南的城门楼子都没有了，跟建业一谈，他们特别希望恢复济南战役的城门楼子，我们有一个城门楼，有济南的几个重点的已经被打掉的已经没有的东西，这些东西是济南人会觉得很有意思，游客一进来看着解放济南的穿着黄色军装的解放军，山东人能喝酒，门口八大碗。很多这个都不是我干的活，我是到那儿听听汇报，是这么策划的，为什么这么策划？解放军走一下多少人？成本多少？是不是能够运营？一个小镇算了半天，中国一个像迪斯尼开业已经将近一千万人，而且迪斯尼的消费比中国的所有主题公园都贵，目前的迪斯尼，但人家值。因为全中国的人都去这么一个迪斯尼，都去上海迪斯尼，它开了没有两年，就干到了一千万人。

　　但同样我们中国的电影这种类型的小镇，能够有上300万人的有几家？不要把自己想得太浪漫，我觉得我跟胡总，包括我们未来的这些合作伙伴做文旅的，确实我们的路还很长很长，我是这种想法。谢谢！

　　李亚：王总分享得非常中肯，确实光靠浪漫主义是不行的，另外松美术馆鼓励大家去，就在北京的顺义。实际上那边马上会再修一条路，这个跟我们过去几年看到的跟都市消费中心里类似言几又这样的小型文化地产的项目，像日本的鸟屋书屋都是人口学和城镇化所带来的超大型都市的年轻人居住的空间非常狭窄。到了周末是需要有一个更大的空间来去放松、交流、社交，实际上这样的场合不管是在一个上海梦中心、沈阳K11都市消费中心带有文化属性的书店，但是一种综合性经营的书店，还是像松美术馆这样的，王总介绍的美女的比例是最高的，这样的场所。确实它也适应了我们这样一个城镇化，尤其是超级中心的城市，它的住房区是年轻人对生活空间需求的趋势。

　　王中军：咱们现在在天津，我都不知道我来天津，我是到一个城市最爱看美术馆的，我到天津没有想到拿出时间看一个美术馆，你觉得天津会有一个很好的美术馆吗？没有。没有一个最大特点是什么？我觉得这是一个城市很重要的问题，这个问题就是未来企业和未来社会的机会。

　　假设咱们去到荷兰，你不可能不去梵高美术馆，你到了奥地利，你不可能不去希勒美术馆，这些都是常年积累下来的，天津这么美的城市，像昨天夜游，两畔像塞纳河一样，有一间好的美术馆吗？确实是中国这些年的吃喝玩乐的极大繁荣、精神上的繁荣还是需要提高的。

　　所以我为什么觉着确实还是努力去做，但这个做呢，它的门槛更高，艺术的门槛是更国际化的东西，今天如果有一个展在某一个地方有一个毕加索展，你试试，不要小看我们中国人对艺术的追求。周末年轻人一样排大队，这个还是有机会的。

　　当然你说家家都干像我们电影小镇这样规模的，我觉得也不是前途，它体量太大，中国也不可能到处都是小镇，如果中国各地各省无数种旅游小镇，未来发展在同质化，每一家都是那么几个小餐厅、每一家都是几个小酒吧，不可能到处都是丽江，丽江是成功了，你说你弄一个小古镇弄条街弄个酒吧还一样成功吗？不是。因为你的差异化和小型化，我觉得未来文化旅游非常关键的。

　　我们公司这块也在做这方面的研发，你像刚才的K11，现在中国的商场开始空置，网上购物、商场空置，空置空间里头有没有可能研发出更小型的，年轻人或者小孩儿更容易进去，消费成本不要那么高，投资成本不要那么高，但是规模可以大，你可以极为分散，全国可能有一千家这样的东西，像餐厅这样，但是家家都做迪斯尼，没有可能。

　　美国内容公司原来从八大，到七大、到六大，最近福克斯被迪斯尼买掉以后变成五大了。五大公司这么多年来也只有两家赚钱了。为什么这么赚钱别人不做呢？因为它肯定不赚钱，如果都做了它就不赚钱了，所以我觉得还是从生意的角度去想、去研发，围绕着社会更进步的文旅的项目。

