中海2020答卷：拿地的“两个变化”和销售的“双位数”目标_新浪财经

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　　新浪财经徐苑蕾

　　“房地产市场的竞争发展是一个长跑，下半场竞赛刚刚开始。‘分化’将是房地产下半场最重要的特征”，董事会主席颜建国在中海地产2020年财报中写道。

　　在行业分化趋势之下，向来被称为“利润王”的中海无疑站在金字塔的顶端，2020年中海营收、利润和销售规模都再创新高。同时中海将继续大举“囤粮”拿地，喊话未来5年销售保持两位数增长。

　　但一个不容忽视的问题是，不断提升的地价和进入结转期的合作项目，一定程度上也影响到中海利润的增长，2020年中海毛利率和净利率双双走低。

　　拿地的“两个变化”

　　去年3月，中海通过官方公众号发布了一个寻地合作计划，围绕股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务范畴向业界寻求合作，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

　　这被视为中海进一步在土地市场积极抢收的信号，实际上，自2017年以来颜建国回归以后，中海就开始在拿地规模上发力，一改过往保守的形象。

　　按照计划，2020年中海新增土地投资预算为1400亿元，上半年仅投出522.8亿元，而从下半年开始，随着各地政府供地增加，中海在广州、东莞、珠海等热门城市大举拿地，在大本营深圳也罕见地取得突破。

　　整体来看，2020年中海拿地权益金额创下历年来的新高，同比增加16.3%。具体来看，2020年中海合共新增64幅土地，总地价为1357.9亿元，权益面积1328万平方米，权益购地金额1318亿元，对应新增货值约2741.7亿元，截至2020年底，中海系列公司土地储备合计9190万平方米。

　　值得注意的是，2020年中海拿地呈现出两个明显的变化，一是权益占比的提高。以1357.9亿元的总地价和1318亿元的权益地价来计算，中海的拿地权益比例为97%，而2019年为76%，同比增加约20个百分点。

　　一位接近中海的人士解释称，2017年开始，中海地产与其他房企合作的项目数量增加，但部分项目在收益和合作层面都并不如理想，因此现在对合作项目更加慎重。

　　中海拿地的第二个变化，在于在拿地方式上更倡导多元化和非公开，比如将目光投向城市更新、棚改、产业资源整合等项目，并为此推出“蓝海战略”。财报显示，2020年，中海透过“蓝海战略”新增土地储备权益投资金额达327.3亿元，占新增土地储备权益投资金额的24.8%。

　　据了解，在一二线城市的大市场，中海结合商业、文化场馆等投资开发的城市运营能力，与地方政府、国资企业等各类大业主合作，拓展城市更新、旧城改造、地铁上盖等大型综合体项目，而这些新获取的项目利润率一般会高于较招拍挂项目。

　　在业绩会上，副总裁郭光辉表示，2021年中海新增土地权益投资预算定为1650亿，同比增长25%。同时，郭光辉称，中海也会积极关注市场和行业中的收并购机会，“中海曾经有过不少耳熟能详成功的收购案例，我们是有经验、有能力、有资源在未来通过并购助力公司发展。”

　　销售目标两位数增长

　　中海大举拿地的底气，来自于稳健的现金流。事实上，中海的债务结构和融资成本一直以来都是行业标杆。

　　2020年中海加权平均融资成本为3.8%，处于行业最低区间。截至2020年末，中海资产负债率为60.1%，净负债率为32.6%，短期负债为438亿元，持有现金1104.7亿元，以此计算现金短债比为2.52倍，属于“三道红线”中的“绿档”房企。

　　在多头并举的拿地之下，中海的销售规模继续突破。2020年，中海系列公司实现销售合约额3607.2亿元，同比增长12.5%，超额完成“十三五规划”目标的4000亿港元销售目标。不过，在行业增长规模放缓的情况下，2020年中海的销售增速也较2019年的31.4%明显下降。

　　“庞然大物”的增长并不容易，针对2021年的销售目标，中海并未给出具体数字，但董事会副主席罗亮还是给出了一个方向：“如果具体到数据的话，未来5年，中海的销售规模肯定会按每年两位数地增长。”2021年是“十四五规划”的第一年，罗亮表示，中海的原则是，既要速度，又要质量，保持一贯的又好又快的目标。

　　2020年中海的销售回款率从2019年的93.3%提升到95%，在行业中处于较高的水平，销售回款为3425.5亿，同比上升14.5%，可见在逐步收紧的金融监管和融资环境下，龙头房企也在加强对现金流的把控能力。

　　另一方面，随着地价的提升以及2017年后合作项目进入结转期，中海的毛利和利润增长也受到影响。2020年，中海实现营收1857.9亿元，同比增长13.5%，归母净利润为439.0亿元，同比增长5.5%，营收增幅同比保持平稳，但利润增幅却较去年的10.3%有所下滑。

　　一个影响归母净利润很重要的因素，在于合作项目的增加导致少数股东损益的增加。财报数据显示，2020年，中海地产的少数股东损益较上年增加3.37倍，从11.29亿元涨至38.05亿元，中海地产的应占权益比例从97%下跌至92%，同比下跌5个百分点。

　　2020年，中海毛利率和利润率依然处于行业较高水平，但同比均有所下降。毛利率为30.05%，归母净利润率为23.6%，对比上年的33.7%和25.4%分别下降3.65和1.8个百分点，不过前述接近中海的人士表示，随着“蓝海战略”较高利润率的项目推进以及合作项目比例的减少，公司利润率或有回升可能。