这才是化解房地产库存的利器

　　文/新浪财经意见领袖（微信公众号kopleader）专栏作家 朱振鑫

　　中国目前最为欠缺的是国家住房金融体系。国家住房银行的最大意义是有针对性地降低合理购房需求的融资成本，尤其是无房者的首套购房需求，可以解决目前地产政策一刀切的短板。它能真正激发需求，消化库存。

　　很多人把供给侧改革自然的与煤炭钢铁联系在一起，但其实最有增量、最有新意的还是房地产。过去我们所有的房地产政策都指向“增加供应”。从2003年把房地产定位为国民经济的“支柱产业”，到2015年开足马力完成保障房十二五规划，中央的思路一直是“千方百计增加住房供应”（2013年中央会议原话）。

　　直到这次中央经济工作会议，房地产政策才出现了真正意义上的拐点：终于不再提“增加供应”，也不再提“房地产调控”，只强调一点：化解房地产库存。

　　那么问题来了，如何化解房地产库存？是靠“鼓励商业银行提供优惠贷款利率”？还是靠鼓励地产企业“适当降低商品房价格”？显然都不是。商业银行和地产企业都是市场化主体，不可能完全看政策的脸色。翻看各国解决住房问题的经验，中国目前最为欠缺的是国家住房金融体系。这里说的“住房金融”不是国开行住宅金融事业部，而是真正的国家住房银行，这才是未来化解房地产库存最重要的一把利器。

　　什么是国家住房银行？简单来说，这是一个给老百姓购房提供融资支持的政策性金融机构。既可以吸收资金直接向居民发放住房贷款（比如德国的住房储蓄银行），也可以发行MBS购买商业银行的住房贷款资产（比如美国的两房），进而间接鼓励商业银行放贷。

　　但不管什么形式，最终都是一举两得的好事。既可以惠民生，降低住房融资的成本，支持老百姓购房的合理需求，又可以稳增长，化解当下中央最头痛的房地产库存，缓解地产投资下滑带来的经济下行压力。这么一举两得的事情，为什么迟迟没有落地？大家的疑虑无非以下几点：

　　1、过去一年房地产销售不是很火吗？为什么还要继续支持房地产需求？

　　2、中央不是已经在国开行搞了住宅金融事业部吗？为什么还要再弄一个国家住房银行？

　　3、刺激地产需求的政策这两年也出了不少，但很多只是刺激了炒房需求，老百姓并没得到好处，住房银行会不会重蹈覆辙？

　　4、支持合理需求这一点大家没什么异议，但是中国的合理需求还有空间吗？

　　5、现在不是要求商业银行给房贷打折吗？市场解决就行了，为何还要政府来搞个住房银行？

　　6、国家住房公积金提供的贷款也很便宜啊，这不就是一个国家住房银行吗？

　　7、这是又让老百姓借钱的节奏，现在中国不是要去杠杆吗？

　　8、稳增长的资金还没搞定，哪有那么多人力物力搞住房银行？

　　9、这事听起来是好事，但不搞好像也不是坏事？

　　但如果仔细分析，你会发现这些顾虑不仅不是障碍，反而构成了加快住房银行改革的九大理由。

　　1、过去一年房地产销售的火是不可持续的，去库存压力有增无减，未来亟需激发合理购房需求。

　　房地产的火是一时的、局部的，现实依然压力山大。

　　（1）销售回暖不具备可持续的基础。短期看，全国商品房销售从2015年10月就已开始回落，长期看，2013年13亿平米的销售可能已经是一个“天量”，中国的20-29岁刚需人口从2013年已经开始下降，未来五年可能会从目前的2.3亿骤降到2亿人以下，即便现在全面放开二胎，也无法改变刚需人口拐点的事实。

　　（2）去库存没有丝毫起色。2015年房地产开发投资仅增长1%，2016年大概率首次出现全年负增长。销售这么好地产企业为何不投资？关键问题在于库存太高，待售面积已经从2014年底的6.2亿平米上升到7.2亿平米，而待售面积与月均销售的比值也从2014年底的6.0上升到6.8，库存不仅没有消化，反而在继续恶化。

　　房地产库存还远不止这些，从另一个维度看，2000年到现在全国的新开工面积一共有174亿平米，而累计销售只有117亿平米，再加上开发商已经拿地还没有开工的潜在供给，供给与需求之间的差额可能超过惊人的60亿平米。

