中国楼市已经成为真正的股市

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 陈建奇

　　对当前房地产的理解不能仅仅局限于房地产范畴，更应看到其股市化所滋生的特殊作用。当然，伴随着房地产分化及房价高位运行滋生的风险升级，房地产股市化的可持续性应受到关注。

中国楼市已经成为真正的股市

　　近年来不少业界专家预测中国房地产市场已经走过黄金期，房价企稳甚至逐步回落将成为常态，但今年以来房市分化并且伴随房地产价格再次较快上涨，事实上否定了房价拐点论的判断。

　　观察近期房价持续上涨的原因，并非单一因素所主导，而是多重因素并行推动。去年以来多次降息构成房地产市场的宽松的货币环境，房地产税出台时间表淡化引发外界对于政府为房地产托市的预期，“地王”频繁出现形成社会对房价上涨空间增大的判断，京津冀等区域一体化、高铁机场等基础设施大规模投资、国际体育赛事、国际会议等诸多利好构成房地产升值的支撑。

　　由此来看，房地产市场的表现已经越来越股市化，房价波动与股市波动的机制逐步趋同，层出不穷的新概念持续助推不同区域不同板块的房地产市场价格持续上涨，一二线等热点城市房价就像具有较大成长空间的企业，这些城市房价的上涨引发的较高回报预期促使社会储蓄不断流入，房地产股市化现象越发明显。

　　房地产市场不仅在波动机制上与股市趋同，而且在规模上已经超越股市成为重要的融资场所。根据艾经纬《房市大衰退：33年房市变迁大推演》的测算及其今年在第一财经日报上刊发的中国房地产市值的测算，结果显示2015年中国住宅类房屋市值至少在180万亿元，如果考虑今年以来房地产市场的价格上涨，那么当前中国住宅类房屋市值可能已经在200万亿元左右，占据GDP比重的300%左右，是2016年5月底中国A股市值的近五倍。

　　相比中国股市与经济增长表现持续背离的问题，中国房地产市场在近年来与宏观经济表现关系颇为密切，房地产市场的持续火爆大多伴随着经济的较快增长甚至过热，近期房地产市场的回升也缓解了宏观经济的短期压力，政府也将房地产作为重要的宏观政策内容，体现了中国房地产作为经济发展晴雨表的重要特征。

　　在服务实体经济发展来看，房地产更体现了对实体经济支撑的特征。在经济减速的背景下，股市的较快上涨可能引发资金体外循环的问题，就像前年下半年以来中国股市暴涨的情形，当时诸多微观主体股市融资的结果是再次将资金投资股市以享受股市暴涨带来的高收益，由此也滋生了大量资金未能服务实体经济的意图，背离了股市服务实体经济发展的初衷。但房地产市场的发展吸引社会资金的大量进入，直接拉动了房地产行业实体经济的发展，同时也通过房地产将大量资金引入其他行业，构成了社会储蓄进入实体经济的通道，最终实现了促进资金服务实体经济发展的目的。

　　在房地产市场快速发展的背景下，房奴等相关群体享受了房地产升值带来的财富保值增值，涉足房地产的不少企业由于房地产暴涨带来了资产收益的飙升，分享了房地产市场发展带来的回报，这与中国股市的股民有着较大的差异，股民尤其是大量的散户多年来遭受“割韭菜”式的资产蒸发，不仅没有从股市实现资产增值的目标，很多股民还出现了保值困难甚至大幅亏损，房地产市场相比股市更加受到投资投机商的亲睐。

　　上述事实说明，中国房地产市场不仅成为经济发展的晴雨表，也实现了民众财富保值增值的目标，更推动了巨额资金进入实体经济，比股市更加符合健康资本市场的特征，中国房地产已经成为真正的股市，部分解决了中国股市等融资渠道不畅情况下货币资金服务实体经济的资源配置问题，部分解释了中国经济在金融市场体系不健全背景下为何还能解决经济较快发展的资金融通问题。

　　中国房地产市场股市化发展既有助于解决社会资金进入实体经济问题，也促使房地产市场规模扩张助推宏观经济增长，有些地方房地产相关产业增加值占据GDP的40%以上，房地产由此也上升至经济的支柱产业。但经历了较快扩张之后，客观上当前的住房存量已经逐步满足社会公众的住房需求，而且房价高位运行也滋生了泡沫化风险，为何政府仍然继续重视房地产对经济的推动作用？

　　综合来看，当前房地产市场已经进入一个新的阶段，政府重视房地产发展，并不仅仅在于其对于经济的推动作用，更在于房地产市场股市化的资金融资功能，尤其是在资本市场短期未能实现健康发展目标的背景下，通过房地产撬动社会储蓄服务实体经济发展的传统功能仍需持续发挥作用。因而，对当前房地产的理解不能仅仅局限于房地产范畴，更应看到其股市化所滋生的特殊作用。当然，伴随着房地产分化及房价高位运行滋生的风险升级，房地产股市化的可持续性应受到关注，加快发展多层次资本市场，让房地产与股市回归本身的定位才是关键。

　　(本文作者介绍：中共中央党校国际战略研究所世界经济室副主任、副教授。)