限购限贷就是楼市的“饥饿营销”

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 江濡山

　　如果货币泡沫蜂拥进入各大城市的地产市场，再过一段时间会是怎样的情景呢？通常而言，如果地产市场出现大崩盘，则意味着国民经济面临“灭顶之灾”；试想想：如果土地开发大大超越了城市生产力水平，未来会出现多少“死城”呢？

限购限贷就是楼市的“饥饿营销”

　　近两年来，中国地产市场呈现出两大“怪象”：一是限购政策产生了“饥饿营销”的效应，地产市场热浪滚滚；二是在房屋销售价格上攻的同时，房屋租金价格却在“闷声”下降，张贴“旺铺招租”的告示充斥于大街小巷。这两种现象足以印证：中国宏观经济运行已经深陷“病态运行”之中。

　　9月18日杭州市政府出台《杭州部分区域实施限购政策》前后，直接怂恿杭州房价直线快速攀升。该规定看似设定了限购门槛，实际上却在暗示预留的抢购通道：“在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，限购房源包括新房和二手房，对本市户籍的居民并不在本次限购之列”。

　　从今天（9月26日）开始，南京市政府也开始实施主城区住房限购措施，南京此次重启限购，距南京市2014年9月22日取消限购刚好两年。据南京“网上房地产”数据显示，截至9月25日，南京今年新房成交量达10.56万套，提前三个多月超越了2015年全年10.5万套的成交量。二手房成交也同样火爆，成交量高达11.66万套。南京的新房和二手房的成交量均创下历史同期最高纪录。

　　在我看来，这样的限购政策更像是大卖场商家的促销吆喝，人为刺激人们的消费欲望。对此，经济学家马光远日前撰文称：杭州限购政策一出，就引发了恐慌式的抢购。截至9月18日24时，杭州新房和二手房总共成交5105套，其中新房3265套，二手房1840套，创下了历史新高。甚至有开发商拿着POS机，赶到上海让客户刷卡。每一次限购令，几乎都演变成继续上涨和抢购的发令枪，今年出台限购的城市，几乎都如此。从一线城市上海和深圳3月份限购，到后来厦门、武汉等二线城市加入，外界对限购的解读似乎达成了共识：必须赶在限购之前抢到房子。从国家统计局19日发布的8月份70个大中城市房价数据看，的确如此。每一次限购政策不仅无法为市场降温，反而成了助推房价再次上涨的利器，买房者和政策进行反向博弈，房地产政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。

　　众所周知，伴随整个宏观经济的持续疲软，早已经被土地财政吊高胃口的各级政府的日子越来越不好过，商品房大规模的挤压，一直压得政府、开发商和银行“气喘吁吁”。然而，在整个市场投资机会空前匮乏，而货币发行规模不断增长的大背景下，受“限购”的点火刺激，再次引发房价和地价的再次攀升，北京、上海、深圳、杭州等城市“地王”频现，一些城市的商品房库存明显下滑。由此看来，所谓的“限购”，实际上成为一些政府的“饥饿营销”策略。

　　其实，真正衡量一个地区或城市经济运行状况商业气象的应是：房屋销售价格与房屋出租价格的同方向波动，要涨都涨，要跌都跌。可是现在，中国目前很多城市的情况却是：一方面商品房销售价格猛涨，另一方面房屋出租价格温和下降，特别是各大城市商业街区的门面房纷纷关张。据此足以说明，中国经济运行已经陷入病态，而且病的不轻。

　　试想想：如果货币泡沫蜂拥进入各大城市的地产市场，再过一段时间会是怎样的情景呢？通常而言，如果地产市场出现大崩盘，则意味着国民经济面临“灭顶之灾”；试想想：如果土地开发大大超越了城市生产力水平，未来会出现多少“死城”呢？一个城市如果出现大面积“死城”现象，对于子孙后代而言，是多大的悲哀呐！

　　(本文作者介绍：香港环球经济电讯社首席经济学家、哈佛大学肯尼迪政府学院访问学者、高级研究员，政府及财团大型投资项目顾问，产业项目风险及可行性评估专家。)