盛松成：2019年房价会涨吗？

　　盛松成：2019年房价会涨吗？

　　来源：金融圈那些事儿

　　房产和股市基本是中国老百姓最重要的两个投资产品，房产尤其。

　　1月4日，央行降准，包括总理调研几大行，下午股市便开始明显反弹，尤其券商股涨跌凶猛。都说券商上涨代表“牛市”的到来，但是股票也好，房价也好，2019年到了可以反弹的时刻了吗？

　　1月5号，中国首席经济学家论坛研究院院长、中国人民银行参事盛松成在“2019中国首席经济学家论坛年会”上着重讲了2019年房价是否会继续上涨问题。

　　盛松成总体观点认为：未来十到十五年中国房价将总体趋稳。他作出这一判断主要基于四方面原因：一是本轮房地产调控力度空前、成效显著；二是我国房价只涨不跌的预期正处在转变的临界点上；三是目前我国房价平稳或小幅小跌是好事；四是还将坚持房地产调控不动摇。

　　但是，文中数据观点着实有趣，按照PPT顺序引用盛松成观点与大家分享探讨。

　　“2018年房地产调控不断加码”　

　　首先，盛松成表示：本轮房地产调控力度空前、成效显著，调控不断升级，房地产市场整体降温。我们是从2016年3月份开始，从上海开始的，2016年10月份全国全面开始。为什么？大家知道930新政是2016年9月30日出台的，10月1日实行全面调控，21个城市全面收紧房地产调控，在此之前已经有房价暴涨。2017年来房地产政策进一步升级，限价、限售、限商、限贷、限购，“五限”政策持续加码，一线城市调控力度空前史无前例。2018年房地产调控不断加码，全国调控次数高达400次，有人说405次，有人说450次，都是400次以上，我用400次，比2017年增加80%。

　　我们调控结果是什么？结果是房地产市场整体降温。首先，房地产库存下降。到去年11月份，我国商品住宅待售面积23454万平方米，这个库存规模回落到2013年水平。什么意思？这次去库存实际上是从2015年年底和2016年年初开始的，目前已经回到2013年水平，计划周期只有两个月。库存按照今年1-10月份每一个月平均销售面积计算，实际上只有两个月库存。这个库存计算是非常麻烦非常困难。比如完全造好，发了预售证可以卖，也有造一半差不多造完了。我是用比较狭义计算，就是已经能够卖的，而没有卖掉的，也只有两个月了，说明库存这一次成绩显著。

　　我在2018年10月、11月连续发表两篇文章，一个是《扭转房价只涨不跌的预期正当其时》，另外一个是《目前我国房价平稳或小幅度下降是好事》。目前我们变化处于微妙时期，各种议论都会出来，放松调控议论开始出现，新闻里面播放某一个地方放松多少，后来又出来辟谣说不是。当然我觉得根据情况变化实行略微微调是可以的，但是大方向不能变。这是国家统计局70个样本，不可能所有的城市都抽样，一线城市房价基本上零增长附近波动已经有一年，北上广深是一线城市。二三线城市房价增长率是5%、7%附近稳定比较长时间。有一段时间二三线城市涨得很快，这次有一个突出特点，三线城市猛涨，涨得比一二线还高，这是中国20年来房地产市场和15年来房地产调控没有过的。因为98房改就市场化了，真正调控是15年。我们是基本上非典以后真正开始调控，因为这个时候房价开始上涨，一开始不存在这个问题，也不存在全国大面积调控。这表明目前我国房价相对平稳。

　　“预期开始发生变化”

　　现在我们已经到了一个临界点，就是大家预期开始发生变化，为什么发生变化，就是刚才讲到的，由于我们这次调控政策不仅仅是时间长，而且力度大，史无前例。如果从2016年3月份开始到现在算，大家算一下已经快三年了，这个力度调控下，使得大家刚刚感觉房地产有可能平稳。在中国我跟很多人说过，中国是房价上涨容易下跌难，就像股市下跌容易上涨难。所以对房地产要特别小心它的上涨，一放松马上上去。我们好不容易经过艰难的调控，这个调控当中我们是付出成本，其中包括GDP也受到一定影响，这是毫无疑问的。但是我们咬住牙调控下来，现在到了比较平稳的时候，这个扭转房价只涨不跌预期，现在正当其时。