　　当然电影行业其实说来说去核心肯定不是靠输出IP去赚大钱的，单一电影还是更赚钱。中国电影的空间确实是太大了，最近一个《哪吒》已经40亿了，这个戏最大投资，一个动画片中国最大投资连宣发就是几个亿投资，单戏赚十几亿利润，又只用了一个月时间。所以电影的爆炸性很强，但是你能不能拍出爆款。像华谊核心做来做去，天天想着开主题公园去，主题公园是你拍了好电影延伸的收入，你的最大的收入还是你的文化内容。你能不能够在中国的5亿档、10亿档、春节档都有一部爆款，别说第一名，第一名谁也做不到，迪斯尼也不能做到档档都是它第一名，必定还有华纳、必定还有索尼，原来有福克斯，现在有环球。所以我觉得一个公司努力一年，有两三个这样的电影，像我们去年年初、前年年底一部《芳华》、一部《前任3》收入就三十几个亿。

　　李亚：预计是多少？

　　王中军：我期待《八佰》这部戏，而且《八佰》确实和主题公园相关，《八佰》太难拍了，我们在苏州主题公园旁边开了一个《八佰》区，挖了一条苏州河，整个河的两岸全部是盖的，这个电影在景区是拍不了的，完全是独立的，拍了七八个月，这样的东西，重量的产品有可能跟旅游能够结合。但是不是说所有的电影都跟旅游能结合。就说这些吧。

　　李亚：谢谢，王总刚才讲到对于我们总体来说，咱们的生活方式的变迁和消费升级广义的，这个大趋势来讲，确实人们对于文化的总的需求肯定是持续地上涨的。我们也看到像北京老牌的文化园区798这样的，从深圳到成都、长沙、武汉都有很多这样的艺术型的、文化型的园区为基因的，改造了原来的老城区，或者老的厂区，这种越来越受到不同层次的，你称他为85后、90后的新中产，或者新消费的人群也好。包括松美术馆它有一个人群的来源也是因为在顺义、在北京郊区有相当多的收入偏高的人群，也住在这种郊区。对他们来说，不敢是带着小孩儿，还是年轻人自己的社交，可能去这样的场所也是非常地便捷的。从整体的我们的消费升级的趋势和生活方式、对美好生活的向往，确实在驱动我们文化、文娱跟旅游、跟大中小型商业地产的结合。

　　葆森总在今天上午的开幕论坛致辞中有提到昨天跟天津市签了新的项目，这个能不能分享一下是什么方向的？是跟中原文化有关的？还是怎么样的？

　　胡葆森：昨天和天津的西青区，还没去过，签了一个协议，要在这儿建一个中原文化小镇。起因是天津政府去年去参加河南省的一年一度的春季的投洽会，市政府的副市长赵市长到河南去跟我说了一个情况，原来超出了我的意外。他说我们做了一下功课，知道你建业是不出河南，所以我们当然一开始有点失望，但是我得告诉你一个情况，我们天津有200万河南人，这个情况让我有点意外。我说怎么可能天津有200万河南人？他就跟我说了说原因。

　　前些年滨海新区大发展的时候，曾经一度开放了户籍，你买房子就可以入户，那时候从河北、河南、山东来了几十万人，几十万就几十万个家庭，河南据说也有几十万，几年之间就来了几十万，很可能比这个数还多。这样一来呢，加上过去这么多年，我就在想既然中原文化小镇要走出河南，那肯定是围绕着河南人多的地方。

　　当然，不是说只有河南人会欣赏这个中原文化，河北人、天津人因为半部中国史都是源自河南，他走到各地都应该有他的客户嘛。但是河南人如果集中的地方就比较容易在起步阶段找到他的基本的消费群，以这个作为一个背景，去年跟天津政府，包括今天孙主任也在这儿，服务外来投资的力度非常大，政府经过我们多次的沟通交流，就决定在西青区建一个中原文化小镇，具体投资额我还没问我们负责投资的老总，大概至少也是有几十个亿的投资吧，因为规模也挺大。

　　另外，还有另外两个项目，因为天津有一些很特殊的政策，比如讲对融资租赁有一些很特殊的政策。当然上个月我们又收购了一个企业，大家也都知道，收购了一个装配式建筑，这个企业它的母公司就注册在天津，所以无意中一年时间内，有三件事跟天津发生了这样一个直接的关系，所以我说好像跟天津冥冥之中也有点缘分。

