文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 张宏伟
近两年来,尤其是今年以来,融创收购动作频繁,比如对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等企业的收购,也有融绿平台之争,这其中的合作与并购掺杂着成与败,也有激情与无奈。
近两年来,尤其是今年以来,融创收购动作频繁,比如对绿城、佳兆业、中渝置地、天朗、雨润等企业的收购,也有融绿平台之争,这其中的合作与并购掺杂着成与败,也有激情与无奈。下面笔者从融创市场布局、收购过程的特征等方面逐一解读,看看融创近些年来频繁收购的那些事儿。
市场布局选择关键词:挑肥拣瘦
从融创现有布局城市来看,“挑肥拣瘦”成为其布局战略的核心关键词。同策咨询研究部总监张宏伟认为,其表现主要三方面:
1、选择基本面良好的城市优先布局:比如北上广深一线城市,已经在北京上海安营扎寨,广州和深圳也觊觎许久,如果不是收购佳兆业失败,融创就已完美布局四个一线城市了。此外,南京市场基本面表现也不错,融创今年已经通过招牌挂首次进入南京市场,并且通过收购天朗的项目加码布局南京楼市。从未来城市布局方向来看,合肥、南昌等城市基本面没有问题,融创必然会择机进入。
2、选择市场容量大的市场收购优质项目:比如武汉、成都、重庆这样的城市,尽管从楼市基本面来看,这两个城市都有去库存压力,但是,这些城市年均住宅销售量都在1000万平方米以上,甚至武汉去年销售面积达到1800万平方米,成为全国市场销售量最大的城市。在这些城市,对于融创来讲,有市场布局的大机会,融创可以在这些城市发挥其营销和执行的优势,不容置疑,在这样的城市里照样可以跑出量来,做出优秀的业绩。
3、选择改善需求特征明显的市场进入:从融创产品线来看,偏改善的项目较多,因此,改善型产品需求较大的城市,比如一线城市等势必成为其布局的优先选择,另外,市场价格弹性空间较大的城市,比如市场均价在每平方米1万元以上,尤其是1.5万元以上的城市,也比较适合融创这样的产品,比如南京、天津这样的城市。
项目并购选择关键词:现金流
融创是现金流导向非常明确的一个企业,从并购的项目对象来看,以现金流导向也就比较好理解,也就是说,每一个并购项目马上就可以进入销售状态(净地的话5-6个月后就可以达到预售条件,或者是项目已经动工但项目本身品质无大碍的项目),马上就可以产生现金流,这样,融创在并购过程中其实只需要支付并购的首付款就可以,其余几期的款项完全可以通过销售现金流覆盖掉。这样,融创的资金成本压力也会较低,也会比较快的做出销售业绩。
市场占有率关键词:狼的速度
一旦布局一个新的市场,三年内市场占有率势必会达到TOP3,甚至单算住宅市场,市场占有率一定达到第一。比如北京、上海等市场均为如此。
以上海市场为例,从2014年上海商品住宅市场格局来看,已经形成融绿、万科、绿地三强争霸的市场格局,绿地已经失去了上海商品住宅市场的头把交椅。而融绿就像一匹黑马,2012年以来,在短短的2年左右的时间里就冲上了2013年商品住宅销售金额第三名,2014年势头更是表现为“狼的速度”,同策咨询研究部数据显示,2014年1-12月,融绿以174.80亿元荣登上海商品住宅销售金额榜首,并且排名第二第三的万科、绿地销售金额分别为148.74亿、135.93亿,已经暂时落后融绿。
今年上半年,融创和绿城(融绿平台)“分手”后,融创上海更是突飞猛进,以51.08亿元的销售金额,荣获商品住宅市场销售金额的第三位置。
