投资中国哪座城市回报最高？

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 赵毅

　　即便在不以GDP为主要执政诉求的今天，“2016年中国GDP100强城市排行榜”的实际意义仍然不容忽视。对投资者和企业高层而言，在这些城市筛选投资机会，基本不会犯大的方向性错误，但如何投资，如何回避风险，还需借助更深入的分析与判断才能有好的结果。

　　在中国房地产发展史上最癫狂的2016年，中国房地产业在再一次为中国经济增长做出重大贡献的同时，也以“住房部门贷款比例占中国整体新增贷款98%以上的惊世记录”，让全球经济界人士都开始无比关注中国经济的金融风险。

　　史上最特别、最史无先例的“9.30”房地产专项调控新政不期而至，并一再加码，“用非理性的手段和措施，意欲实现理性的管理目标！”整个房地产业面临巨大的挑战，“非常调控时期，如何克服增长的魔咒？”成为全行业的共同问题！ 热点城市都被严格的限购令给堵住了出口，该往何处进击才能实现业绩的持续增长？

　　本文以官方发布的“2016年中国GDP100强城市排行榜”为基础，从分析2010-2016年六年期GDP和人口发展这两个越来越显著影响城市未来发展方向的核心指标（不要给我说这是片面指标，这是地球人都知道的道理。作为独自一人经营自媒体的我而言，虽然这两项指标不能代表竞争力的全部，但肯定是其中占比最大的两项核心指标，六年期数据推理成果，足以做基本参考系。欢迎有兴趣者做更深入的分析、研究。），推导出一些结论性意见和预测观点，试图为广大投资者和房地产企业提供些帮助，从而抛砖引玉，共同面对特殊调控期内必须面对的投资与经营难题，实现传播正能量的夙愿！

　　有一个基本假设，对中国经济进入“新常态”的背景下，进入全国GDP100强的城市，发展机会将显著高于其它城市。严格来讲，如果将“GDP100强城市”这一研究口径调整为“常住人口人均GDP100强城市”，则本假设会更加成立，但基于个人力量、时间所限，此课题留给有兴趣的研究机构，希望有机会看到相关成果。

　　数据来源除国家统计局官网、各省市级地方政府官网和统计局发布数据外，还采用有偿商业服务方式采集商业数据库数据包后进行相互印证得来。尽管本人已经仔细校对多次，但因属独立一人操作，无法实现互校、联校程序，错误在所难免，敬请各位读者谅解为盼。

　　GDP绝对值及人均值研究

　　是否进入中国GDP100强城市排行榜榜单，不但是中国城市管理者孜孜追求的执政目标，还是该城市所在市民和广大投资者共同关注的重要指标和城市身份象征。即便在不以GDP为主要执政诉求的今天，这个榜单的实际意义仍然不容忽视。

　　对投资者和企业高层而言，在这些城市筛选投资机会，基本不会犯大的方向性错误，才是本排行榜的核心。但如何投资，如何回避风险，还需借助更深入的分析与判断才能有好的结果。

　　请看细分图表与分析：

　　上述图表，红色曲线代表2016年度的人均GDP曲线，其余各色曲线代表从2010年至2016年各年的GDP绝对值曲线（后同）。人均GDP的比较才更具价值，刺刀见红，直接反映城市常住人口个体创造价值的能力。

　　在第一梯队方阵中，显然深圳的竞争力明显拔得头筹，人均创造168521元GDP；苏州次之，人均创造142999元GDP；排名第三的是以美丽西湖著称的杭州市，人均GDP产值为129741元。排名垫尾的是重庆市，38个行政辖区，3017万常住人口（2015年底数据），人均创造56541元GDP。

　　杭州可圈可点，在高科技、互联网成功转型、服务业占比日益增加的今天，后市可期！

　　帝都北京，人均创造115000元GDP，略高于上海人均113600元的数值，与深圳差距53521元，不可谓不大！

　　毫无疑问，这些城市都属于低风险投资城市，人均GDP均高于53980元/人这一2016年全国GDP均值。

　　重庆、成都、武汉的房价虽然在2016年有明显回升，但还属于价值洼地，值得继续关注。尤其是武汉，历经近十年的城市市政基础设施建设，克服“满城挖”的非议，城市配套功能日趋完善，已经进入后发优势通道，前景可喜。

