文/新浪财经专栏作家 朱海斌
5月份全国住房价格环比下降0.2%(而4月份则为环比上涨0.1%)，成为2012年6月以来首次环比下降的月份。我们对于房价崩盘和房地产贷款逾期违约持续上升等短期金融风险并不十分担心。政策调整可以制止楼市前景的进一步恶化。首当其冲的选择方案就是取消部分城市的购房限制。
5月份全国住房价格环比下降0.2%(而4月份则为环比上涨0.1%)，成为2012年6月以来首次环比下降的月份。国家统计局公布5月份70个城市房价指数，与上月相比，新房价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。由此可见，5月份有50.0%的城市房价环比下跌，这也是自2012年6月以来房价下跌城市所占比例最大的一次。平均而言，5月份全国住房价格环比下降0.2%(而4月份则为环比上涨0.1%)，成为2012年6月以来首次环比下降的月份。
各地房价继续保持明显差距，尽管从2014年1月开始，差距扩大的速度已经全面下降。根据搜房网的数据，京沪穗深四大城市的房价5月份同比上涨了16.9%，而省会城市等二线城市的同比涨幅则为5.7%，三线城市更只有1.5%。北京、上海和深圳三个城市的平均房价全都超过了30,000 元/平方米，而三线城市的平均房价仅为7,282元/平方米(湘潭最低，为4,091元/平方米)。
同时值得一提的是，进入2014年以来，楼市交易活动也明显降温。根据国家统计局的数据，5月份的房屋销售面积同比下降10.8%(4月份同比下降15.7%)。从金额来看，5月份的房屋销售额同比减少11.3%(4月份同比减少15.4%)。5月份新开工总建筑面积同比下降12.0%(4月份同比下降18.1%)。总体而言，楼市交易活动似乎已经结束了1季度的急剧下跌之势，但交易活动仍然比较低迷，市场也面临着巨大的调整压力。
房市调整受两方面因素影响最大。首先，近几年来楼市供大于求。2013年新屋开工面积达到14.6亿平方米，远高于2013年11.6亿平方米的住房销售面积。房屋供应指标(即在建居民住宅总建筑面积除以年度售房面积)在2013年年底时达到了4.2.这意味着目前在建的所有房地产项目需要4年多时间才能销售完毕，远远高于3.4年的平均水平。
其次，央行[微博]于2013年下半年开始紧缩货币政策，使社会融资总量的同比增长率由2013年6月的20.4%一路下降至2014年5月的15.8%。房地产开发商的主要融资渠道—信托贷款等影子银行业务—受到货币政策立场的影响最大。房地产开发商也因此面临更高的成本压力，其信贷获得能力也受到了更大的限制。
目前的楼市状况与2012年年初上一轮楼市调整时有些类似，但这一次的调整可能会延续更长时间(2012年的调整持续了2-3个季度)。
供应方面，尽管供大于求的总体程度与2011年年底类似，但这已经由一个地区现象(集中在华东地区)发展成为一个全国性的问题：同期西部地区的房屋供应指标由2011年的3.74上升到4.40，华中地区则由3.66上升到3.97。此外，受货币宽松(政策利率下调，存款准备金率下调以及信贷增长加速)的影响，住房市场的下滑态势在2012年年中时得到扭转。
但是这一次，政府不太可能还会采取类似的货币宽松政策。实际上，央行已经汲取了上次教训的经验，转而采取更加有针对性的宽松政策，而不是实施整体宽松的信贷政策。
对于房市调整的最大担忧在于它的宏观影响。房地产投资占到中国固定资产投资总额的25%，同时整个部门占2013年GDP的12.7%，GDP增长率的15.1%。如果加上对相关行业的带动作用，房地产行业可能贡献了大约五分之一的GDP。
我们的分析表明，房地产投资增长率下降5%，就会拖累GDP增长率下降0.6个百分点(包括直接和间接影响)。在今年头五个月，房地产投资增长率同比降至14.7%，低于2013年同期的19.8%。如果这一趋势持续下去，我们的基本判断就存在向下调整的风险。
从积极的意义上讲，房地产行业的调整则有利于对“新中国”部门(如清洁能源、环境保护、健康医疗和行业升级)的投资，为经济再平衡提供支持。
我们对于房价崩盘和房地产贷款逾期违约持续上升等短期金融风险并不十分担心。尽管存在供大于求的问题，但在城镇化发展和收入增长的推动下，需求仍然较为稳固。家庭收入稳健的两位数增长也降低了房价回调的破坏性影响：在房价温和下跌和收入稳定增长两方面因素的综合作用下，住房支付能力是能够恢复的。得益于严格的抵押贷款操作，家庭负债水平较低以及面向房地产开发商的风险敞口相对较小，金融系统的短期风险仍然是可控的。
政府政策对住房市场一贯有着巨大的影响。2010年以来，政府连续出台多项房地产调控措施，其中最重要的是购房限制政策和贷款限制(包括抵押贷款和向房地产开发商提供的融资)。这也为政策调整提供了空间，以避免楼市的进一步恶化。
地方政府极为关注房市下跌及其对增长、售地收入和社会稳定所造成的影响，并且已经有几个地区的地方政府采取了应对措施。有些城市(如南京、天津和无锡)开始下调购房资格的标准，藉此放宽购房限制，有些城市宣布提供财政补贴(如铜陵)。还有一个城市(沈阳)试图取消购房限制政策，但又在24小时内取消了这一决定。
此外，央行据说也曾要求各大商业银行在自己的抵押贷款政策中确保为首次购房者提供适当的支持。但通过实践发现，这些措施的整体效果比较有限。
有观察家认为，即使政府取消了房地产调控措施，但其产生的作用也不会很大。我们并不同意这种观点，而是认为政策调整可以制止楼市前景的进一步恶化。
首当其冲的选择方案就是取消部分城市的购房限制(现在，包括所有一二线城市和部分三线城市在内的大约50个城市都采取了限购措施)。如果地方政府再辅以小幅宽松的微调，效果还会更好。第二个选项是放宽对二次购房者的贷款价值比要求，当然我们也承认这项措施不太可能得到采纳。目前，二次购房者最多只能获得相当于房价40%的贷款，但如果将贷款上限上浮至房价的60%-70%，应该可以为那些确实需要升级住房或搬迁的购房者提供一些支持。
(本文作者介绍：摩根大通中国首席经济学家)
摩根大通中国首席经济学家