并购对象变化关键词:从整体收购到局部收购
仔细观察孙宏斌最近几次的收购手法,其实已经开始有所变化。比如融创对于天朗、中渝置地等房企的收购并不是全盘通吃,已经和此前收购绿城佳兆业不一样了。同样,和雨润地产的合作也有可能仅仅局限于好的项目,不会整体收购。
话说回来,和大的房企玩,的确有困难,比如绿城佳兆业这样的房企,再加上背后有中交的介入,地方政府的介入,这也让融创吃不消。与其收购大的房企不成功,还不如选择小一些的房企,这样对于融创来讲才会更加强势,也会增加成功的概率。
事实上,早在8月25日举行的中期业绩会上,孙宏斌已经明确表示,“以我们对绿城和佳兆业的经验,我们整包去做的可能性会比较小了,我们宁愿谈一个项目,谈一个城市,要整体弄的话,我们觉得是很累的,而且效率很低的,最后的效果也不一定好,我们宁愿选两三个城市。”
如今,融创的收购策略确实已经开始变化了,从整体收购到局部收购,这样思路的转变也在孙宏斌今年以来的三笔收购(中渝置地、天朗、雨润)中得以体现。
并购气场关键词:人未到,杀气已来
回顾融创最近几次收购,无论是是收购绿城、佳兆业这样的不成功的案例,还是其他的局部收购情况,融创的一贯做法就是,当收购还没有正式开始,当地市场尤其是被收购的房企已经闻到融创的“杀气”了,也就是“人未到,杀气已来”。这也难怪,无论是绿城也好,佳兆业也罢,很难适应这样的做法,尤其是老员工会倍感压力,于是,这些企业(绿城、佳兆业)的旧部会联合被融创压榨的员工卷土重来,这样最终导致收购失败。
从正面的角度来看,“人未到,杀气已来”会使融创在收购之后更加具有主动权,尤其是后面局部的企业,融创势必会起到主导作用,以此保证后期营销顺利执行,保证项目顺利实现现金流快速回笼。
并购后的调整:人事核心外派,项目坚决调整,快速实现现金流
并购协议签署之后,融创一般的做法是核心高管团队由融创外派,并且对现有公司内人员进行统一面试,无论是中高层还是普通员工,不合格就辞退。这样留下的基本都是富有战斗力的精英,从今后项目执行的角度来看,阻力也会小很多。
对于收购的项目来看,也会进行坚决的调整,保证项目很快产生现金流。比如融创收购绿城之后,针对部分问题项目开始跌价销售,快速处置一些问题项目,这其中当然也引起老业主的反对,也引起宋文平的注意。但不管怎么说,这就是孙宏斌的风格。
对于一些优质项目来说,融创也不会像绿城那样慢慢销售。比如上海绿城玫瑰园这样的优质项目,融创接手之后,对这个项目很快启动销售,并且成为2013年全国独栋别墅销售金额冠军,对融创贡献了不少现金流。
“管退式”收购:别人退了,其实也保护了自己
从收购的结果来看,融创收购绿城、佳兆业均以失败告终,孙宏斌也自嘲他是“管退式”收购。笔者认为,融创的“管退式”收购,虽然绿城佳兆业退了收购失败了,但是,对于融创来讲也保护了自己。
从绿城和佳兆业的市场布局来看,这么大规模的公司当中的项目并不是所有项目都是融创想要的,整体收购过程中势必有风险,更何况这两家企业当时本身现金流就面临较大的问题,融创的介入更应该小心翼翼。因此,管退的条款其实也是对自己的最大保护,换句话说,万一并购之后绿城和佳兆业难以起死回生,融创照样可以毁约,停止收购动作,以尽可能尽快减少并购这么大规模企业过程中的风险。
当然,融创的“管退式”收购也让它在今年市场上行期丧失了快速布局全国化的市场机会,鉴于此,我们也发现,在融创后续进行的局部收购过程中,也格外严谨,开始设计一些排他性条款,确保一些优质项目的收购成功,保证企业的布局战略顺利执行。
(本文作者介绍:同策咨询研究中心总监张宏伟)
