房地产调控重在回归居住属性

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 陈建奇

　　虽然限贷及限购的行政调控模式操作较为简单，但此种做法较难长期化，也不是世界上调控房地产的普遍做法。相比之下，以房产税为代表的重庆模式，将房产税纳入了调控的手段，房产税具有市场化的优势，调节灵活而且空间较大，因而未来可能会有更多的城市采取类似做法。

房地产调控重在回归居住属性

　　近期部分城市房地产再次出现涨幅扩大的现象，北京、广州等城市再次出台调控政策，北京的调控措施还被冠以历史上最严格的称号，这是自去年10月份20多个城市密集出台调控政策后的再次加码。虽然北京等地的调控效果仍然有待观察，但去年以来的调控向外界释放了重要的信号，即地方政府将继续实行差异化房地产政策，房价过快上涨城市将面临持续的调控升级，而库存较高的地方仍然继续实施去库存政策。在房地产政策分化的背景下，如何看待当前房地产调控政策的趋势，成为判断未来房价走势的重要方向标。

　　结合去年以来的房地产调控政策来看，大致可以分为两类，一是以北京为代表的基于户籍+行政限购、限贷举措；二是以重庆为代表的基于户籍+房产税的调控模式。两类调控措施虽然都是对需求产生影响，都通过户籍进行购买条件的限制，但他们对社会购房的需求影响效果可能存在较大差异。

　　限购与限贷为特征的北京为代表的调控措施主要是通过限制市场准入门槛为手段，重点通过提高信贷成本及首付比例进行调节，但持有环节并没有成本，这种方式对于购房者后续的房产持有时间并不会产生大的影响，因为只要符合条件购买了住房，那么理论上除了物业费及自然折旧以外，该房产没有政策成本，只要预期未来房地产价格仍然可能走高，那么符合条件的购房者仍然会想方设法进行入市购买。

　　以房产税为特征的重庆为代表的调控措施，最大的特点是购买住房后必须每年缴纳房产税，这就增加了房产的持有成本，在此情况下，购房者必须权衡未来房产税支出及潜在的房租收益，如果租金不足以覆盖成本，那么可能会影响房产持有者的购房动机，已经购买住房的群众必须基于租金及房产税等因素考虑是否卖出房产还是持有房产，因而重庆模式最大的要点就是对持有房产的行为产生影响。

　　相比较之下，不管是北京的模式还是重庆的模式，两者都是对房地产需求产生限制作用，这两种方式最大的挑战是大家预期当前的需求是被压抑了，如果未来放开相关限制，那么房地产价格可能报复性反弹。因而，民众可能会千方百计将自己转变为符合条件的购房者，但重庆模式由于民众必须考虑到每年房产税的持有成本问题，所以此调控模式可能对于购房的需求会有更复杂的影响。

　　上述不同房地产调控模式的具体作用差异还有待观察，如果当前的措施还无法平抑房价的持续较快上涨，那么未来还可以采取更加严格的调控措施，伴随着调控力度的持续加大，房地产投资投机的空间将显著缩窄，房地产将逐步回归居住属性，房价炒作的因素将逐步消除，房地产价格上涨势头也有望逆转，这种情况在以前的调控过程中曾经出现过，比如北京房价在2012年以来出现过回落的现象。

　　然而，促进房地产健康发展，不能凭借短期的调控实现房价稳定为标准，而是能够保证房价在较长时期内相对稳定，如果公众预期当前的房地产调控仅是临时举措，未来还会逐步取消，那么公众可能预期当前被调控压抑的房产需求必然在未来得到释放，届时房地产价格可能会报复性上涨，在此情况下，房地产市场难以轻言稳定。

　　为了实现房地产较长时期稳定健康发展，最重要的是将调控政策紧扣“房子是用来住的不是用来炒的”定位，向外界释放相关政策举措的长期性，降低公众对未来房价会报复性上涨的预期。虽然限贷及限购的行政调控模式操作较为简单，但此种做法较难长期化，也不是世界上调控房地产的普遍做法。相比之下，以房产税为代表的重庆模式，将房产税纳入了调控的手段，房产税具有市场化的优势，调节灵活而且空间较大，因而未来可能会有更多的城市采取类似做法。

　　(本文作者介绍：中共中央党校国际战略研究所世界经济室副主任、副教授。)