中国房地产的雪球效应

　　文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina）专栏作家 邵志尧

　　每一个国家都有它的民族特征，反影在它的神话和图腾之中，英美神话里，火是上帝赐与的；希腊神话里，火是从普罗米修斯偷来的；而在中国神话则是钻木取火坚毅不拔摩擦出来的。

　　中国房地产的泡沫论已响了超过廿个年头，每年像新春拜年时说：‘恭喜发财！’一样，云云专家、学者和经济师都会说楼市充斥着泡沫，一旦爆破便会跌一个三五七成，会严重危害国家经济，诸君并指出邻国日本是最佳例子，但很不幸地这些爆破预言年年有，房价却日日创新高，猷如在赌场上赌徒铺铺买“小” ，输得轰轰烈烈，却从不怀疑自己的判断是否出错，令人啧啧称奇。

　　笔者认为喜欢历史并钟爱用长时间轴去看事物，房价应该是用十年甚至上百年的角度去看，不可以用月度、季度或年度去看，这便是看树叶和看森林的分别，人不需要太聪明，只要跟着最聪明的人身后便可以，他做什么自己也跟着做便可以，当今世上被公认为天下第一投资界高手是谁？非股神巴菲特和金融大鳄索罗斯莫属，前者写下他的投资经典《雪球》（Snowball），后者记载了投资哲学《金融炼金术》，两人无私的把绝学公诸于世，两人投资概含南辕北辙，用跑步作比喻，巴菲特玩的是马拉松，并不是42公里的那一种，而是超级马拉松100公里呢！索罗斯玩的变速变向短跑，一听到哨子声便要改变方向，触觉要极其敏锐，如同武学大师李小龙说的一样：‘天下武功、唯快不破’。

　　由于房地产是长线投资，故巴菲特的套路较适合，股神在《雪球》一书中叙述了他人生和投资理念，他说：‘人生就像滚雪球，你只要找到湿的雪和足够长的坡道，雪球就会愈滚愈大。’聪明的人就是会用生动的例子去说明一切，他在过去便是在美国这条坡道购入稳定增长的股票（如可口可乐），持有并由它愈滚愈大，他就是做这么简单一个决定而已。

　　同样的道理，若果你在1865年（美国南北战争）结束后购入美国房地产，持有至今平均房价都有60倍的增长，这只是52个州的平均数字，如果你是在最繁荣的龙头城市如纽约、芝加哥，应该可达千倍，就算经历多次金融事故，它也是只有一个方向，便是向上。

　　笔者估计新的坡道已经出现，就是在我们熟悉的中国，打从伟大的邓小平同志肯定改革开放起始，时代的巨轮已经开展，三十多年前中国没有一家企业是在五百强之内，今天已有一百二十多家，下一个十年能占一半也应该是顺理成章，从前没有一家公司能进全球十大市值，今天已有阿里爸爸和腾信可以加入，这就说明坡道已经确实在中国，雪球已经滚到一定的体积，笔者认为这只是坡道的起端，往后仍有漫长的日子让雪球再滚大，毕竟中国拥有十四亿人口，民族性格又异常勤奋，而习书记提出的一带一路将势将影响邻近亚太各国，可能覆盖全球一半人口，堪称势不可挡。

　　中国在国际舞台上从来都是当主角，从唐汉开始占全球GDP达到30%至40%是常态，只是清末民初和文化大革命才跌至单位数字才是异数，尤如英超曼联夺冠是常态，偶尔才失手于榜首之列一样，因为中国有的是坚毅不屈的文化。

　　每一个国家都有它的民族特征，反影在它的神话和图腾之中，英美神话里，火是上帝赐与的；希腊神话里，火是从普罗米修斯偷来的；而在中国神话则是钻木取火坚毅不拔摩擦出来的。外国人都会信奉太阳，有太阳神和拜日教，只有中国有名羿可挑战太阳把他们射下来。外国人喜欢掠夺，歌颂海盗如小说金银岛，中国明朝郑和带同《宝船》七下西洋到其他国家大派礼物，所以有宝船之称，这就是文化差异。

　　作为中国龙头城市如北京、上海、广州、深圳和香港五大城市，全国人民都是梦寐以求的居住城市，能入住便是身份的像征，VIP房要收取额外费用是不变的道理，这五大城市何尝不是VIP房，大款要进驻便早有心理和金钱上的准备，全国有十四亿人，最顶尖的5%的人口7，000万便是五大城市常住人口的总和，在一个经济每年接近7 %的经济增长的速度，深圳南山区的增长更达15%，每七年便会翻一番，有钱人何其多，足以支持楼价向上。

　　楼价和普通打工的老百姓脱节是不可避免的事实，购买力并不是用人均收入中位数去衡量，因为商品房的客户并不是他们，目标客户是最顶端的5%-10%，政府只能用其他行政手段建造一些福利房或带有补贴性质的房子再作经济二次分配。

　　专家们若没有认清事实的真相还是从树叶去看问题，他们每年的错误预判楼价有泡沫和爆破就只会像傻瓜一样，被人讪笑而不自知。

　　(本文作者介绍：著名金融和房地产专家,邵志尧测量师行创始人,江西财经大学客座教授、清华大学客席讲师、香港理工大学客席讲师、香港大学客席讲师、香港金融管理学院客席讲师和亚洲城市大学客席讲师。英国皇家测量师入会培训导师、英国皇家测量师学会考官、英国特许房屋经理学会考官。亚太房地产发展学会会长、粤港澳大湾区经贸协会推广处主任。)