本文为作者独家授权新浪财经使用,请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
欢迎关注官方微信“意见领袖”,阅读更多精彩文章。点击微信界面右上角的+号,选择“添加朋友”,输入意见领袖的微信号“kopleader”即可,也可以扫描下方二维码添加关注。意见领袖将为您提供财经专业领域的专业分析。
闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹妞嬪海鐭嗗〒姘e亾妤犵偞鐗犻、鏇㈡晝閳ь剛澹曢崷顓犵=濞达綀鍋傞幋婵冩瀺闁绘ê鍘栫换鍡涙煏閸繂鈧憡绂嶉幆褜娓婚柕鍫濋娴滄繄绱掔拠鑼ⅵ闁靛棔绀侀埢搴ㄥ箻閺夋垟鍋撻柨瀣ㄤ簻闁瑰搫妫楁禍鎯ь渻閵堝懘顎楃紒缁樏~蹇撁洪鍕唶闁瑰吋鐣崹濠氬矗閸曨垱鈷戦柛娑橈攻缁€鍐嫅鏉堚晝纾奸柛灞剧☉缁楁帡鏌嶉挊澶樻█濠殿喒鍋撻梺鎸庣☉鐎氼剙顕i搹顐ょ瘈闁汇垽娼ф禒锕傛煕閵娿儳鍩i柟顔炬焿椤﹀綊鏌熼鍡欑瘈妞ゃ垺鐩幃娆戔偓鐢登归獮宥嗕繆閵堝洤啸闁稿鐩幃妯衡攽鐎n偄鈧埖銇勮箛鎾跺闁绘挻鐟ч埀顒傛嚀鐎氼喗鏅跺Δ鍛惞闁搞儮鏂侀崑鎾斥枔閸喗鐏嶉梺鐟版啞婵炲﹪鐛崘顔碱潊闁靛牆鎳庣粣娑欑節閻㈤潧孝闁哥喐婢樺嵄闁哄洢鍨洪埛鎺懨归敐鍫燁棄闁告氨鎳撻埞鎴︻敊閻愵剚姣堥悗瑙勬礃缁诲牆顕i幘顔藉亹闁汇垺顔栧Σ绋库攽閻樺灚鏆╁┑顔芥綑鐓ら柕蹇嬪€曢悞鍨亜閹哄棗浜鹃梺绋匡工濞尖€崇暦濞差亜鐒洪柛鎰电厛閸ゃ倝姊洪崨濠庢畼闁稿鍋熼幏褰掓晸閻樺磭鍘撻悷婊勭矒瀹曟粓濡歌缁€濠囨煕閳╁啞缂氭い鈺佸级缁绘繃绻濋崒婊冾暫缂備讲鍋撻柛灞惧焹閺€浠嬫煟濡绲绘い蹇e亞閻ヮ亪宕滆鐢爼妫佹径鎰叆婵犻潧妫Σ瑙勭箾閹冲嘲鍟犻弨浠嬫⒔閸パ€鏋嶉柨婵嗘处椤洟鏌熼悜姗嗘當闁活厽顨嗘穱濠囶敍濮橆厽鍎撶紓浣风贰閸o綁骞冨Δ鍐╁枂闁告洦鍓涢敍姗€姊洪崨濠冪叆闁活厺绶氶幃姗€骞掑Δ浣叉嫼闂佺ǹ绻楅崑鎰板Χ閹绢喗鐓涢柛娑卞枤閻帗顨ラ悙鍙夘棦闁轰焦鍔欏畷銊╁磼濞戞瑯妫冮梺璇″枓閺呯姴螞閸愩劉妲堟俊銈呭暞瀹曠喖姊婚崒娆愮グ妞ゆ泦鍛床闁瑰濮靛畷鏌ユ煕椤愮姴鍔ょ€规挷绀侀…鍧楁嚋闂堟稑顫嶉梺鍝勬噺閹倿寮婚敐鍛傜喖宕崟顒佺槪闂備礁鎲¢幖鈺呭矗閸愵煈娼栭柧蹇曟嚀鐎垫煡鏌¢崶鈺佷粶闁冲嘲顦埞鎴︽倷閹绘帞楠囩紓浣筋嚙鐎氼噣宕氶幒妤€閱囬柍鍨涙櫅娴滈箖鏌ㄥ┑鍡涱€楅柡瀣枛閺屾稓鈧絽澧庣粔顕€鏌$仦鍓ф创濠碉紕鍏橀獮瀣攽閸パ勵仩闂備焦鍓氭禍鐐哄极鐠囧樊娼栭柧蹇撴贡绾惧吋淇婇姘辨癁婵☆偁鍔戝铏圭矙閹稿孩宕抽梺杞版祰椤曆囶敋閿濆鏁冮柕蹇婃櫅閹垿姊洪崨濠佺繁闁搞劌宕埢鎾诲即閵忊檧鎷洪梺鍛婄☉閿曘倖鎱ㄩ崼銉︾厱閹肩补鈧櫕姣愰梺宕囩帛閹瑰洤顕f繝姘ㄩ柨鏃囶潐鐎氬ジ姊绘担鍛婂暈缂佸鍨块弫鍐Ψ瑜忛惌鍡涙煃瑜滈崜鐔奉潖濞差亝顥堟繛鎴炵懃椤︹晝鈧厜鍋撻柨婵嗙墛绾爼鏌涢幒鎾虫诞妞ゃ垺锕㈡慨鈧柣妯碱暜缁卞弶绻濋悽闈涒枅婵炰匠鍛亾濮橀棿绨婚弫鍫熶繆閵堝懏鍣洪柍閿嬪灴閺岋綁鎮㈢粙娆炬婵炲濮伴崹浠嬪箖濡も偓椤繈鎮℃惔銏壕濠电姰鍨奸~澶娒洪悢鐓庢瀬闁瑰墽绮弲鎼佹煥閻曞倹瀚�闂傚倸鍊搁崐鎼佸磹閻戣姤鍤勯柛鎾茬閸ㄦ繃銇勯弽顐粶缂佲偓婢跺绻嗛柕鍫濇噺閸e湱绱掗悩闈涒枅闁哄瞼鍠栭獮鎴﹀箛闂堟稒顔勯梻浣告啞娣囨椽锝炴径鎰﹂柛鏇ㄥ灠缁秹鏌涢妷顔句虎闁规崘绉悷鎵虫敠闁割煈鍠掗崑鎾诲冀椤愶絽搴婂┑鐐村灟閸ㄥ湱绮婚敐澶嬬厽闊洦姊归妵鐔访瑰⿰鍕煉妞ゃ垺宀搁弫鎰緞婵犲嫷鍞撮梻浣稿悑娴滀粙宕曟潏銊ь浄妞ゆ牜鍋為埛鎴︽煙閼测晛浠滈柛鏂诲€濋弻娑滅疀閺傚棭浜垾鏍ㄧ節閸ヨ埖鏅梺閫炲苯澧寸€殿喛顕ч埥澶娾枎閹邦剙濡虫俊鐐€栭悧妤冪矙閹达富鏁傞柨鐕傛嫹