　　当然昨天见书记、市长也跟他们报告了这样一个信息。昨天参加座谈会的几乎所有的企业在天津都有投资，只是说我这个超级保守派，走出河南没想到一下子在天津就有三个项目，这确实让我自己至少一年以前也没想到，我相信天津作为营商环境在不断地改善的大背景，会招来越来越多好的企业和好的项目。

　　李亚：咱们都知道文旅地产确实跟地方政府的合作还是一个非常重要的部分。因为地方政府看重的，包括文旅地产能带动的尤其运营、服务，带动整个的就业，还有消费。而且确实文旅地产把文化、文娱的长周期的行业和我们这样一个地产短期现金流可能会爆发的行业结合到一起，确实也是对当下经济周期进行转化，经济本身的发展有不确定性的时候可能越来越会受到行业的关注，有越来越多的行业的探索。

　　刚才胡总还提到了你们收购的装配式建筑公司，这个我也是今天中午刚请教了建业地产的代总，这个也代表了未来更高效、高速的、而且更清洁、环保的建筑的趋势。地产公司从原来的拿地、建房、销售的简单模式向多元化创新、跨界合作上面确实都在积极地探索。

　　现在已经过了一个小时了，在座的可能有一些行业的朋友、老师、专家，也有我们的媒体朋友，现在开放给大家，看看大家有些什么问题，欢迎大家提出来。

　　李亚：谢谢胡总非常重要的提醒，确实商业模式我的理解，复星集团他们在三亚开张的亚特兰帝斯就是很典型的通过一个文娱的项目，带动的是住宅销售。《阿拉亚》也是很成功的模式，其他的演出、衍生纪念品、餐饮服务也是很重要的，回到刚才这位女士提的问题，迪士尼里边不让带开了包的食物，还是说没开包的食物也是不让带的是吧？我当时看网上讲的从法律的角度食物没有开封，带进去即使是私营的地盘应该是也没有这个权利，胡总说我是内行，我完全是文旅地产的外行，我只是作为一个客串的嘉宾主持。

　　我们就问具体一点，就是9月21日开张的，以及王总在海口的，比如说以海口的为例，外部的食物能不能带进去？如果影响了园区内部餐饮的收入，你们是怎么想的呢？

　　胡葆森：他不一定知道。

　　王中军：完全不知道，我进去的时候我觉得可能不会管吧，你要让我现在当着这么多人回答，我真的不知道。因为我看迪士尼那个了，各说各的理吧，就像开餐厅一样，你开餐厅不能你带俩炒菜到我这儿来吃，理论上是一回事，你说我这儿开着餐厅，我就用你的桌，我不用你的菜，来旅游里头有它的餐饮，你天天带一堆吃的，还有一个管理的问题。游客这么多，周末几万人，如果有20%的人都背着餐进去了，那还是挺热闹的，还是有这个问题。确实我不知道这个。

　　而且我们的小镇里边的消费很低，游客餐饮消费，我们三家小镇平均消费只有30块钱，你看这一家吃只是花30块钱，不是每个人都吃，假如你来了一万人，中午可能有三千人吃了，各个人就是90，非常准确，不会有变化。买纪念品20块，平均现在买纪念品都在20块钱，我们现在开了三家小镇都是这样。

　　我们也做了一些大数据的调查，中国的所有的主题公园开街进去，就是正常消费，我们老百姓人家一家子进来了，一掏门票进来了，在里边花钱极为谨慎，他带杯水确实省，我看迪士尼里的水卖的很贵，快餐特别贵，确实有些人，不是每个人旅游都不在乎这点钱，一家子从外地去的，带着小孩儿，可能成本就这么多。

　　李亚：胡总关于这一点有没有补充的？迪士尼这样做可能是感受到自己的IP有稀缺性，或者唯一性，所以说敢把这个价定这么高。当然，我们海口的华谊的电影园区也是非常棒的，我去吃过确实是亲民的价格，不像迪士尼。

　　看还有没有问题？

　　提问：两位好，有一个问题想要问王总，您刚才讲说中国的电影公司核心还是要做爆款，我想请问一下您对爆款怎么评价？符合哪些要素的电影才能称为爆款？可能今年《哪吒》是一个爆款。但是它上映之前也没有预想到会有这样的效果。

