什么样的城市房价涨得快?

2016年10月31日14:54    作者:江濡山  (0)+1

  文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 江濡山

  总体来看,有四大因素会影响未来一个城市房价的上涨程度:外来人口规模、城市资源凝聚力和商业吸引力、城市“空间商业环境”的价值、城市的生产力水平。外来人口的规模和素质直接决定一个城市未来房价的上涨幅度。

什么样的城市房价涨得快?什么样的城市房价涨得快?

  关于中国房地产市场的发展及房价的走势,现在有很多说法和各种猜测,绝大多数人最关心的还是2个问题:一是今后的房价到底是涨是落?二是大家所说的房地产市场泡沫会不会破裂?基于这两个问题,人们存在一个困惑:当下到底是该买房还是卖房?对此,诸多智库机构和专家“各执己见、异见多多”。由于中国各地的差异化因素很多,智库及专家很难给出有实际参考价值的结论,而中央政府开出的政策“药方”也未必适应各地具体“症候”。

  自今年5月份开始,我们先后对珠三角、长三角、华北、西北的十多个大中城市及一些人口密度较大的县(市)的地产市场情况做了调研。总体来看,各地房地产市场的发展极不均衡,各个城市较大房价差异的背后,是在建安成本差距不大的情况下,地方政府谋取土地出让金的多少和开发商谋取利润的多少,决定了各地房价的差异。

  或者可以这样理解:一个城市的商业化发展所产生的地产红利,主要由地方政府、开发商和银行分享了,政府和开发商退出后,未来的“预期福运或风险”转嫁给了消费者,而多数消费者在很大程度上依赖于银行信贷资金,如果发生地产泡沫破裂,必然引发“次贷危机”,这也是中央政府的一块心病。

  在此不想扯的太远太多,只想说说影响未来城市地产价格的核心因素是什么,以便于大家据此规避投资或投机风险。

  总体来看,有四大因素会影响未来一个城市房价的上涨程度:

  第一大影响因素是:外来人口规模

  外来人口的规模和素质直接决定一个城市未来房价的上涨幅度。一个城市外来人口规模不断增多,或者在一定时期内稳定在一定的规模,就会不断“缓释”出有效购买力,房地产市场价格就会节节攀高;相反,一个城镇的流出人口过多且外来人口趋少,则其房价必然走低或长期滞涨。

  经过初步调查,在经济比较发达的一线城市,已经居住超过十年的“本地居民”,多数家庭名下有1-3套房产,中产阶层及中高收入者有2-4套住房;他们投资商品房,一是为了保值资产,二是谋取投资收益,这些住房主要“去向”是租给或卖给外来打工者。全国各大城市的商品房一经开盘,最踊跃的购买者是没有本地户口的外来人口。外来人口规模越大,说明城市发展的人气越旺。有些一线城市因为担心外来人口挤占本地居民的公共资源,就采取刚性手段限制或清理外来人口,如果此举过度,其最后结果可能是刺破地产泡沫和导致城市服务功能弱化。

  其实,无论是调控房价还是控制人口,政府应当避免刚性手段,而应当通过市场的与行政的行为有机结合的办法,否则会付出很大代价,而且难见成效。城市管理运营有一个基本的常识:外来的中高低端人口会有一个“自然形成”的比例,如果旨在清理和排挤低端外来人口,必然造成城市综合服务功能的“断链”。或者说,没有一定规模的低端人口对中高端人口的“滋养”,中高端人口也无法幸福地居住生活。相反,若要限制房价过快上涨,限制和清理外来人口,是最直接的办法,但也是负作用最大的办法。