　　楼市泡沫大家都承认，怎么办？

　　第二，盛松成表示，我们通过长期的房价稳定，使房价涨幅低于收入和GDP涨幅，房价收入才逐渐回落，才避免美国、日本、中国、香港曾经发生房价暴跌式调整。这个黑色部分是我们国家房地产调控唯一可以选择道路，也将创造全世界房地产调控平稳发展历史奇迹。解释一下意思，泡沫大家都承认，怎么办？泡沫在市场经济条件下，几百年来房地产历史只有一种方法，就是市场自我调解突然下降，就像2007、2008年国际金融危机，就像当年日本、中国香港，它可以一年下降15%、17%、18%，三四年可以拦腰一刀，所有国家都是这样的，我觉得我们中国房地产调控，我们有一个办法。第一，保持房地产价格长期的平稳，小幅下降或者小幅度上升。通过我们收入和GDP增长速度，增幅超过它。现在GDP增速6.7，还有一点现在我们有一个现象，就是居民收入增速往往超过GDP增速，要么差不多，要么是高0.1个百分点。中国20年前从来是收入增速低于GDP增速，但是我们现在是倒过来，高一点，这是好事情，说明我们经济质量提升，也说明我们财富效应增长。

　　我的观点是，只要我们长期房价平稳，人均收入和GDP超过房价增速，十年、十五年以后，我们的房价收入比就砍掉一半，只有这样我们的房地产才可以平稳、健康发展，这个方法全世界没有过。中国能否成功，我相信能够成功，为什么？因为中央讲了“房住不炒”，这个办法会创造历史奇迹，也可以使中国平稳发展。今年房价会下跌吗？问我这个问题人越多我越高兴，以前是没有的，我研究货币金融，当然也研究房地产，大家问我还会涨吗？涨多少？现在有人问我会跌吗？这是好事情，说明大家预期到有可能房价下跌。我告诉他们，今年房价不会大跌，最根本是我们的土地是国有的，政府对房地产市场有很强调控能力。

　　“房地产业、金融业利润比普通工业高3倍”

　　坚持调控有利于使房地产行业和金融业利润逐步接近其他行业，促使资金更多流向实体经济。什么意思？在中国利润率最高是两个行业，一个是房地产行业，一个是金融行业。我反复说过一句话，硬件一定要做好，硬件不做好会影响20%效果，现在你们看得非常清晰，房地产业，金融业，普通工业，基本上房地产业、金融业利润比普通工业高3倍。普通工业是房地产业和金融业利润1/3，有人会说这是毛利率，什么是毛利率，很多没有扣除。确实房地产业和金融业，要交的税收扣掉是比一般行业多，但是尽管这样，哪怕全部扣除，房地产业和金融业还是最高。房地产业利润率哪来的？说到底是靠房价上涨来的。如果房价不上涨，它的利润率肯定下降。

　　接着请大家看，我说明年房地产不会大跌，我有一个依据，房地产投资平稳，为了供应不会少。我们2018年1-11月份，固定投资增长5.9%，其中最主要是基础设施投资，国家统计局数据显示房地产投资同比增速9.7%，比去年高了2.2个百分点，意味着2019年房地产供应不会少，因为去年的投资反映到今年的供应。

　　“三四线城市楼市风险大”

　　最后一个问题，讲一下警惕三四线楼市风险，我在一年前2017年10月份就发现这个问题，我的题目是“中国未来房地产风险可能在三四线城市”，为什么？我国最近20年来房地产市场化，只有最近一两年首次出现三四线城市房价大幅度上涨，市场热度反超一二线城市，增速很高。无论是新建商品住宅还是二手住宅同比增速，三线城市都是非常高的，远远超过一线城市。哪怕到了现在刚刚过去2018年11月份，还高达8.1%同比增速。为什么预防风险？因为三四线城市一分为二，如果离中心城市很近这个不怕，人口、产业都不怕。但是中国县有2200个，其中相当大一部分是远离中心城区，人口是向中心城区，向北上广深集中，所以要非常注重三四线城市风险。

　　最近住建部提出2019年房地产市场稳地价、稳房价，稳预期，稳目标，促进房地产市场健康发展。现在和未来较长时期都应该在大方向上，坚持调控政策不动摇，巩固调控成果，不要半途而废重蹈覆辙。我们有15年调控历史了，哪怕付出一定成本，比如说经济增速受到小幅度影响。但是我预计未来房价不会大幅度下降，也不会报复性反弹，而是总体平稳，这种平稳趋势将会延续多年。

　　最近还有朋友又开始骚动了，说要去看房，怕错过明年房价的上涨。2019年楼市真的要开始上涨了吗？

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责任编辑：谢长杉