　　而且2015年库存还在增加，2015年的新开工面积（14亿平米）依然大于销售面积（13亿平米），假设2016年新开工继续下滑10%，销售持平，那从2016才可能正式开始去库存，而如果新开工和销售按此增速持续下去，那么库存也需要5-10年来消化。这样一来，我们更能理解地产商为何迟迟不开工、中央为何定调“化解房地产库存”了。

　　2、国家住房银行完全不同于国开行的住宅金融事业部，前者是扩大需求，消化库存，而后者是增加供给，可能恶化供需失衡。

　　过去的房地产政策有些跑偏。明明库存很高，需求不足，却还要“千方百计增加住房供应”（2013年文件原话），然后对需求搞各种各样的“限购”。国开行的住宅金融事业部就是用来支持保障房供应的，它和用来支持老百姓购房的国家住房银行完全不一回事，前者可能会恶化供需失衡，后者才能真正激发需求，消化库存。

　　根据我们的调研，现在很多地方不仅商品房过剩，保障房也面临很大压力。本来保障房改善民生是好事，但个别地方政府为了完成“套数”任务，忽视了保障房的质量（压缩面积、建到很偏的地方，降低成本），拉低了入住率。

　　3、国家住房银行的最大意义是有针对性地降低合理购房需求的融资成本，尤其是无房者的首套购房需求，可以解决目前地产政策一刀切的短板。

　　在进行政策支持时，应该是首套房需求＞二套改善型需求＞三套以上投机型需求。但过去很多刺激需求的政策是一刀切，没有对合理需求、改善型需求和投机需求区别对待。很多时候是首套房的问题还没解决，就反复出政策支持二套房，比如降低二套房的首付比例，又比如2014年930出的“认贷不认房”政策，都是给二套房创造更好的条件。

　　国家住房银行的最大意义是通过严格的标准降低合理购房需求的融资成本，尤其是无房者的首套购房需求，可以填补目前地产政策最大的一块短板。

　　4、中国的城镇化率和自有住房率还很低，未来合理的购房需求还有很大空间。

　　先不说改善型需求，单说首套房需求就远远没有满足。首次购房需求要么来自婚龄人口的增加（常说的刚需人口），要么来自城镇人口的增加。中国目前婚龄人口刚需虽已开始下降，但城镇人口刚需还在不断增加。

　　目前中国城镇化率仅有55%，远低于美日房地产崩溃时高达80%的城镇化率。从增量上看，每年的新增城镇化人口仍然有1800万，大量的新增城镇人口要买房；从存量上看，2014年人户分离人口有2.98亿人，尽管进入城市生活，但其中多数人并未进入商品房市场。根据清华大学等机构的统计，40个大中城市平均住房自有率为78.6%，北上广深四大一线城市垫底，其中上海市住房自有率仅为67.9%。

　　也就是说，尽管户均已经一套住房，但前期大量房产沉淀在炒房者手中，仍然有相当一部分人没有房，他们都是需要住房银行支持的合理需求。尤其是在中央更加重视城市工作的背景下，让农民工市民化、支持农民工在城市的合理购房需求已经成为当前城市工作的核心任务之一。

　　5、指望商业银行降低房贷利率不现实也不公平，应该通过住房银行这样的政策性金融机构予以支持，这是个社会民生问题，不是市场问题，国际上都是这么干的。

　　合理需求的主要瓶颈就是融资。虽然中央屡次降息又要求商业银行降低利率，但目前房贷平均利率还是在5%以上。前几天我问日本银行的一个朋友，他说日本的房贷利率只有1-2%。有人可能说日本通缩不具参考性，但中国的住房贷款成本高的确是事实。

　　是怪我们的商业银行赚钱没够吗？当然不是。关键的区别就在于我们的房贷没有住房银行的支持。首先，住房银行可以直接给购房者发放低成本的贷款或者给购房者担保增信，比如德国的住房储蓄银行。

　　其次，住房银行可以通过购买商业银行的房贷资产，解决商业银行因为期限长、流动性差而不愿意做房贷的问题，比如美国的两房就是把商业银行的房贷收进来，再发行MBS。而中国目前的银行放贷后无法转售只能持有，银行自然没有动力去把钱这么长期限、低收益、占信贷额度、计提风险资本的资产上。

