党国英：土地使用权有效期限仍需明确界定

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 党国英 原载新京报

　　近年来，我国社会经济发展迅速，“土地管理法”很多方面已经不能适应发展需要，在这种情况下，启动对该法的修订很有积极意义。但从目前披露的多项修订意见看，我认为还有进一步改善的空间。

党国英：土地使用权有效期限仍需明确界定

　　曾经，一户一宅的农村住房政策有其合理性，但在城市化不断推进的当下，大量农村人口已经开始在城市就业，早已不是“农民”，如此，我们还有必要实行一户一宅的法规吗？

　　近日，“土地管理法”修订征求意见稿（以下简称“意见稿”）发布以后，引起社会热议。近年来，我国社会经济发展迅速，“土地管理法”很多方面已经不能适应发展需要，在这种情况下，启动对该法的修订很有积极意义。但从目前披露的多项修订意见看，我认为还有进一步改善的空间。

　　土地使用权有效期限需明确界定

　　我国需要一部规范土地利用基本行为的法律，以提高土地资源利用效率，增进土地利用主体之间的平等，体现土地利用以人为本的思想。但我国并没有这样一部基础性法律。土地制度的某些原则性思想只在宪法中有所反映。目前，“土地管理法”是涉及土地的阶位最高的法律，但这部法律未能充分规范土地利用主体之间的合理关系。

　　举例来说，现行法律至今未对土地使用权有效期限做出合理规定。我国城市住宅用地使用权的70年期限早就饱受诟病，有关管理部门也不得不给出一些说明，但语焉不详，缺乏法律依据。农村承包地的承包期限已经由官方重要红头文件给出了“长久不变”的说法，但究竟有多长，至今也没有正式的说法。

　　类似这样的问题，本来需要一部“土地基本法”来解决，但在此法制定之前，“土地管理法”能不能给出一个说法？

　　征地问题还得弥合农民心理落差

　　“意见稿”有些修订意见缺乏牢固的法理基础，例如，“意见稿”提出：“征收土地的，按照被征收土地的原用途，兼顾国家、集体、个人合理分享土地增值收益，给予公平合理补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”。

　　这个说法作为一个立法理念是有意义的，但成为法律条文却有一定弊端。我国农民数量多，土地相对较少，若不是近几十年的城市化发展，不论农业现代化水平有多高，农民整体上逃不过贫穷的命运。如果离开劳动与资本投入，农民靠土地生活，本质上是靠地租生活。地价（或征地合理补偿）充其量不过是地租的资本化。

　　在农业最发达的国家，地租是农业的一个较小比例，地价因此也不可能太高（通常是地租的8倍左右），农场主的收入来源主要也不靠这个。我国小农要致富，大部分也不能靠这个。但农民的小块承包地被征收以后，若生活水平下降，他能拿着法律本本去找地方政府要钱吗？地方政府掏这个钱合理吗？

　　其实，大部分农户在征地问题上要的是公正。政府从农民手里征地是一个价格，转手给开发商时是另一个更高价格。农民盯的是这个差价。平心而论，与发达国家相比，我国征地价格不见得很低。实际情况是，我国住宅建设用地价格畸高，而工业用地价格极低，导致城市居民补贴工业资本，但农民往往看到的是征地价格与住宅开发用地价格之间的差异。如果我们尽可能推进各类土地入市的合理比价关系的建立，充分发挥市场调节作用，而政府用税收弥补基础设施建设费用，相信解除征地纠结也不是难事。这样一来，也不需要通过立法来为“合理补偿”问题大费周章。

　　规范国家土地收益转变为政府收入

　　“意见稿”提出的一个修法意见是：“省、自治区、直辖市应当制订并公布区片综合地价，确定征收农用地的土地补偿费和安置补助费标准。”我认为这个意见有待改进。一些经济发达国家也有类似土地片区综合估价的做法，但这个估价主要是为征收不动产税服务，并不会拿它来决定土地交易价格。政府根据市场交易价格的综合水平确定一个片区土地的估价，作为一定时期征收不动产税的依据，盖因为税收要有稳定性，不能随行就市。

　　为了完善土地市场，还有必要将土地的国家所有权与政府的土地使用权分开。一个具体的地方政府不能借国家的土地所有权而随意干预市场。我国大量土地归国家所有，但在多数情况下，地方政府在具体使用一块土地时，应与其他主体处于平等地位，而不能径直将自己的行为等同于国家行为。

　　法律应该用枚举法确定极为特殊的情况，而不应笼统地以公共利益之名行使优先用地权。国家的土地收益与支出应该与政府购买土地行为分开；国家的土地收益应通过更规范的途径转变为政府收入。惟其如此，政府才不会滥圈“公地”，损害其他主体的土地使用权益。这一办法有利于土地更多地产生税收，也有利于解决所谓“土地财政”的某些弊端。

　　农村宅基地问题难在立法思路

　　农村宅基地管理是一个“老大难”问题，此次“意见稿”也未能解决这个问题。难题之难，其实出在立法思路上。

　　“意见稿”里说，对于“人均土地少、不能保障一户一宅的地区，县级人民政府应当采取措施，保障农村村民实现户有所居的权利。”然而，我国大量农村地区已经多年不给农村居民批准新的宅基地使用权了，因为现行体制之下建设用地指标实在紧缺。如果要求保障农村居民一户一宅权利，不是给县级人民政府出难题吗？

　　在城市化水平很低的时候，农民只能在农村生活，需要盖房的时候，也只能想办法就近找土地盖房。“住有所居”被看做人类文明的底线，于是，一户一宅的农村住房政策就有了合理性。但是，在当今时代，满足这个群体一户一宅的要求而“免费”供应宅基地就有了大问题。有人认为“土地本来是农民的，就应该让农民自由盖房”，乍看有理，其实不然。当今时代，如果真要给农民这种“自由”，其实农民群体也不见得会在农村选择“一户一宅”。道理并不复杂。

　　我国大量农村人口已经开始在城市就业，早已不是农民。就居住来说，他们需要的是城市住房。这种趋势还将延续。但是，现在我国农村住房，新的加旧的，保守估计有2.5亿栋（院）。调查还表明，农村空置房约在30%左右。东中部地区的农民约20%以上在城市买了商品房，同时在村庄还拥有房屋，且还想继续获得宅基地。对已经稳定在城市就业的“农民”，我们还有必要实行一户一宅的法规吗？若对一切有过农业户籍的人口都适用一户一宅，土地的低效利用会达到什么样的程度？这在立法或修法时应予以充分考量。

　　在我看来，只要城市房价能够降到合理水平，同时进城农民能保有并遗赠自己在农村的土地权益，并且在非农业保护区内有一个宅基地开放的市场，在农业保护区内有一个宅基地退出补偿机制，取消“免费”的农村一户一宅政策，就不是难事。

　　总之，“土地管理法”能快速修订当然再好不过，但最好是把一些重要问题想明白。这就需要进一步解放思想，遵循法理。

　　(本文作者介绍：社科院农村发展研究所研究员，博士生导师。)