养老地产新模式受到资本瞩目

　　文/新浪财经专栏作家 陈耕[微博]

　　市场的关注焦点，正从短期销售额的增长转到未来商业模式的可增长性和持续性上来，创新式的商业模式成为影响内房股公司估值的重要影响因素。养老地产正受到各方资本的瞩目，远洋地产也正在这条路上积极探索，目标是打造“房子+服务”的可持续增长模式。

　　为进军养老地产，远洋地产在做两方面的研究：一是以半护理为特点的养老模式，二是产权交易模式。

　　经历了2010年以来公司股权结构震荡、物业销售区域布局单一以及商业地产迟迟无法贡献盈利等问题的困扰之后，远洋地产终于能够深深吸一口新鲜空气了。

　　2012年住宅地产复苏帮助远洋地产消化存货、销售增长并改善公司现金流。2013年上半年中国地产的丰盛午餐还在继续，远洋地产在前五个月的销售额达人民币148亿，同比增长90%。如果不出意外，远洋地产在2013年上半年的销售额预计接近180亿，完成全年350亿销售目标过半。

　　漂亮的销售增长数据并没有给远洋地产在资本市场有太多加分，目前远洋地产的股价仅接近2009年3月的股价水平。彼时，2008年全球金融风暴刚刚过去，整体估值接近谷底。其公司年报显示，2008年至2012年远洋地产的销售额由72亿增至311亿，增幅达332%，而净利润由人民币14亿增至38亿，增幅达171%。

　　为什么优秀的基本面数据无法推动公司股价？这个问题困扰着很多香港内房股公司的CFO。我认为，一个重要的原因是，在房地产调控渐成常态化的新十年，投资者已不愿意为多数盈利模式同质化(拿地-施工-销售)的房地产销售公司提供更高的估值。市场的关注焦点，正从短期销售额的增长转到未来商业模式的可增长性和持续性上来，创新式的商业模式成为影响内房股公司估值的重要影响因素。

　　养老地产作为一个创新式的商业模式正受到各方资本的瞩目，远洋地产也正在这条路上积极探索，目标是打造“房子+服务”的可持续增长模式。

　　今年5月，远洋地产宣布正式进军养老地产，并表示将在北京亦庄远洋天著内试点养老地产，与美国哥伦比亚太平洋公司共同开发和经营养老产业项目——“椿萱茂·凯健”。

　　该项目位于北京亦庄远洋天著小区内，将建成一个近6000平方米的高级养老护理设施，共有89个房间，以20-40平方米的开间和一居室为主，该项目为自持经营，侧重后期服务而非卖房，打造的是一个高端养老服务机构。根据远洋高层规划，养老产业将是公司业务的第四大板块，预计2-3年后规模将和目前公司商业地产规模相当。

　　目前在国内做养老地产的房地产公司有不少，而远洋地产算是真正迈出实质性一步的公司。几乎所有人都看到了养老产业的巨大潜力，但说者如云，但做者寥寥。其原因在于：养老地产的可持续的盈利模式尚不清晰。

　　远洋地产正在做两方面的研究：一是以半护理为特点的养老模式，二是产权交易模式。在笔者看来，第一种服务模式运营相对简单，便于布局推广，但回收期较长，地产的回报率有限。而第二种模式是卖房子给老年人，现金流预期较好，但后期流转是个难题。

　　因此，远洋地产的“房子+美国人”的模式预期可以做出一个像模像样的养老地产样本，至于这个商业模式的复制、持续增长的可能以及资金效率问题在短时间内很难有令各方都满意的结果，需要长期的探索。但先别急，还有一个杀手锏级别的利器尚未使用，那就是远洋地产的2010年新入主的大股东：中国人寿。远洋地产的养老地产和中国人寿的庞大的养老金，

　　如何将这两种资源合理配置以满足养老的商业化运营，这需要丰富的想象力，更需要专业的水平。虽然解决这个问题并非轻而易举，但起码笔者对于中国的老龄社会的到来没原来那么忧心忡忡了。

　　(本文作者介绍：《华尔街日报》2012年中国内地最佳分析师。资深港股分析师，具多年港股研究和投资经验。)

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