　　天津市场在2016年五月份开始进入暴涨通道，但在“京津冀协同发展”这一国家战略背书下，前景仍然极其诱人，值得投资者深度关注。但天津市场的土地热度已经极高（2015年，中新生态城的优质土地，招拍挂价格180万一亩，无人问津。到2017年元月，同区域相邻地块招拍挂起始价每亩就超过1000万元，上涨幅度达五倍之巨，令人大跌眼镜！），应谨慎参与地王争夺战！

　　第二梯队方阵中，无锡市以人均134133元GDP获得冠军，南京为亚军，人均127136元，长沙坐稳季军宝座，人均GDP为125259元。排名垫尾的是郑州，人均创造82767元GDP。

　　这些城市中，沈阳、大连这两个城市，应该用小心求证的方式去更深入分析个案，以判断投资机会。品牌企业胜算会大些，规模太大的投资谨慎为上。（前几天看到保利副总裁余英的朋友圈文字，极度看好大连，并有大手笔投资，找机会得仔细研究下其背后的逻辑！）

　　烟台市连续五年表现一般，但2016年业绩突出，GDP突破了7000亿规模门槛，达7003亿元之巨。这种势头是否能够延续，需要继续观察、判断。

　　其它城市都是风险较低城市，而且长沙、无锡价值洼地趋势明显，值得关注。南京房价透支相对严重些，谨慎介入一些投资机会，可能会更理性。

　　沈阳市在2016年出现历史上罕见的GDP负增长记录，这可不是好现象。对房地产行业而言，沈阳市的市场容量确实巨大，年成交1500万平米级记录，但竞争激烈，价格始终处于横亘状态。在经济陷入低迷的今天，大多数行业的投资可行性恐怕堪忧。

　　本方阵内所列城市，人均GDP均值均高于全国均值，无一例外。

　　第三梯队方阵中，济南市以人均创造95345元GDP的骄人业绩坐稳冠军宝座，录得90779元人均GDP的南通市获得亚军，季军是福州市，人均创造80667元GDP。排名垫底的城市是哈尔滨市，人均GDP值为64352元。

　　这些城市中，长春、哈尔滨和唐山，这三个城市属于投资风险较高城市，西安市场在快速复苏，但仍然属于价值洼地，是目前兵家必争之地。

　　东莞市虽然在2015年出现GDP负增长的现象，但2016年又迎头向上增长，在深圳外溢客群支撑下，本已无后顾之忧，在新近提出的“粤港澳大湾区”国家发展战略刺激下，后市完全可以期盼。

　　合肥市场在2016年表现突出，也因此原因导致房价有透支现象，相关投资宜理性对待。南通市场相对平稳，仍有空间可挖。

　　其余城市风险可控，只要把握好规模和投资分析，基本无虑。

　　对个体投资者，买品牌开发企业好地段的房产，风险完全可控。按多年的经验，“踮起脚跟买房”，承受点供款压力，比“低着头买房”，轻松支付按揭，在投资收益方面差距巨大，希望购房者参考。

　　本方阵内所列城市，人均GDP均值均高于全国均值，也无一例外。

　　第四梯队方阵中，挂冠军头衔的城市居然是偏距中国内蒙、曾经的“鬼城”鄂尔多斯！人均GDP值达到惊人的数额，228742元/人，几乎是北京人均GDP的两倍！！从历史数据看，这还不是该市的最高纪录，请看如下图表：

　　2013年，鄂尔多斯市人均GDP数值更是高达256877元/人，超越香港，位列全国第一！

　　我对鄂尔多斯还有所了解，典型的资源型城市，靠羊毛和煤炭等成就短时间暴富的神话。如今市场凋零，寒气逼人，躲债者的豪车只能停在地下室，以怀念旧日的辉煌！以致于“以物易物”这种非货币时代的古老交易手段，成为解决过往旧账的“不二之选”（曾经有企业用成本几十元的定制白酒，顶出去几亿元债务，每瓶价格500元！顶账房更是比比皆是！）！

　　但“瘦死的骆驼比马肥”，虽然该市的知名企业鄂绒集团、伊泰集团等企业经营也陷入困难境地，但2016年煤炭价格的显著回升，让该市受益无穷。

　　通过GDP三产的分类曲线可以明显看出，鄂尔多斯市第一产业占比不足5%，第二产业占比接近60%，第三产业占比未超过40%，但全国GDP中消费领域所占比例已经超过55%，显然鄂尔多斯市这种资源型城市的的前景不容乐观。