  第二大影响因素:城市资源凝聚力和商业吸引力

  如果一个城市有优越的经济和权力资源,而且有极强的资源配置自主权,这个城市对各种经济社会发展的要素,就能产生极强的吸附力,城市的商业吸引力也会越来越强。这是推动一个城市房价节节攀高的最主要的因素之一。也就是说,一个城市的商业功能越强,城市房价就越高;相反,一个城市的房价总是“跟不上趟”,说明城市的商业功能和资源配置能力较弱。珠海比深圳、天津比北京的房价,明显低很多,原因就在于此;南方某些小镇的房价比西安中心城区的房价还要高很多,主要原因也在于此。明白了这个道理,就能理解为什么有些投资者会犯这样的错误:卖掉一套大城市的房子,到二三线买了更大面积的低价房以期待升值,结果新买房子的升值就像蜗牛爬坡一样慢,错过了大城市更大的升值机会。

  中国经济社会发展的最大特征是:各级党政权力部门把控着资源配置的核心权力,这对党政权力机构核心领导层及经济决策与管控部门而言,思想境界、商业嗅觉及资源配置能力是极大的考验。

  第三大因素是:城市“空间商业环境”的价值

  一个城市所在的地理位置,是否具有良好的“空间商业环境”优势,直接决定一个城市房价的弹性空间有多大。一个城市“空间商业环境”的核心构成包括资源条件、商贸物流条件等要素,这是自然的造化,很难人为改变。虽然有些城市的“空间商业环境”较差,但是房价也在不温不火地上涨,这只能说明是一种被动的自然属性的增长,如果这个增长明显低于地方GDP增长和货币存量增长,那实际上是资产的变相缩水。

  中国有十三亿多的人口,为什么三分之二的人口会聚集分布在东南三分之一的土地上,就是因为这些地方的“空间商业位置”有明显的优势。而中西部很多地方,有良好的土地资源和自然资源,却一直没能快速发展起来,就在于那些城市的“商业空间环境”缺乏优势。因此,一个城市的房地产价格,如果因为商业空间位置有明显的劣势,就不会有人气,房地产价格就只能处于疲软状态。最明显的特征之一是:这些地方的优秀青年大都外出谋求发展。

  第四大因素是:城市的生产力水平

  这是很多人最容易忽视的一个问题。如果一个城市的生产力水平较低,城市的房价就不会增长太快,或者说,一个城市房价的上涨幅度与城市的生产力水平“一脉相承”。一个城市的生产力水平是指城市人口的综合素养之高低,与城市管理者及常驻人口素质结构密切相关。生产力水平越高的城市,其经济发展越活跃,城市自身创造财富和提供公共服务的能力越强。比如,有些城市,由于会哭穷、会公关,或者有其他特殊人脉原因,可以对上要很多钱,虽然近些年来也把自己的城市建设得很漂亮,但充斥在城市的是脏乱差和不文明的行为,虽然把大城市管理办法引进来,也没有效果,这就是城市生产力水平低下的重要标志。换个角度来看,一个城市的房价越高,城市的文明程度就越高,但其边际效用也呈递减态势。

  综合来看,判定一个城市未来房价的高低,要从以上四个方面综合分析,并结合各自的实际情况做出决断,任何权威人士也无法给出很具体的建议,地产中介的话更不要轻信。

  (本文作者介绍:香港环球经济电讯社首席经济学家、哈佛大学肯尼迪政府学院访问学者、高级研究员,政府及财团大型投资项目顾问,产业项目风险及可行性评估专家。)

责任编辑:贾韵航 SF174

  欢迎关注官方微信“意见领袖”,阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号,选择“添加朋友”,输入意见领袖的微信号“kopleader”即可,也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。

意见领袖官方微信
文章关键词: 房价 人口 城市
分享到:
保存  |  打印  |  关闭
绩效主义让中国企业陷入困境 华人温哥华拆房为何引发抗议 20万新三板投资者必关注:刘士余亲自站台意味着啥? 关于多层次资本市场体系的十点思考 预售制是房地产去库存拦路虎 中投为啥从加拿大撤走千亿投资? 统一金融监管体系不会一蹴而就 新三板动真格了:国资投券商被祭旗 刘士余磨刀霍霍向豺狼 2016年换美元小心踏错节奏 A股市场的不振是不正常的