解除限购才能避免一线房价上涨

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 张鹏

　　就限购政策来说，久受诟病，弊大于利，一是扭曲市场信号，二是抑制当期需求。如果避免未来房价继续快速上涨，就应解除限购政策让当期需求得到满足。

解除限购才能避免房价继续上涨

　　当下正在召开全国“两会”，李克强总理在政府工作报告中首次提出“因城施策化解房地产库存”，让本就是热点的房地产问题再度成为此间舆论一大热点。目前国内三四线城市房地产高库存，一线城市房价却赶英超美，让我们愈加看到无论是局部还是整体，当前国内房地产的供求关系都不在一个有效的市场之上。从这个意义说，曾为中国经济做出巨大贡献的房地产市场体系并不成功。如果在顶层设计上没有新的有效的制度供给，所谓 “因城施策”可能就会徒劳无益。

　　事实上，无论是宏观部门、职能部门还是地方政府，对于房地产行业的新老问题是有目共睹的。央行副行长陈雨露认为，一线城市房价快速上涨是受多重因素共同影响，不能简单归因于货币政策，“一是一线城市房地产市场存在一定的结构性失衡。近年来部分一线城市人口增长过快，建设用地不足，出现供需矛盾。二是受微观经济主体资产配置影响。由于部分资金缺乏适宜的投资方向，进入一线城市房地产市场寻求保值增值。部分中介机构违规提供资金增加杠杆，也助长了房地产投机。三是舆论炒作形成正反馈。”

　　既然都认识这有问题那也有问题，确实不能简单归因于某一方面，房地产的一切问题都可以归结到交易，我们更应该从顶层设计上创造新的有效的制度供给促进交易，在此基础上的“因城施策”才是正确的，简单来说一线城市促进交易就是要提高持有成本。作为职能部门，住房和城乡建设部部长陈政高有一个表态，“今年一线城市将重点做好四个方面的工作：一是实施严格限购和差别化的税收信贷政策；二是增加土地供应面积，及时披露土地供应信息；三是增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性工程建设；四是打击市场交易中的违法违规行为，正确引导舆论，主动发声。”

　　笔者认为，陈政高提出的四项举措体现了供给侧结构性改革的思路。不过，还没有到顶层设计的高度，打击违法违规治标不治本，限购措施甚至是有待商榷。具体就限购政策来说，久受诟病，弊大于利，一是扭曲市场信号，二是抑制当期需求。如果避免未来房价继续快速上涨，就应解除限购政策让当期需求得到满足。如果继续严格限购政策、当期需求变为远期需求，增加土地供应尽管可以增加供给，但无法预测和反映需求。更为重要的是，增加土地供应还是“招拍挂”价高者得，不是“地王”胜似“地王”，房价能降下来吗？ 

　　上海市长韩正被问及上海房地产近期过热现象时表示，“从上海来看，最近一段时间，出现非理性过热的市场情绪抬高了房价，这对房地产市场健康发展不利。住房是特殊的商品，必须调控，但调控必须通过科学的、符合市场规律的手段。” 应该说，市场化的调控方向很对，但市场情绪就错了吗？从上海实际出台的政策和目前房价走势来看，上海也没有太高明的招数，非顶层设计让中央拍板解决不可。具体来说，一线城市住房保障体系优先于市场体系，新增用地应当暂停 “招拍挂”制度，三四线高库存城市则反向操作，住房市场体系优先于保障体系，终止新的土地供应。同时，加快全国不动产联网登记推广房产税，一线城市可适当提高物业持有成本。另外，全面解除“限购”，让市场信号发挥作用，让交易实现供求均衡。

　　(本文作者介绍：供职于阳光私募行业，清华MBA校友。)

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