　　大庆市也是典型的资源型城市，石油资源的优势已经如昨日黄花，城市产业转型又缺乏成果，该市显然不是合适的投资区域。

　　济宁市值得注意，在2010年GDP冲高、2011年开始明显回落后，一直没有明显起色，2016年虽然掉头向上，但幅度不高，后势尚需观察。

　　温州经过激烈的民间资本融资的大起大落，近两年已经逐渐走出低谷，房地产市场在2016年也表现活跃，相信民营经济的活力仍然会给温州带来不少机会。

　　石家庄市受京津冀战略刺激，利好明显，但雾霾指数居高不下，如果能够在“抗雾霾住宅技术”方面有所突破，用创新理念和技术解决这一痛点，市场容量完全可以有所作为。

　　其余城市表现的不温不火，相关评述留待后续人口增长率环节补充、完善。

　　本方阵内所列城市，人均GDP均值均高于全国均值，也无一例外，但最末尾城市的人均GDP已经接近全国均值。

　　第五梯队方阵中，山东东营市以人均190136元的绝对高值赢得GDP冠军，东营人人均创造GDP能力是北京市民的1.65倍，令人诧异；包头市获得亚军，人均140297元，数据也不低；扬州市坐稳季军宝座，人均GDP数值为97404元。排名垫尾的是山东临沂，人均创造41756元GDP。

　　临沂市在2010年取得GDP相对高值记录后，从次年起，GDP记录即处于相对低值区，2016年有所反弹，但优势不明显。后势需要审慎观察。

　　包头市作为内蒙资源型城市，在此梯队中一直表现良好，但2016年优势有显著弱化迹象，后势同样需要谨慎观察。

　　福建泉州市在2010-2013年间的横向颓势明显，进入2014年开始明显改观，2015年反弹强劲，2016年仍然维持向上趋势不变。泉州民营经济活跃，动力知足，是福建省内值得期盼的活力城市，值得重点关注。对了，泉州惠安的“聚龙小镇”项目绝对值得有闲、有钱阶层追捧，在那里，您会找到“身在桃花源中”的美妙感觉。邻里情、信用商店、夜不闭户等等，都是让您心动的购买冲动源泉。

　　该梯队中仅有山东临沂市一个城市的人均GDP产值低于全国均值，其余均高于全国均值。

　　第六梯队方阵中，江苏镇江拔得头筹，人均GDP产值为116669元，略高于北京；这几年的房价涨幅明星城市厦门获得亚军宝座，人均创造GDP数值为96813元；季军被宜昌市抢走，人均GDP产值为87266元。该梯队人均GDP产值垫尾城市是河北邯郸市，数值为37194元/人。

　　2016年笔者去过镇江考察，该城市地理位置其实与周边南京、上海这样的大城市都很近，应该说有很大发展机会。但从房价这一维度看，镇江的房价显然没有太大调控压力，这恐怕与该城市的产业规划有关，不能吸引周边人群进入，区域再好，也是白忙活。

　　沧州、邯郸的GDP相对优势已经明显丧失，后势需要关注。

　　厦门、洛阳GDP走势一直保持向上攀升态势，后势完全可以期待。

　　本梯队中，只有南宁、沧州和邯郸三个城市的人均GDP数值低于全国均值，其余七个城市的人均GDP产值均高于全国均值。

　　第七梯队方阵中，山东威海市以人均GDP产值116102元、略高于北京人均值的记录获得冠军；紧追其后的是内蒙省会城市呼和浩特市，人均GDP产值为108478元；季军宝座被陕西榆林市以略高于广东中山市的GDP均值抢走，人均GDP产值为100320元。本梯队GDP人均值垫尾城市是河北保定市，人均GDP产值为30438元。

　　呼和浩特虽然是省会城市，但房地产库存压力巨大，对外来投资者的吸引力有限，但对内蒙籍人群的吸引力，仍然会形成一定消化能力，投资收益不会高。

　　河北保定和吉林省吉林市，都存在典型的发展势头陷入颓势的现象，保定市于2013年出现GDP负增长之后，增长势头明显放缓；吉林市在2015年出现较严重的负增长现象，2016年虽然显著增长，但在本梯队的竞争优势已经丧失。

　　陕西榆林市在统计期内两次出现负增长现象，前景堪忧。

　　惠州、中山和贵阳这三个城市，都出现摆脱颓势迎头向上的可喜景象，前两个城市显然与紧邻深圳、广州这两个一线城市的地理优势高度关联，而贵阳这几年在城市转型、引入大数据、高科技产业方面的努力已经收到成效。有理由看好这三个城市的后续发展前景。

