文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina）专栏作家 李明恩
在第一批内房龙头升完之后，笔者倒建议投资者可以留意第二批的“内房股”。其中，觉得中国海外发展（0688）潜质可期。
近期，港股市场一反常态，“五穷月”股指反而造好。4月28日恒指收盘价为24615点，而5月29日的收市价为25701点，港股市场整体上涨4.41%。令“五穷六绝七翻身”的市场惯例，开了一个小小的“好兆头”。
之所以有“五穷月”的市场魔咒，笔者认为，主要是因为各上市公司在3-5月的业绩出炉季，已经释放了诸多利好，股价也相应走高。而接下来的5-6月，属于公司利好储备期和业绩蛰伏期，股价自然回落。而本次港股市场的一反常态，应该得益于“深港通”和“沪港通”的开通，在炒传统业绩期的同时，由于陆港两地的估值差异，一批相对内地A股市场而在港股市场被低估的公司，由于估值回升而带动股价进一步上涨。由于是一批这样的公司，而且主要是大盘股或者蓝筹股，因此，恒指打破惯例就不足为奇了。
其中，表现最好的板块是令人意想不到的“内房股”板块。以周一（5月29日）为例，内房股再度暴力拉升，其中，中国恒大暴涨22.78%，今年以来累涨2.1倍，市值逼近2000亿关口；碧桂园涨9.43%，股价创近10年高，市值2006亿港元；融创中国涨10.45%，报价12.90元，市值502亿港元；龙湖地产涨5.87%，市值931亿港元；龙光地产涨3.6%，市值253亿港元。那么内房股缘何大涨呢？
笔者认为，内房股整体估值低，利润好。这是最重要的因素。因为港股市场一直理性，并不热衷于炒故事，干炒牛河。以北上广深为代表的一线城市，由于货币超发，房价在近一年内，爆升近100%。收益与此，龙头房企的销售增长显著。在申万28个行业里，房地产板块整体PB=1.95排行倒数第6，2017年动态PE14.8排行倒数第2；而同期，1-5月龙头房企销售增长较好，部分房企的销售同比增速甚至达到了100%以上。
在第一批内房龙头升完之后，笔者倒建议投资者可以留意第二批的“内房股”。其中，觉得中国海外发展（0688）潜质可期。
首先，公司新的管理层完成交接。由2017年6月13日起， 肖肖因超过公司制定的退休年龄，决定辞任执行董事兼主席一职；颜建国获选为主席并继续担任公司行政总裁。这一点在大型国企尤其重要。新的管理层完全接班后，想必“新官上任三把火”会将中海外越烧越旺。
其次，瑞信于5月8日，关注中海外新发展项目的毛利率，将评级由‘跑赢大市’降至‘中性’，目标则由29元削至25元。但是，大行的“降评”并没有将中海外的股价打下去，相反在此之后股价由21.5昇到23.9港元。显示生生不息的迹象。
于2017年4月，中国海外发展有限公司公布的2017年4月的合约物业销售金额约为190.73亿港元，而相应的楼面面积约为121.73万平方米。由2017年1月至4月，中国海外系列公司的累计合约物业销售约为762.36亿港元，相应的累计楼面面积约为453.17万平方米。此外，于2017年4月30日，中国海外系列公司取得已认购物业销售约为152.03亿港元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。种种数据表明，中海外是与其他内房股处于同一频道，也是享尽中国内地房地产市场的快速而高价位增长的红利。也就是说，中海外一点都不落后。
据贴近公司管理层的中金消息人士透露，预计合约销售在FY17 年可实现2600 亿港元（同比增23%），并从FY18 年起加速增长。FY17 年公司计划新开工的建筑面积达到1，900 万平方米（FY16 年为760 万平米），为FY18年的高增长做好充分的准备。保守估计FY17 年上半年公司销售额可以达到1，200 亿港元，其余部分通过下半年新推出的项目来实现（上、下半年发布新货的比例为4：6）。销售目标隐含FY17年全年去化率为74%，而前四个月预计可达76%。F Y17、FY18 年毛利率有望逐步恢复到30%。即使在政策收紧时期，FY17 年预售毛利率也有望达到30%，主要得益于公司在土地、融资（FY16 年平均利率为4.76%）及建造方面的成本优势。2017 年前四个月，预计合约销售的毛利率已经超过30%。
显而易见，其结论就是：公司每股收益企稳回升可期。FY18 年每股盈利增速有望超过10%。同时，股票基数扩大带来的稀释作用届时也将消除。
此外，据有心人士统计，今年公司加速扩大土地储备规模。公司资产负债表强劲，足够支撑FY17 年1，000 亿港元的拿地预算（FY16 年为760 亿元）。2017年前4 个月，公司以6，000 元/平米的价格在一线和二线城市拿地345 万平米（剔除中国海外宏洋），继续增强其优质的土地储备。
估值方面：公司目前股价对应于7 倍2017 年预测市盈率TTM，而中国恒大市盈率为34.85倍，碧桂园为16倍左右。因此，笔者保守估计，以市盈率10倍计算，目标价33.78 港元，较当前股价有42%上升空间，值得留意。
(本文作者介绍：国内外多家金融机构专业经验，数家陆港财经专栏作家。)
责任编辑：黄建华 SF178
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