　　第二个问题，胡总和王总都可以回答一下，我们的电影小镇可能大多现在都在郑州、河南、长沙这样偏二三线城市布点和落足，像这样的大的主题公园，包括环球影城在北京，他们选择北京和上海这样的一线城市在中国。我想问一下两位老总对咱们电影小镇的城市布局和我们的目标人群的布局的考虑。谢谢！

　　王中军：我觉得爆款比较容易想吧，每一个档期的前三名就是爆款，比如说春节档，第一名《流浪地球》肯定是爆款，40多亿，第二名是《疯狂外星人》，谁设想自己一个大戏上的时候，给团队的诉求都是一定要进前三名，进前三名基本就是非常地盈利。

　　但是确实是自己企业是不能够完全掌控的，电影不能够完全掌控，还是有一定的基本要素，你拍的时候你总知道它的故事什么样？演员什么样？能不能在这个档期进得去？因为这个档期是自由化的，完全是市场化，你敢不敢放这个档期？这个也是一个企业最大问题。你放这个档期也可能当了炮灰，你进这个档期进不了前三名就不赚钱，那个档期大概15部电影，我觉得只有3部赚钱，中国电影是这样，全世界电影也是这样。

　　全世界电影也是二八开，20%赚钱，80%不赚钱。像我们这样的公司一年十部电影，赚钱的电影就是三部，但这三部的盈利都超高，单戏盈利都是大几个亿，覆盖那些不赚钱的，你为什么要拍那些不赚钱的呢？还有一个团队，一个是把握也没有那么准确，就像一个风投一样，你不可能投的所有的公司都赚钱，做电影也有这个性质。

　　还有一个IP的积累，片库的积累，你一个公司要积累出大量的片库，知识产权可能未来对你的其他方面有支持。你像我们在香港有一个电影台，如果没有那么多戏支撑，首先有自己的戏才可能买别人的戏拼版权，这是第一个爆款，好看的就是爆款。我也没有把握，我要有把握，我啥都都不干，只拍电影，拍一部电影赚好几个亿，我还干别的干吗呀？华谊负债几十个亿，如果光拍电影用不了那么多人，几千员工能有几个人拍电影？华谊是一个公司，它不是一个电影工作室，它还要非常综合。

　　关于你刚才说选那个点呢，企业是没有选择余地，我也想在北京和天津建，北京的成本有多高？我刚才说了华纳可以做，环球可以做，它单体投资成本大几百亿，人家有这个能力，不是说我为什么不去上海开一个华谊主题公园，土地成本，各方面的竞争力还得去想。我自然而然地在海南，海南第一家就是因为我们在海南拍戏，政府非常欢迎，我们到现在为止第一个小镇启动到现在已经这么多年了，能不能够遵守从开始的合约，这都是对企业非常大的挑战。假设我们在海南，海南就很遵守合同信用。

　　但我们到了二线城市，现在二线城市怎么分我也不知道，我是觉得我们要到那个城市有吸引力，当地的政府、合作伙伴认为你这个价值值我就去，你认为我没有这个价值我就不去，就这么简单，不是我想选哪个城市，我想选河南就是因为胡葆森。谢谢！

　　李亚：最后一个问题。

　　胡葆森：这个论坛临时搞的，还有这么多朋友坐这儿听有什么我们没有说到的，你们又特别感兴趣的，你觉得对其他人也会听了之后有受益的，还有什么好的问题，再提一个。

　　提问：问一下重庆可不可以搞个电影小镇？

　　王中军：又回到政府这个问题的，我们重庆土地招拍挂已经拿到快三年时间了，到现在没有开工。这个东西不是企业单方面能够左右的。做内容的公司能开三家主题公园，不知经过了多大的挑战、多大的艰苦。

　　为什么刚才回答那个女孩儿的话，为什么到河南？是因为有甲方、有胡葆森，要没有胡葆森，河南什么样我怎么知道？当地的土地价格你也不知道，严格讲我们在苏州拿的一千亩地，土地价格都是拍脑门的，我们也不懂。我记得是冯仑告诉我这个价格特合适，我到那儿跟人书记开会的时候说我们希望拿这个地，是这个价格，人家政府马上一秒钟就同意就这个价格了，我当时要说再说低点可能还可以拿，我们不是做这行的。冯仑告诉我的，其实还可以低一点。谢谢！

