狂升12年的香港楼市会崩溃吗？

　　文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)机构专栏 橙新闻 作者 陈正伟

　　毫无疑问，一旦利率恢复正常，香港楼市必受压力。但是否会出现97年那般崩溃式的暴跌，则言之过早。一方面，从几个经济指标，包括失业率，通缩，以及利率而言，目前香港的情况仍属于正常。另一方面，如今业主的能力与此前的金融危机相比已今非昔比。

狂升12年的香港楼市要爆了吗？

　　香港差饷物业估价署今日(6日)的数据显示，九月份香港私人住宅楼价指数再创新高，总计今年首三季，楼价累积升近10%。在港岛区，平均楼价逾600万元，新界区都要逾430万元。楼价虽然继续升，但市场成交开始回调，特别是二手楼的买卖以及租售情况回落。社会各界开始担心香港楼市泡沫破灭，政府频频发声提示风险。

　　楼市淡风的正式征兆在10月22日吹起。行政长官梁振英在当天进行的立法会答问大会上提醒楼市泡沫，他说，目前市场开始形成新的和较大量的住宅供应，一手和二手住宅的价格开始回落。

　　梁振英的一席话可以说是政府开始提示香港楼市正在下行的开始。此后，金管局总裁陈德霖10月30日在立法会上的发言更为直接明了，他说：“过往支撑楼价上升的因素正起变化，包括美国利率快将正常化，港息将跟随上升；香港经济增长放缓；楼市落成并供应量增加；内地人购买港楼的能力和意愿下降等。而本港楼价水平与市民的负担能力严重脱节，一旦加息将加重供楼负担，因此买楼要量力而为，小心未来楼市的风险。”

　　陈德霖考虑楼价的因素则有几个：一，利率正常化；二，经济增长放缓；三，楼市供应量增加；四，内地人购买港楼意欲下降。当中，他特别强调楼价水平与市民负担能力脱节。事实上，经济增长放缓自不用说，其他三个不利楼价的因素也已经悄悄来临。

　　首先，我们看与市民最相关的利率水平。

　　美联储的加息必将到来，目前市场对12月份加息预期升温。一旦加息，香港利息水平将跟随走高，市民的供款负担将加重。或许你会觉得，现在好像供楼的负担没有1997年那么重。但就如中银高级经济研究员蔡永雄在一份报告中便指出，这全是因为目前按揭息率处于低无可低的水平，一般不到2%，与1997年按揭息率高达10%或以上明显不同。

　　那么问题来了，如果美联储在未来三至四年间逐步正常化的话，本港按揭息率在此期间可能会上调2%-3%，届时供款负担沉重的恶果便会逐渐浮现，再加上政府正加大力度增加住宅供应，难免会对未来的楼价造成压力。

　　我们以金管局当下要求的按揭成数来计算，假设你购入一个价值500万元的单位，按揭六成、还款年期25年，首期200万元(不是一般人付得起这个首付)，以现利率2.15%计，每月供款约12936元；而若加息0.25厘，至2.4厘，供款增至13308元。0.25厘估计是美联储第一次加息时的节奏。需要指出，若利息增加，银行所要求的每月入息水平亦跟着增加，如下图。

　　根据政府统计处最新报告，2015年第二季家庭住户每月入息中位数大约为24500元，按照这入息中位数，根本不可能通过银行的压力测试，即便你有200万首期，但收入只有入息中位数水平的话，银行也不会批按揭给你，换句话说，普通人根本买不起500万的单位。

　　再看陈德霖频繁强调的市民负担能力。市场一般是以政府公布的供款与收入比率来作为衡量市民置业负担能力的指标，即市民置业购买力。该指针是以购买一个45平方米单位的按揭供款(假设按揭成数为70%及年期为20年)相对本港住户入息中位数(不包括居住于公营房屋的住户)的比率。该比率又称为市民置业购买力。

　　从最新政府公布的数据，市民的置业购买力在第二季继续处于约62%的高水平，高于1995至2014年46%的长期平均数。假如，未来利率上调三个百分点至利率正常化的水平，该比例会飙升至81%。事实上，金管局规定新造按揭的最高供款与收入比率不得高于60%。这就是陈德霖所担忧的问题。

