中国房地产商海外圈地险不险

　　文/新浪财经专栏作家 陈耕[微博]

　　随着人民币升值加速以及资本输出趋势的确立，到海外旅游、投资乃至购买不动产成为越来越多中国富裕阶层的选择。这股海外投资和置业热潮让洋人目瞪口呆，也刺激着中国地产商的神经。于是，中国房企纷纷踏上进军海外之路，核心目标：为海外的中国人服务。

万科是在海外业务有实质性推进的为数不多的几家中国地产公司之一。

　　随着人民币升值加速以及资本输出趋势的确立，到海外旅游、投资乃至购买不动产成为越来越多中国富裕阶层的选择。这股海外投资和置业热潮让一些欧美发达国家的地产公司赚得盆满钵满，中国人用一箱现金为未满5岁的孩子购买曼哈顿高级公寓的消息频频令美国人目瞪口呆，也刺激着中国地产商的神经。于是，中国房地产企业纷纷踏上进军海外之路，核心目标：为海外的中国人服务。

　　碧桂园是中国房企之中在海外投资速度最快的。公开的资料显示，碧桂园已在马来西亚取得了三个项目，其中，位于马来西亚南端的金海湾项目已经对外发售。

　　阳光、海滩、异域风情、永久产权、不限购，以及最重要的：房价较低、投资回报率极具吸引力，这一系列优点可能会让很多国人眼前一亮，当然，也包括笔者。毕竟，习惯了国内一线城市的高房价的压力山大之后，国人出去发现遍地是黄金。尽管，笔者目前并没有获取金海湾项目的具体销售数据，但相信销售成绩不俗。碧桂园透露，碧桂园在马来西亚试水的两个项目预计将会为公司贡献160亿元收入。可以预见，海外地产业务将在碧桂园的地产版图中占据重要位置。

　　此外，万科是在海外业务有实质性推进的为数不多的几家中国地产公司之一。今年2月，万科与美国“铁狮门”房地产公司宣布，两家公司达成协议共同开发位于旧金山的公寓项目。该项目为两栋相连的高层住宅楼，共包含655套单位。这也是万科在北美市场的首次投资。同时，万科成功收购了南联地产，从而获得香港资本市场上市平台的资格。香港市场和美国市场是万科国际化的初期尝试，今后万科在更多的发达国家拓展地产业务是可以预见的。

　　碧桂园、万科之外，保利也蠢蠢欲动。3月初，保利地产[微博]海外考察小组刚从非洲回来，对埃塞俄比亚、纳米比亚、坦桑尼亚市场进行了调查。如果今后真正进行海外布局，非洲很有可能是保利的第一站。

　　统计显示，2012年以来，包括碧桂园、万科、保利、中国建筑、中国铁建、绿地、万通、金地等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。

　　我用略带赞赏的预期描述了多家中国地产公司在海外的投资策略和现状，接下来我们来谈谈问题。

　　首先是，中国地产公司国际化不可避免与海外的房地产企业构成竞争关系，对当地的市场的适应力以及产品竞争力都是重要考验。

　　其次，海外华人是中国地产公司首选客户群，而海外华人的全球分布特征决定、地区分布的差异决定业绩的差异。

　　第三点，华人集中的富裕地区将是国内大地产公司国际化必争之地，国外高度竞争环境可能存在利润率隐忧。

　　最后，部分公司杀入一些第三世界国家市场做房地产，经营风险以及需求的刚性存在较大变数。

　　总体而言，我对于中国地产公司的国际化策略是持积极态度的。这是一个资本输入的时代，是一个大趋势，我们没必要因为进军海外的诸多风险而不敢正视海外市场的机遇。

　　更重要的是，中国地产公司开始直面国际地产公司的竞争，这不仅仅是一个短期利益问题，更是一个难得的学习机会，学习国外房地产开发流程，项目开竣工时间安排、上市销售控制以及融资安排等等。因此，中国地产公司的国际化，不仅是房地产市场开拓的新方向，更是中国地产企业自我进化的必经之路。

　　(本文作者介绍：《华尔街日报》2012年中国内地最佳分析师。资深港股分析师，具多年港股研究和投资经验。)

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