　　6、现有的住房公积金体系在额度、收支体系上先天不足，没有完全发挥作用，国家住房银行完全不一回事，能够更有效的提供住房融资服务。

　　公积金和住房银行完全不一回事。住房公积金现在并没有充分发挥作用，除了行政审批的问题之外，最关键的问题是额度不够，尤其是在贷款需求最旺盛的北京等一线城市，北京的公积金额度理论上才120万（实际更低），按照最低20%的首付比率去推算，最多买个150万的房，在北京这基本只能买个客厅。

　　退一步说，组合贷如果给力，也还可以缓解一部分负担，但很多房主不接受组合贷，因为组合贷涉及到银行和公积金中心两个机构，手续复杂，时间周期太长。总之，现有的公积金体系并没有完全发挥作用。

　　7、中国只有居民部门还有加杠杆空间，是对冲企业部门去杠杆，防范经济和金融风险的唯一手段。

　　中国的企业部门需要去杠杆，只有居民部门还有加杠杆空间。从住房抵押贷款来看。2014年末中国个人住房贷款余额为11.5万亿元，占当年GDP的比例仅为18%，而同期美国的这个比例为54%。从居民部门杠杆率来看，居民部门的资产负债表相对健康，住房贷款的潜在违约风险很小。根据BIS的数据，2015年中国居民杠杆率仅为37%，也远低于同期美国的65.9%和日本的77.1%，更远低于2007年美国次贷危机时的95.5%，有很强的的安全边际。

　　8、不是凭空造一个国家住房银行，现有的人力物力腾挪一下就可以搞定，所以不用过于担心人力物力的问题。

　　首先，国家住房银行可以在公积金中心的基础上改建，原有的机构、人员和资金都可以无缝连接。目前全国共有住房公积金管理中心342个，业务网点2651个，从业人员3.8万人。各管理中心与业务网点可以直接改组为分行和支行，在中央层面设置总行，总行对分行和支行实行垂直管理，定位和国开行类似，同为政策性银行。

　　因业务类似，原有雇员也可以直接受聘为国家住房银行员工。而且目前全国住房公积金贷款风险准备金中有500亿元的超额拨备，可直接转化为国家住房银行的注册资本金。其次，可借鉴国家开发银行模式，财政部和中央汇金公司可作为出资人向国家住房银行提供资金作为注册资本金，行使股东权利。

　　第三，过去一些投资到基建、保障房等领域的资金可以拿过来用，比如PSL、专项债、再贷款等。与其支持一些除了制造GDP别无它用的基建，不如拿来支持老百姓最基本的需求，既稳增长，又惠民生。

　　9、住房公积金有潜在的收支压力，必须加快改革，通过组建国家住房银行拓展负债和收入来源，同时拓展投资范围，把公积金这块存量资金盘活。

　　撇开房地产的巨大压力不说，这事牵扯到公积金制度改革，公积金未来可能面临很大的收支压力，不改不行。首先，公积金贷款支出压力大。当前缴纳公积金半年即可申请公积金贷款，很多人缴纳了几千块钱就可以申请10万以上的贷款，随着贷款的增加，这个缺口会越来越大。

　　其次，公积金的支取压力大。中国的人口老龄化趋势不断加剧，越来越多的退休人员开始把公积金提取出来，前些年形成的资金池将逐步缩小。根据我们的预测，2015年住房公积金的支出已经开始超过收入，余额已经开始出现下降，未来压力会越来越大，必须通过改组成国家住房银行，开辟新的收入和负债来源，更好的发挥支持住房融资的作用。

　　此外，住房公积金也是亟待盘活的一个重要的存量资金池。2014年住房公积金结余近1万亿，这些钱散落在各地公积金中心，他们不是金融机构，不懂专业的资金管理，只能大部分存在银行，一是收益率极低，二是可能存在挪用现象，三是可能存在利益交换（最简单的存款换贷款）。在目前的体制下，住房公积金中心没有“总行”，很难统一管理，如果改组成国家住房银行，就可以按照金融机构的标准和模式来运作，这些资金完全可以进入债市，股市也可适当配置。

　　总结一句话，化解房地产库存的压力比想象的大，国家住房银行有必要、也有条件成为中央化解房地产库存最重要的一把利器。

　　(本文作者介绍：民生证券研究院宏观研究员。)

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