内地房企增长路艰难悄然转型

　　文/新浪财经专栏作家 陈耕 [微博]

　　在经历了高速增长的十年后，中国房地产行业的持续增长之路愈发艰难，改变增长模式以满足购房者的新需求是中国房地产行业的新方向。以花样年和万科为代表的一批具有前瞻性的房地产公司正踏上这条新生活之路，从制造业向服务业的转变是他们的共同特征。

　　万科(000002.SZ)总裁郁亮表示，万科商业地产的新定位是城市配套服务商，并可能甚至会经营垃圾场。这两则新闻具有同一个核心词汇：服务。

　　近期有两则新闻引起笔者的注意：香港上市的内房股公司花样年控股(1777.HK)建议分拆旗下主营物业管理和社区服务的“彩生活集团”在港交所上市，并预期在2013年底以前完成分拆；第二则新闻，万科(000002.SZ)总裁郁亮表示，万科商业地产的新定位是城市配套服务商，并可能甚至会经营垃圾场。这两则新闻具有同一个核心词汇：服务。

　　过去二十年间，中国内地房地产的一个核心关键词是：房地产营销，俗称卖房子。地产商的关注点在于，如何用最好的价格在最短的时间把房子卖出去。至于售后服务，会有一个地产商下属的物业管理公司来处理，它的主要功能是维持那些墙面开裂、屋顶漏水和地面凹陷的水泥建筑的正常运转，以保证在下一期开盘时不会有老业主在售房现场拉条幅砸场子。于是，万事大吉，收工。最后，所有人都很满意，除了业主。

　　现在，中国房地产行业进入新的发展阶段，原有粗放的增长模式难以为继，挖掘需求、服务业主成为地产企业一条新增长之路。尽管房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，但无可否认新服务、轻资产代表着一个地产行业一个新的方向，花样年和万科便正在这个方向奋力探索。我们在这里着重分析花样年的新业务模式。

　　根据花样年的披露，“彩生活”在提供普通的物业管理服务以外，还提供酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区增值服务等社区综合服务。“彩生活”2012年收入由2011年的人民币1.25亿升至1.85亿，增幅达48%，保持高速增长。而“彩生活”的毛利率超过40%，净利率超过14%，在行业内处于较高水平。这就是公司新服务、轻资产运营的核心优势。

　　“彩生活”倡导的社区服务V2.0模式，聚焦于社区居民的增值服务，通过智能化和网络化平台为社区居民提供商业服务。

　　在这种模式下，“彩生活”成为社区内部需求和外部供应商的接口，社区居民满足需求，“彩生活”成为社区居民满足多方需求的载体，具备很强的黏性。这种新模式，改变了传统的人力密集型的特征，是创新的房地产商业模式。“彩生活”目前正在做的是，完善商业模式和服务平台，通过“幸福中国行”等活动导入居民需求，从而实现商业运营，是非常值得期待的。

　　从另一个角度来看，“彩生活”目前的主营业务收入仍主要依赖于传统的物业管理业务，且收入增长也较多依赖于管理规模的扩张，而非内生性的增长。尽管公司在社区资产运营等方面取得一定突破，但未来的核心增长点—增值服务仍处于起步阶段，短期内尚不具备实质增长的条件。

　　综合而言，“彩生活”的物业V2.0模式值得期待。尽管尚有许多路要走，但物业V2.0模式将对物的管理升级到对人的服务，这无疑是一种进步。这种模式有望启动新的社区需求，并具有相当的商业潜力。

　　从公司估值的角度，分拆后“彩生活”的市场估值约为12.5亿港元，大约相当于超过20倍的2013年预期市盈率。“彩生活”的估值显著高出地产股的估值，相信这个较高的静态估值，包含着对“彩生活”的新模式的增长潜力的良好预期，智能化和网络化的运营有助于投资者给出更高的估值水平。

　　社区居民看到，更好的服务。地产商看到，更快的增长。投资者看到，更高的估值。无疑，新的地产服务模式探索是个很酷的事情。当地产商转型为服务商，房地产的新生活已在路上。

　　(本文作者介绍：《华尔街日报》2012年中国内地最佳分析师。资深港股分析师，具多年港股研究和投资经验。)

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