三类房企2015年将“轰然倒下”

　　文/新浪财经专栏作家 张宏伟

　　在2015年银行“惜贷”常态化的市场背景下，产品类型偏高端周转率较慢的企业、前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业和一部分资信不太好贷款受限的中小企业在2015年会面临资金面断链的市场风险。

三类房企2015年将“轰然倒下”

在2015年银行“惜贷”常态化的市场背景下，即使大多数一二线城市市场基本面良好、开发企业不缺资金的情况下，大家也普遍对未来市场预期感觉到不确定性，尤其是中小企业，可能面临更多的债务违约的市场风险。那么，谁将是2015年即将瞬间“轰然倒下”的房企？这些即将瞬间“轰然倒下”的房企具有哪些特征？

从2014年大多数资金面暴露出问题的中小企业来看，融资成本与拿地成本偏高成为其企业经营层面较大的问题，比如，浙江兴润、光耀集团等资金链危机事件也与融资成本与拿地成本偏高密切相关，而此前的盲目拿地或盲目多元化扩张使其资金面状况更加恶化。

从2015年上半年银行信贷大背景来看，即使央行降息也不会改变银行继续“惜贷”的行为，从实际市场表现来看，银行对于中小房企的贷款仍然是比较谨慎，并没有出现实质性松动，银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”，甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”，这些因素成为2015年年初类似于佳兆业等这样的房企出现资金危机的导火索。

从2014年-2015年上半年整体市场大背景来看，总结下来，城市或区域板块库存量大，销售去化压力较大；产品定位偏高端或有部分缺陷，无法与市场需求匹配，或者在楼市大环境遭遇低迷期阶段遇到销售瓶颈；房企在主营业务之外盲目进行多元化扩张，导致企业经营陷入困境；激进拿地进行扩张，导致土地成本与开发成本较高都有可能导致企业面临销售压力，从而导致房企面临资金面的问题。

从上述角度来看，房企必须想方设法融资或回笼资金来缓解自己企业经营面临的问题。从常规思路来看，房企一般会采取以下措施来解决资金面困境问题。

第一、通过降价销售回笼资金。对于房企来讲，通过降价销售是房企可控的，一般来讲，是房企首先选择的方式，并且资金面越紧张，房企进行降价销售回笼资金的可能性就越大。

从房企进行降价销售的策略来讲，首先房企会从战略布局上评估，将已布局的不合理的活定位本身存在问题的项目进行降价销售，使企业的布局更加合理化；如果通过上述调整仍然无法解决短期面对的资金面的问题，那么，从公司全局考虑，就应该进行大范围的降价动作了。

第二、通过银行等金融机构渠道进行融资，尽可能通过多元化渠道的融资调整企业的资产负债结构，降低短期资产负债比例，缓解资金面的压力。

第三、如果上述两个办法无法实现缓解资金面紧张的压力，那么，对于房企来讲就应该采取一些触及房企底线的必要拯救措施了。比如，卖股权、卖项目，通过舍卒保車的方式保证企业短期内能够“活下来”。比如近几年来，绿城频繁买股给九龙仓、融创、中交等，皆为当时资金面相对较为紧张的缘故。

那么，哪类房企将是2015年即将瞬间“轰然倒下”的房企？这些即将瞬间“轰然倒下”的房企具有哪些特征？

从上述分析来看，三类企业也最容易受到上述因素的影响，具体来讲：第一类，产品类型偏高端周转率较慢的企业，这些企业的销售业绩最容易受到影响；第二类，前期拿地过于激进导致成本构成较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张，导致房地产主营业务受到影响的企业；第三类，一部分资信不太好贷款受限的中小企业，由于难以获得银行贷款，这些房企在2015年仍然会面临资金面断链的市场风险。

而至今为止，由于市场库存偏大的基本面没有改变，楼市“惜贷”常态化的基本面也没有改变，此外，中小房企无论在资本市场还是销售市场无法与大型品牌房企抗衡，这就使得中小房企在2015年仍然会面临比较大的资金面的问题。

如果上述三类开发商在销售回款上会面临比较大的压力，再加上开发贷款比较难获得，理论上开发商这个时候就不得不进行卖股权、卖项目的操作了，如果卖项目、卖股权也无法使这类公司继续“活下去”，那么，这些中小房企极有可能成为瞬间“轰然倒下”的房企。

　　(本文作者介绍：同策咨询研究中心总监张宏伟)

　　本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。