无法估计中国房地产能涨到何种程度

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 向小田

　　就目前的状况而言，个人认为，中国楼市已经走过了理性增长的高级阶段，进入了非理性增长的初级阶段。这里面出现了很多非理性群体行为的特点。

无法估计中国房地产能涨到何种程度

　　最近讨论房价的文章很多。看到一些人还在以租售比、房价收入比、按揭贷款增量来研究房价增长的趋势，不禁觉得好笑。大环境变了，研究方法也要跟着变。刻舟求剑是小学课文，现在都忘了？你能在球面上用欧式几何吗？这个时候，应该主要用金融行为学和心理学进行研究。要研究理性个体和非理性群体行为之间的关联性。

　　理性个体和非理性群体行为之间有什么关系呢？我们结合最近的几个心理模式特点来研究下：

　　（1） 集体思考（group thinking）

　　当市场上所有的参与主体的预期同时发生改变时，即心理学所谓的“集体思考”，人们的投资行为容易陷入“领头羊”式的盲从模式。

　　2015年之前，根据银行、开发商的经验，许多投资者判断，一线城市是唯一的避风港，二线也只有个别城市，其他地方都很危险。这个思路基本形成了行业共识。但是，2016年上半年二线城市的集体上涨，改变了行业内的一致预期，几乎向相反的方向发展了。这个时候，很多银行和开发商会想自己之前是不是想错了，于是会“盲目”地跟随，所以你看到在南京、杭州、苏州甚至合肥、武汉等城市，一些开发商都抑制不住地抢夺地王。一线跟不上节奏，二线不能再错过了。

　　对于购房者而言，本来预计的房价下跌没有出现，反而在2016年出现了一波全国范围内的上涨，严重打破了预期。之前观望等待的投资者，首先就冲进去了。这批人在购房者中有足够的影响力，属于“领头羊”的地位，其他人本来也没什么想法，随大流一直是群众觉得最安全的办法。

　　（2） 合成谬误（fallacy of composition）

　　在一个连续过程的不同阶段，人们对市场的看法可能发生变化，大多数投资者一开始是理性的，然后逐步不顾现实情况。从理性到非理性的过渡过程开始比较慢，后来会越来越快。

　　你们有没有这个感觉。本来说好的预算，被中介带着看了几遍房子之后，莫名其妙就提高了一百多万。心理的预期，到了售楼处一摇号，人声鼎沸中，考虑的就不是价格问题了，考虑的是能不能买到的问题。

无法估计中国房地产能涨到何种程度

　　购房的行为说到底就是一个决策，在这个决策的过程中，有很多因素影响。对于卖家而言，你说，看到房价一天一个样，你能不提价？你还想卖？难道不想等等？对买家而言，从个人的精力、能力的限制上来看，能看中合适的标的屈指可数，实际上没有多少选择的空间。在房价剧烈上涨的社会舆论下，你能等？这一来一去，对决策的影响是压倒性的。

　　合成谬误表示，即便每一个参与者的行为都是理性的，各个阶段的投资或内外部投资者的投机仍可能导致资产价格产生巨大泡沫。

　　每个人都是理性的，理性的决策并不是以合理的价格买卖房产。理性的决策是，无论价格多少，总是先于他人买入又先于他人卖出。

　　资产泡沫产生的财富，是在时间和空间中产生的，如上面做可以凭空产生财富，它既来自于未来，亦可能来自于其他人。这些产生的财富变现后是实实在在的钞票，它绝不虚假。因此最理性的行为就是在泡沫中不停攫取财富，并提现。

　　提现后，你的行为依然由这个理性主导。所以我们看到，很多已经离场的人，又反复回来。在股市中这不鲜见。去年股灾之后，双降之日，冲进去的精英投资家不在少数。

　　个体的理性之和不等于群体的理性。在上面的个体理性条件下，群体面貌反映出来的就是狂热。因为下跌总是比上涨来得更快更猛烈，强度根本不是一个数量级，所以最后也只有少数人赚了大多数人的钱——这也是必然的，因为财富不可能凭空产生，也不可能凭空消失。

　　（3） 纸上财富（paper money）

　　中国的房地产市场通过接近二十年的大牛市，让几乎每一个参与其中都获得了财富的增值。这个时候我们要问，这么多财富，是怎么产生的呢？它能凭空产生吗？

　　显然不能。

　　财富要么来自于劳动创造，要么来自于分配。房地产只是钱物的交易，它本身除了租金以外没有生产什么。2%的租金回报率根本没有办法解释高达20%的价格涨幅。因此，这些财富，主要来自于分配。

　　有人会问，大家都赚钱了，分配的是谁的钱呢？这里要说明一下的是。资本市场，或者说资产市场，往往可以起到把财富在不同的时间和空间中腾挪转移的功能。

　　也就是说，大家从房地产市场中赚的钱，应该来自于未来某个时间段其他某些人的财富——就是未来那些高位接盘的人持续还贷产生的现金流。

　　既然是纸上财富，对持有资产的人而言，只要没有变现，他们的心理状态也是不稳定的。房地产作为一种纸上财富，对于一些投资者而言，如果不能变现的话，价值几乎要归零。这种状态让人焦虑。纸上财富不能变现，现金流的支出却是现实存在的。大家都是在以持续支出的现金流在玩一个俄罗斯轮盘赌的游戏，你说刺激不刺激？

　　就目前的状况而言，个人认为，中国楼市已经走过了理性增长的高级阶段，进入了非理性增长的初级阶段。这里面出现了很多非理性群体行为的特点。英国著名物理学家牛顿说过这样一句话：“我可以测算出天体的运动规律，但无法估计人类的疯狂。”对于中国房地产市场而言，在非理性阶段，我们无法预估其最高能涨到什么程度。在股市3000点之上，任何预测都显得有些空白无力。唯一能够送给大家的一句话就是：

　　要鬼捉不到，抢在人前逃。

　　(本文作者介绍：生于湖北省西南部。他的作品风趣幽默不拘一格，深受人们所喜爱。)