　　在本梯队城市中，仅有山东德州和河北保定这两个城市的人均GDP数值低于全国，其余八个城市的人均GDP产值均高于全国平均水平。

　　第八梯队方阵中，辽宁鞍山市拔得头筹，人均GDP产值为82088元；紧随其后的是中国边疆重镇乌鲁木齐市，人均录得GDP值为79549元；季军被山西太原市夺得，人均GDP产值为69118元。本方阵排名垫尾的是河南省南阳市，人均GDP产值为27364元。

　　在此方阵中，鞍山、南阳两个城市在近六年统计周期内GDP增长出现典型的“冲高回落”现象，后势动能恐怕不足，应谨慎考虑投资问题。

　　太原市作为中西部省会城市，近三年的表现整体有明显回升势头，值得关注。

　　乌鲁木齐市虽然表现一般，但由于其在西部边疆独特的影响力，具备足够的吸附能力，总体表现不会太差。

　　岳阳连续几年表现较好，2016年GDP总值更是突破3000亿元大关，位列湖南第二名，后势完全可以期待。

　　淮安市2010-2013年表现较差，2014年开始上升势头明显，2016年也突破3000亿元大关，后势可期。

　　茂名市已经连续三年出现下滑势头，后势堪忧。

　　其它城市的判断，将结合人口变化数据，在后文给出结论。

　　本方阵内，除鞍山、乌鲁木齐、太原和淮安四个城市人均GDP产值高于全国均值外，其余六个城市均低于全国均值。

　　第九梯队方阵中，排名第一的是安徽芜湖市，人均GDP产值为70361元；亚军是山东滨州市，人均创造67021元GDP产值；第三名是广西柳州市，人均GDP产值为61250元。山东菏泽市是本方阵排名垫尾城市，GDP人均值为29999元。

　　芜湖市近几年的表现令人意外，市场热度较高，后势值得期待。

　　江门市的优势在这几年已经开始出现下降趋势，后势需要审慎考虑。

　　咸阳市在2012前发展受阻，2013年出现积极变化，上扬势头明显，受西安市场回暖影响，后势完全可以期待。

　　柳州市和咸阳有同样趋势，但上升势头不够显著，应该是一个不温不火的市场。

　　山东菏泽市在前三年相对低迷，近四年连续出现上升势头，且反弹明显，后势可期。

　　湖南株洲市表现平稳，近两年显现出较明显的上升势头，今后表现值得期待。

　　许昌市、枣庄市和滨州市均表现出后劲不足的特征，需要关注风险。

　　江门市、咸阳市、湛江市和菏泽市，这四个城市的人均GDP低于全国均值，其余六个城市均高于全国均值。

　　最后一个梯队，第十方阵中，浙江湖州市拔得头筹，人均GDP产值为76122元；夺得第二名的是内蒙古通辽市，GDP人均产值为67692元；季军得主是西部省会城市兰州市，人均创造60163元GDP产值。本方阵排名垫尾的城市是河南周口市，人均录得26214元GDP产值。

　　本梯队中，江苏省宿迁市一直处于劣势，应谨慎对待。通辽市在2014年开始出现下滑倾向，2015、2016连续两年表现较弱，后势不容乐观。

　　兰州作为西部重要工业城市，近几年表现有缓慢上升倾向，因其在西部城市中分量较重，有较强的吸附能力，总体上风险可控，但投资规模不宜太大。不知兰州碧桂园是否已经清盘，其首次开盘将消费能力几乎消耗殆尽，后期经营压力一直不小。

　　廊坊市连续六年表现强劲，在“京津冀协同发展”国家方略刺激下，市场热度持续不减，以至于被列入限购城市名录。在北京持续溢出利好下，后势完全可期。

　　遵义市近三年的表现值得关注，上升势头明显，后势值得期待。

　　本梯队中，仅有湖州市、通辽市和兰州市这三个城市的人均GDP超过全国均值，其余城市均低于全国均值。

　　在2016中国GDP100强城市人均GDP排行榜中，有23个城市的人均GDP值低于全国均值（53980元/人），临界点是石家庄和德州之间，从第78名开始，GDP均值低于全国均值。

　　附注：由于收集数据量太大，不少数据又是通过商业数据购买方式获得，如果读者对相关数据有需求，请与本人直接联系。

　　(本文作者介绍：地产观察者。)