哪里还有小型房企的出路？

　　文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 丁祖昱

　　哪里还有小型房企的出路？我们知道的一些中型房企，甚至上市公司，在这两年逐渐从一线城市退出，甚至从二线城市退出，慢慢去三四线城市寻求机会。更残酷的一个问题是，这两年能让我们眼前一亮一骑绝尘型的黑马越来越少了。

哪里还有小型房企的出路？

　　跟大而强相比，小而美的机会显然越来越少。

　　最新的数据显示，2016年全国预计全年商品房交易额1—11月达到 10 万亿规模，预计全年将达到12万亿！可以预见的是，2017年仍将处于高位。

　　但是，今天房企销售排名可以看出来，整个行业的集中度越来越高，前三强的总量已经达到了一万亿左右，前三强已经占据了超过10%的市场份额，而三年后，它们如果都如愿成为万亿企业，则将占据30%的市场容量，那绝对是一个恐怖的数字。

　　大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。在城市市场集中度和企业市场集中度越来越高的今天，传统房地产的前景道路越来越狭窄，前景越来越渺茫。

　　可以预估的一个事实是，千亿以上的公司在这一两年内将达到15—20家，中国50%以上的市场都将被千亿规模以上的公司垄断。

　　一些烦恼在真实存在着。许多中小型正在遭遇着业务难以大规模爆发的烦恼，这个行业早已成巨头必争之地，业务狭窄的企业在短期难以爆发。

　　“前十的房地产企业我们都已做了深度的剖析，我们走不了融创这样的深耕一二线的高富帅之路，也没有办法临时换成碧桂园这样的上山下乡之路。” 一家top30以内的公司说，但是老板希望业务在短期内有一个比较明显的爆发。

　　往前一步是幸福，退后一步是孤独。

　　他们最近的烦恼就是拿不到地。事实上，在即将过去的2016年，他的竞争伙伴们多半收获颇丰，风光一时。

　　16年的土地市场异常火爆，大部分房企揽储土地热情度较高，截止到2016年11月底，40家典型房企新增土地金额已高达12122.18亿元，不少房企新增土地金额创下了历年新高。

　　从1-11月40家房企新增土地金额同比情况来看，有24家房企同比上升，且有12家出现100%以上的大幅度增长。

　　“我们对于城市样本的选择依旧十分谨慎。”上述这家房企的负责人说，三年前，他们正在纠结于对于先进江苏市场还是先进浙江市场，最后选择了先进江苏的苏州和南京。

　　直到今天，他们还在庆幸，没有选择进入无锡和杭州市场，这也使得，他们始终在前三十的行列中。

　　水流踹急，不进则退，大部分房企正在迷失自己的方向。今天的北上广深及周边城市的容量已经达到了两万两千亿成交，同样也占据到整个行业容量的20%！行业集中度高，市场集中度高！

　　哪里还有小型房企的出路？我们知道的一些中型房企，甚至上市公司，在这两年逐渐从一线城市退出，甚至从二线城市退出，慢慢去三四线城市寻求机会。

　　在一些媒体的报道中，甚至出现了《房地产拖垮主业》这样耸人听闻的标题，更残酷的一个问题是，这两年能让我们眼前一亮一骑绝尘型的黑马越来越少了。

　　队伍越来越不好带，就连国企都加入了大整合的队伍。今年是国企“整合”大年，国企之间通过双方业务的整合，坚持地产主业的企业或能以低成本获得不错的土储，如前不久，保利在与中航的整合中便以23.23亿元一次性收获了150.05万方土储。除此以外，还有正在整合当中的鲁能与广宇，五矿与中冶，等等。

　　前有狼后有虎，没有一个可以轻视的对手，但是不拿地，只能不进则退。

　　一家前二十的全国性房企刚刚定下2017年的大战略，他们下决心要一边招拍挂一边走收购之路来转型，“太慢了，错过了这两年的机会。”

　　并购市场也绝不是那么好做的，大部分房企看到融创的收购成绩时眼前一亮，“并购王”融创今年继续“买买买”，今年来，融创收购愈加频繁，乘行业整顿之势，大手笔收购企业股权或项目，获得了大量土地储备。如5月以44亿揽下莱蒙国际旗下7个项目共获得160万方项目建面(包含部分可租面积)，9月又以138亿元吞并了融科置地全国42个项目总计未售面积为730万方，加上近日收购的青岛嘉凯城项目股权，融创以收购共获得近1300万方土地储备，为全年总拿地建面贡献了近5成。在巩固已有布局的同时，借势快速全国化布局，如收购莱蒙项目巩固上海、南京等市场、收购融科等于实现了新一轮全国性的布局。

　　但是，收购绝对是华山一条路，你在收购的同时碰到孙老板试一试，看看机会是不是还有很多？收购的其中一个技巧是“快字诀”，这或许更残酷，碰到恒大或者融创同台竞技，这条路可以走，未必走得很畅通。

　　我们只鼓励你试一试，但是不鼓励你把收购作为主流拿地的模式。

　　“我在三年前就想退出房地产，做一点别的。”长三角一家本土房企的老板每年都在纠结同样的问题，到底是做大规模，进入千亿行列，去争夺未来的市场份额，还是索性做相应的调整，比如在一些城市做一些持有，或者做房地产+的业务？

　　他的决定有非常典型的样本意义，在没有找到更擅长的业务之前，始终都还是坚持在做房地产业务，同时保持每年20%左右的增长。

　　跟整个行业比，这个增长实在是太慢太慢了！戏份，早就从配角慢慢演变成了跑龙套的。

　　一个更具有讽刺意义的是，如果五年前他手头的囤货都没有卖，一直囤到今天再卖的话，他的行业排名会比现在还要来得更高。过去的五年时间里，他所在城市的土地价格发生了翻天覆地的变化。

　　这个比喻过于绝对，但是不得不让人重视重资产的价值。假如不考虑财务成本，前十的房企能囤得住地，那么到今天或许就是首富的角色了。

　　大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米，明天还有虾米可以吃吗？总有许多乱拳准备打死行业中的老师傅。

　　比如，有的房企天天在拿地，简直到了让同行心惊肉跳的程度。

　　碧桂园2016年前11月新增土地面积7104万方，在40家典型房企中占据拿地榜的榜首，同时也创下了碧桂园历年拿地面积之最，较15年同期大幅增长143%。

　　更令人吃惊的是，碧桂园今年拿地节奏极为迅速，几乎天天在拿地，首11月在全国125座城市获取了348宗土地，月均入账645万方土储，平均到每天拿地面积为21.5万方，相当于每天拿下一个碧桂园项目地块。与此同时，碧桂园今年土地金也随之见涨，总投入高达1357亿较同期增长206%。

　　想得明白，干得坚决。你让其他人怎么办？尤其是这两年碧桂园的业务呈爆发式的增长，如果不拿，会不会掉队？如果拿了，会不会过于激进？

　　中小房企也像碧桂园融创一样绝地反击，大突围吗？用一句台词来回答简直再合适不过：臣妾做不到啊！

　　你的企业正在面临这些问题吗？行业走到今天，这早就不是一家企业遭遇的天花板，2016年没有解决的问题，我们希望在2017年有一个明朗的开始。

　　(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)