　　提问：我问一下胡总，我是中度景旅的创始人，我们在中国成功管理了三个景区，其中有一个景区就是在河南洛阳，前两天刚跟河南洛阳牡丹小区的小城镇有一个发布仪式，我也参加了。我们就在洛阳小城区里面，在洛邑古城，大概一年300多万人，我们管理经营景区的时候发现一个很大的问题，通过运营管理很难把景区的建设成本收回来，过程当中不知道胡总未来有没有这种打算，当你的运营成本收不回来建设成本之后，会不会做资产证券化？因为我们公司被太平洋证券和中融信都投资了，能不能把景区变成良性资产发债，做资产证券化，让我们业主享受到快速的资金回笼，想问一下胡总有没有这个计划？

　　胡葆森：这个问题是一个很专业的问题，我上一个问题想讲这个问题，比如讲资产证券化，你投资怎么退出来？实际上资产证券化这件事是一开始决定投资的时候就应该是在计划中的，我知道你接手的是一个二手项目，你的第一手一开始没有想这个问题，你现在说把它能不能资产证券化？我这方面研究得不是很透，但是资产证券化对他的收益率也是有要求的。

　　你比方说REITs，国内的REITs还在做试点的过程中，你要想在香港、在新加坡发REITs，你在国内的价格没有7%、8%发不出去的。我相信你现在的收益率在洛阳是达不到这个。我初步判断，在跟你交流，你在洛阳的这种项目在短期两三年内的运营达到投资，当然这个投资又有几种算法，有一个账面成本。还有一个市场的估价、评估的成本。你究竟按哪一个成本来算你的收益呢？这都是一系列的问题。这个问题比较专业，估计今天在座的一半以上不一定能听明白，首先我自己也不一定能说明白。我们接下来可以单独交流。

　　提问：两位老总好，我想问一个问题，现在一方面是文旅地产很热，大家都在到处拿地投资，另一个方面，之前投的很多文旅地产现在出现了“黑城”的问题，投了很多钱修得很好，可是就是没有人去，对于这个问题两位老总有什么样的看法？

　　胡葆森：我先说吧，让王总总结。据我们文旅公司的总经理告诉我，在过去的20年间，这一说吓得大家可能都有点不敢玩了，过去20年间80%以上的文旅项目都是不赚钱的，或者说都是亏损的。原因就是首先第一不成熟，投资的人不成熟，没有把刚才我讲的该想的事在一开始就想明白。第二消费水平确实过去20年间，大家在文化、旅游方面的消费水平和意愿不够那么强烈，能力也不那么强。第三就是你项目的选址、内容等等各种原因。

　　我们可以说其实这个题目出得是挺好的，因为这恰好现在是个转折期，过去20年间不成熟的基础上，我们现在开始探讨这个话题，今后20年这是一个朝阳产业，文旅地产未来20年一定是个朝阳产业。所以在这个档口讨论这个话题还是很有意义的，只是说今天我们可能有些问题还没有说透，比如说商业模式的问题等等。

　　你问的这个问题倒是非常好，过去20年80%都不赚钱，是不是决定未来就不能玩了呢？答案也是否定的。我们可能今后20年恰好是在总结了过去20年大多数项目部赚钱教训的基础上，借着消费升级、借着地产商的投资能力增强，借着刚才讲的围绕着存量资产，包括文旅地产的金融产品越来越丰富，文旅地产我相信在未来的你说10年就太远了，未来的三五年会呈现出一个快速发展的趋势，这个过程中成功的项目也会越来越多。

　　谢谢！

　　李亚：感谢葆森总和中军总两位精彩坦诚的分享，也感谢现场朋友们的提问，最后也预祝我们9月21日将要开业的建业华谊电影小镇旅客爆满，网上已经开始接受预订了。也预祝年底前我们华谊兄弟的《八佰》电影能够顺利上映、观众爆棚。

　　最后，期待不管什么样挑战和运营的复杂度，希望中国的文旅地产行业和他们带来的项目，给我们每个人在文化旅游与生活体验上的升级与美好感受。

　　谢谢大家！我们今天就到这里。

　　新浪声明：所有会议实录均为现场速记整理，未经演讲者审阅，新浪网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。

责任编辑：梁斌 SF055