向两家龙姓房企学习

　　2020年1月14日，今日没有特别头条。来讲讲两家姓龙企业低利率融资的事儿。

　　2020年1月1日，丁祖昱评楼市发布会上，丁祖昱说，融资能力是未来十年房地产企业最核心竞争力。

　　果然贰零年代没过几天，一群开发商争先恐后融资，算算早超过300亿了，平均利率过6。

　　今天又有两家发布融资消息，一家美元债5.4，一家境内公司债3.4-4.4。

　　实在太优秀！

　　龙光（03380.HK）是成功发行。今早公告成功增发1.8亿美元优先票据，2024年到期，实际利率低至5.4%。官微显示，“再次创近期民营内房企业同评级债券发行利率最低记录。”

　　龙湖（00960.HK）是拟发行。今日午间公告拟发行拟发行28亿元公司债券，分为五年期和七年期，最低利率3.4%-4.4%。

　　这已不是两家公司在2020年第一次融资。1月6日，龙湖成功发行6.5亿美元投资级优先票据，其中2.5亿美元为7.25年期，票息3.375%；4亿美元为12年期，票息3.85%，刷新了中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录。1月8日，龙光地产发布公告，公司成功完成发行3亿美元2025年到期优先票据，票面年利率5.75%。

　　两位龙兄为何如此厉害？

　　首先，发债看评级。两家公司都在2019被国际评级机构上调了主体信用评级。2019年8月28日，标普将龙光长期主体信用评级从“BB-”调升至“BB”，展望稳定。2019年4月，龙湖被穆迪上调评级展望至“正面”，9月被标普上调评级至BBB，展望稳定。

　　其次，看评级上调的背后两大指标之一：企业盈利能力。2019年，龙光地产实现合约销售额约人民币960.2亿元，同比增长33.7%。其中，归属公司的权益销售额约为人民币915.2亿元，同比增长30.6%。2017年和2018年，龙光ROE分别达到30.6%、31.5%。2013年至2018年，龙光地产净资产收益率（ROE）连续六年超过20%，在内房股中仅此一家。

　　再次，看评级上调背后的两大指标之二：企业财务杠杆的安全性。截至2019年6月底，龙湖的净负债率为53%，相比去年同期下降2%。2018年，龙光地产净负债率为63.2%，2019年上半年净负债率为65.4%。两家均低于行业平均水平。此外，据知情人士透露，龙湖的经营性收入（2019年百亿，2020年可能150亿）接近覆盖所有债务利息；龙湖的债务与利润比在三倍左右，远低于其他公司5-7倍。

　　请地产界向两位龙兄学习！

　　今日，有个孙宏斌调公司架构的消息。融创被曝在8日新成立一家注册资本150亿的公司，法人汪孟德。据知情人士透露，“北京融创控股很可能会作为融创的控股公司，而四大业务集团（地产、服务、文旅、文化）也将全部腾挪至这个新成立的控股公司。”换而言之，孙宏斌将在四大板块上，设立一个控股的架构，“有利于各业务独立上市”。

　　股市方面，云南城投传来原总裁刘猛涉嫌受贿被捕的消息，利空出尽，云南城投逆市涨停。

　　今日，绿地金融减持雅生活服务5000万股，持股比例降至7.5%，雅生活也跌了5.57%，市值跌至400亿。顺便说一句，雅生活的市值在物业股中排名第二，仅次于碧桂园服务。

　　最后一条是广东宣布放开除了广州深圳之外的城市落户。好消息，大湾区除了广深之外，其他城市人口聚焦也将加速。我猜都市圈之间的竞争加剧，将是接下来中国城市化的一大看点，也是中国楼市的机会点。

责任编辑：刘万里 SF014