　　其次，供应影响楼市价格的走势，政府一直强调供应在增加。

　　香港运输及房屋局10月30日发表的数字显示，今年第三季私人住宅落成量为2800个，按季减少三分之一；由于建筑中单位及已批土地项目继续增加，令未来三至四年可供应的私人住宅增至8.3万个，续创有纪录以来新高。

　　不过，政府私人供应数字后，被市场质疑计算方法，指私楼预测供应被人为高估。截至今年6月底的数字显示，当局预计未来三至四年大约可提供8.3万个私营单位，包括5000个“已落成楼宇但仍未售出的单位”(俗称“货尾”)、5.4万个“建筑中的单位(不包括已预售单位)”(即“未售楼花单位”)，及2.4万个“已批出土地并可随时动工的项目”(下称“随时动工项目”)。

　　中原集团创办人施永青便指出，只有入伙并付诸使用的楼宇单位，才可被视作真正供应。以上三项数字中，5000个货尾供应因去年已被纳入计算，今年不应重复计算；其余两项则属未落成的楼宇，难以确保能够全部在四年内完工，并推出市场，因此实际供应量将大打折扣。

　　智经研究中心便举例说，2011年透过政府卖地的住宅项目中，长江实业投得的前元朗邨和元朗牛潭尾地皮，均预计于今年年内推售，算是四年内由潜在供应化为实际供应的例子；但长实另一幅位于中半山波老道的地皮，以及新鸿基地产的东半山司徒拔道前岭南学院地皮，批地至今逾四年，仍然未知何时推出市场，可见未经“打折”的推算，很容易会高估供应量。

　　若按当局的统计方法，以未来四年为计，私营单位供应将按年增加逾2万个。不过若以较保守的方法推算，剔除“随时动工项目”，并假设兴建中但未售楼花单位全部落成，加上货尾楼宇，实际供应量将只有5.9万个，即按年新增约1.48万个单位，只及当局承诺的年均增长目标不到八成。

　　总结：跌是肯定的，但会暴跌吗？

　　毫无疑问，一旦利率恢复正常，香港楼市必受压力。但是否会出现97年那般崩溃式的暴跌，则言之过早。一方面，从几个经济指标，包括失业率，通缩，以及利率而言，目前香港的情况仍属于正常。另一方面，如今业主的能力与此前的金融危机相比已今非昔比，楼市并非超杠杆的现象，而金管局收紧楼市按揭等措施令香港楼市的风险降低。

　　此外，前文提及的，从供应的角度来说，政府强调未来几年私人住宅落成量将高达8.3万，但这些政府控制不了的私人住宅能否可以像政府预测的那样落成，还是一个疑问。严控楼市的措施容易，但如何放松却很难。爆升爆跌对经济没有好处，现在摆在港府面前的是，如何将楼市泡沫逐渐挤出气泡，而非一捅而破。目前各大行对香港明年楼市未来的预测介乎下跌5%至15%之间。

　　回顾：香港楼市历史上的崩溃和爆升

　　回顾历史，实际利率是左右香港楼市最重要的因素。在过去30年，香港楼市经历了两次“崩溃”和三次“暴升”。崩溃时期分别是1981至1985年及1997至2003年。彼时，香港实际利率突然飙升至10%以上水平，1998至2001年期间实际利率更是逾20%，在这段“崩溃”时期，香港楼价出现暴跌，跌幅平均超过20%，在亚洲金融海啸期间(即1998年)，楼价跌幅更达30%。

　　香港楼价上升发生在三个时期，分别是1990至1993年，1996至1997年以及2003至2006年三段时期，实际利率均低于10%的水平，而物业价格升幅均超过20%。自2008年9月，美联储开始实施量化宽松政策，并将联邦基金利率维持在0至0.25%的目标至今。上述香港楼市暴跌时期，香港面临严重的通缩，例如1998年香港出现通缩，到2004年才走出通缩的阴影。

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