新房地产融资格局下的赢家和输家

　　文/新浪财经专栏作家 陈耕[微博]

　　作为资金密集型的行业，房地产融资格局的变化主导着行业格局的变化，更多的资金和更优惠的资金成本往往成为行业竞争的胜负手。于是，我们打算预测一下在新的房地产融资格局下的受益者和可能的落魄者。

　　内地房地产行业的第一阵营无疑能够得到充裕的资金和较低的资金成本。第一阵营包括大型国资背景地产商以及行业前五的民营房地产公司

　　结构转型和盘活存量是新一届政府的经济核心思想，也是推动各个支柱行业发生变革的内在驱动力量。经历了12年的黄金发展阶段后，中国的房地产行业也面临着增长危机和转型要求。

　　作为资金密集型的行业，房地产融资格局的变化主导着行业格局的变化，更多的资金和更优惠的资金成本往往成为行业竞争的胜负手。于是，我们打算预测一下在新的房地产融资格局下的受益者和可能的落魄者。

　　我们先谈领跑者。首先，内地房地产行业的第一阵营无疑能够得到充裕的资金和较低的资金成本。第一阵营包括大型国资背景地产商以及行业前五的民营房地产公司，这些大玩家主要包括万科、中海地产、华润置地、保利地产、恒大地产、万达[微博]、绿地集团、碧桂园、世茂房地产、龙湖地产。尽管，这十家地产商贡献了全国35%的销售额和40%的销售面积，但行业集中度仍有限。未来随着受益于新的融资格局，这些大玩家的市场份额将有望上升至60%。

　　第二类的领跑者是受益于国家政策的地产公司，这类公司以中建国际(3311.HK)为代表。中建国际的保障房项目以及基建项目对于保增长和民生均具有重要意义，近期针对房地产公司的融资松绑的一个主要方向就是向此类公司倾斜。因此，可以预见受益于国家政策的地产公司将面临低风险和增长确定性较高的局面。

　　第三类则主要包括有着独特竞争优势且财务风险较低的地产公司，以中海外宏洋和建业地产为代表。他们分别有着独特的竞争优势：母公司的雄厚背景和发展核心地区的较高市场份额等等。此类公司的差异化竞争策略使其受到政策影响程度较低并保持良好的现金流，这使其成为商业银行乐意提供融资的优质客户。

　　说过三类受益者，我们再说说可能的落魄者。

　　近期标准普尔发布一篇题为《低评级中国房地产开发商仍易受到市场变动的冲击》的报告可以作为我们这个预测的借鉴。标准普尔提供评级的38家中国房地产开发商中，一半的评级介于“B+”至“CCC”级别，低于该行业的平均行业风险评估。其中多数开发商较低的评级反映出它们“疲弱”或“极弱”的业务状况，以及“很大”或“极大”的财务风险。我们认为，这些占较大比例的低评级且业务缺乏亮点的房地产公司将是新地产融资格局下的落魄者。

　　标准普尔的看法是，低评级的中国房地产开发商的信用状况依旧受限，且考虑到它们易受到市场变动的冲击，未来十二个月内多数公司评级上调的可能性有限。

　　若中国的信贷增长放缓，财务上较弱的开发商可能会发现从银行贷款将变得越发困难。而且由于市场情绪波动、资本外逃和融资成本大幅提升，上述开发商可能还会发现从海外债券市场融资也变得更加困难。开发商的巨额建筑支出，高额的利息费用，以及即将迎来的大量短期债务到期，也可能令流动性承压。此外，开发商可能发现难以通过剥离或出售资产来改善流动性。

　　可以说，随着资金的重新配置，房地产行业分化的序幕已经缓缓拉开。我们能做的就是左手爆米花右手啤酒，屏气静神观看《地产风云》第二季的精彩表演。

标普的低评级中国房地产开发商列表

　　(本文作者介绍：《华尔街日报》2012年中国内地最佳分析师。资深港股分析师，具多年港股研究和投资经验。)

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