“换购住房退税”解读：卖房后一年内买房能退个税，对楼市有这些影响

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　　9月30日，据财政部网站消息，财政部、税务总局发布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。那改政策对房地产市场会带来什么影响呢？

　　公告中介绍，现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

　　享受该优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：1．纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。2．出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

　　新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

　　对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称，退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。

　　许小乐表示，当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。

　　许小乐认为，当前针对需求端的限购限贷、房贷利率下降叠加最新的减税政策，需求端的鼓励支撑政策全面落地，有助于市场预期修复。

　　中原地产首席分析师张大伟介绍，二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是100万，卖方以1000万的价格卖给买方，则要从这900万差价中征收一部分作为个税税收。

　　不过各地的政策不一样，大部分城市是全额收取1%-2%作为交易个税，而且基本满5年以上的家庭唯一住房免征。张大伟举例介绍，上海等城市基本二手房个税按照1%收取，在北京不符合满五唯一的则按照差额收取。“对于大部分城市来说，一套房可以节省税费3万-5万，而北京等城市少部分房源可能节省几十万以上。”

　　但他提醒，需要注意的是，在当下市场交易环节中，所有税费都约定买房缴纳，那么后续卖房一方获得退税，这如何计算，是不是会影响销售房价，这还需要政策清晰化。

　　张大伟认为，新政策对于大部分城市市场影响不大，但对于北京等少数城市换房客户可能有一定影响。有利于增加有个税的房源流动性。从整体看，最近包括央行、财政部等都在针对房地产市场发布定向稳定宽松政策，这有利于市场逐渐稳定。

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责任编辑：王蒙