关于下半年楼市的七大预言

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 丁祖昱

　　上半年一二线热点城市房价上升幅度出乎大家意料，从目前情况来看，多数热点城市房价已经有了比较大涨幅，下半年继续保持这种上升态势难度较大，但由于地价快速上升的支撑，这些热点城市房价下行空间不大，盘整后缓步上升是未来趋势。

关于下半年楼市的七大预言

　　对房地产行业来说，2016年上半年可以说是近几年最好的上半年。在接连政策宽松刺激之下，房地产开发投资增速历经23个月下滑后，今年一月份开始回升，4月份达到7.2%的最高点，这样的结果也让中央政府长舒一口气。

　　对企业来说，最重要的销售指标也十分给力。1-5月份商品房销售面积同比增长33.2%，销售额同比增长50.7%（统计局公布），而从CRIC监测的40个重点城市来看，上半年商品住宅年销售同比增幅达到34%。销售回升之下，热点城市价格也节节攀升，房价、地价交替上涨，一二线城市地王井喷。从半年度的销售排行榜来看，标杆房企也收获的盆满钵满。前十强门槛超过500亿元，第一名万科达到1900亿元，而50强门槛也达到138亿元，和去年同期有了翻天覆地的变化。

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　　行业半年考刚刚结束，今天不妨让我们对下半年的市场做一个全方位的预测。

　　一、政策总体保持平稳，仍可期待惊喜

　　从政策面总基调来看，“化解房地产库存，促进房地产持续健康发展”两个基本点不会动摇，因此政策保持当前宽松态势问题不大。而所谓惊喜，上半年给出的是首付降低、契税下调；下半年，不仅前期政策落实仍有文章可做，“个税抵扣房贷利息”的大招也可以拭目以待。

　　二、下半年销售先抑后扬，三季度有压力，四季度有转机

　　在经历上半年成交高峰后，6月份部分热点城市销售在高位有所下滑。随着7、8月销售传统淡季到来，以及前期需求过度透支、房价快速上涨导致观望情绪加大，三季度销售压力不小。但过去两年市场走势基本上都是三季度“抑”，四季度“扬”，相信今年也会重复历史，因此，对四季度还是要有所期待。

　　三、去库存效果逐步显现，但离总体目标任重道远

　　在销售显著增长之下，商品房库存持续走低，去库存在各个城市也都取得了一定效果。从统计局公布数据来看，自3月份以来待售面积连续三个月环比下滑。部分热点城市甚至出现“一房难求“，例如合肥、南京库存均不足300万平方米，消化周期不足3个月；而沈阳、大连、烟台等城市，虽然消化周期均有回落，但库存总量仍在高位，未来去化市场压力仍在。因此，对大多数城市来说，去库存还需积极推进。

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　　四、房价总体稳中微升，部分城市可能出现补涨

　　房价是今年大家最关注的点，而上半年一二线热点城市房价上升幅度也出乎大家意料，从目前情况来看，多数热点城市房价已经有了比较大涨幅，下半年继续保持这种上升态势难度较大，但由于地价快速上升的支撑，这些热点城市房价下行空间不大，盘整后缓步上升是未来趋势。另外，去年以来房价上升较慢的城市部分城市可能还会出现补涨，但幅度有限。

　　五、土地市场冰火两重天，热点城市地价可能出现波动

　　土地市场仍会延续上半年两极分化状态，从土地成交金额就可见一斑，上半年土地成交前十名的城市，其总成交金额占比超过全国82个城市的一半，相信这种状况还会延续下去。但由于地价上升速度远远超过房价，且此前频拿地王的央企受到舆论和高层的压力，进一步推高地价的可能性不大。另外，而地方政府也会出台相应控制地价的措施，例如增加土地供应、出台“限价令”等。

　　六、房企销售继续攀升，千亿企业将扩容至10家

　　下半年强者恒强的局面还会继续，百强企业还会进一步扩大其市场份额。从上半年的销售情况来看，第十强已经过了500亿元，按照以往经验和上下半年供货情况分析，在没有大意外的情况下，千亿企业至少达到10家。而万科今年也很有可能直接跳过3000亿元的门槛，创造4000亿元历史销售纪录。

　　七、万科事件扑朔迷离，但最终仍会尘埃落定

　　其实最难预测的还是万科的结局，我也猜不出结果会怎样，但我相信一定会出现一个多方妥协、且都能接受的结局，两败俱伤或者一家独赢的状况很难出现！

　　(本文作者介绍：华东师范大学世界经济博士生，现任易居（中国）控股有限公司执行总裁。（微信公众号：dzypls）)