文/新浪财经香港站站长 彭琳
一个对香港的普遍误解是，它荣膺全球最拥挤的大都市并非土地太少，而是因为它用地极“省”。事实上，香港拥有超过70%的未开发土地，从土地面积来看，这里可以说还是一个大农村。这里私人住宅价格之高据全球“最难负担”首位，政府公共“廉租房”的轮候册上也有近25万人在排队。可是为房所苦的香港人，为什么反对新区开发呢？
香港人反对开发1：让外界许多人都看不懂的是，香港市民一方面批评政府推地过慢，另一方面，政府各种土地开发计划几乎都遭到反对和抗议。近日已经完成了三个阶段咨询的新界东北发展计划，因为立法会审议工程拨款时遭到数百抗议人士冲击，而难以继续。（路透社图片）说起香港，不少人马上就会联想到“寸土寸金”，不仅私人住宅价格之高据全球“最难负担”首位，政府公共“廉租房”的轮候册上也有近25万人仍在排队。本地大学“香港人生活困苦度”的调查，最近连续两年都显示住房问题是香港人第一大痛苦，40%的香港人都抱怨自己为房所苦。
香港龟速土地开发史
但让外界许多人都看不懂的是，香港市民一方面批评政府推地过慢，另一方面，政府各种土地开发计划几乎都遭到反对和抗议。继去年政府提出在五个水域填海以增加土地的计划，被抗议群体指责“假咨询”后，近日已经完成了三个阶段咨询的新界东北发展计划，又因立法会审议工程拨款遭到数百抗议人士冲击而难以继续。
一个对香港的普遍误解是，它荣膺全球最拥挤的大都市并非土地太少，而是因为它用地极“省”。事实上，香港拥有超过70%的未开发土地，从土地面积来看，这里可以说还是一个大农村。当然，由于人口的增长，香港在历史上几乎每隔10年都有一个到几个“新市镇”被开发出来，每一个新市镇平均容纳了30-40万的新增人口。
1960年代港英政府开发的荃湾、沙田区，目前已经成为十分繁荣的商业区；1970年代一口气开发了屯门、粉岭、上水、元朗、大埔及马鞍山等地，接纳了二战后数以百万计的内地移民；1980年代开发了今天的大型居民区将军澳与天水围；1990年代则开发了东涌，也就是内地游客喜爱的迪士尼乐园所在地。
新界东北开发一拖16年
自1990年代末开始，刚刚诞生的香港特区政府就展开“新界东北规划及发展研究”，筹划在新界东北的古洞北、粉岭北、打鼓岭、洪水桥等地兴建新市镇，然而这一“研究”就研究了16年。
“专制”的港英政府离开后，土地开发就成为了年幼的特区政府的烫手洋芋。在亚洲金融危机和SARS经济低潮期，新市镇开发方案被搁置，经济逐渐恢复后第二任特首曾荫权重提这一计划，但却不断遭到新界居民及环保组织的反对，这一波反对的潮流更逐渐扩大到教育界和多个政党内部，抗议行动一次比一次声势浩大。
政府根据反对人士的意见，多番修改了开发计划。最新的方案中，新区的开发将以公私合营模式开展，在古洞北、粉岭北等地加大发展密度，将提供超过60000个住宅，公营、私营比例约6:4，首批住宅单位计划在2023年供居民入住。同时，新发展区加强与内地互动，将提供近4万个新增就业计划，更设有14公顷商业研究与发展用地，支援本地产业及研发。
为什么港人不要新市镇？
没有无来由的爱，也没有无原因的恨。居住环境如挤沙丁鱼一般的港人，竟然反对兴建新市镇，当然也是事出有因。
首先，环保与经济发展的矛盾，最近十年在全球各地都受到空前关注，香港环境保护组织的势力也成长得空前强大。在环保分子看来，填海造成海洋生态严重毁灭，而新界东北的开发区域更有许多都是耕作菜田，开发将破坏环境。
香港人反对开发2：环保与经济发展的矛盾，最近十年在全球各地都受到空前关注，香港环境保护组织的势力也成长得空前强大。在环保分子看来，填海造成海洋生态严重毁灭，而新界东北的开发也将破坏环境。（路透社图片）曾致信学生呼吁抗议新界东北开发的香港中文大学副教授姚松炎就认为，目前市区仍有许多旧楼亟待重建，而新界也有共800公顷“棕土”(环保术语，指因为各种工业、回收用途而已经被破坏的非绿地，如临时仓库、高尔夫球场、集装箱场等)，政府不去珍惜土地，先开发这些地方，却打起郊野公园、农田和海岸的主意，实在不得人心。
然而在政府方面，旧区重建和开发“棕土”则无疑是土地开发中最困难的选择。对于旧区重建，原居民不愿搬离故居，原有就业机会的丧失，带来令人头疼的“钉子户”问题。上周九龙深水埗区一座经历了漫长的8年谈判，终于到了交楼期限的濒危旧楼，一名“钉子户”老汉仍拒不搬出，企图以跳楼威胁，更追打市区重建局工作人员，成为焦点新闻。其家人则要求搬迁补偿金额须在同区域购买到同样面积的“港湾豪庭”甚至“擎天半岛”等高级私人住宅。
至于“棕土”，发展局局长陈茂波则解释，这些土地除了相当零散，难以整合外，更需要拆除、清理、修复，而且其中许多废料回收业、汽车维修等行业，同样涉及许多就业问题，要以此取代新区开发是“不现实”、“不可行”的。
囤地开发商成众矢之的
另一方面，近年来越来越浓厚的仇视大型地产开发商的情绪，也成为新区开发的重大阻碍。
新界开发计划筹划已久，大多数精明的开发商都在过去数十年中不断买入并囤积新界各地农民手中的地皮。同时，新区建设中政府也需要众多私营力量一起加入土地开发，因此规定在拟开发的住宅区域拥有土地面积超过4000平方米，就可以获准自行开发地皮。
有民间组织调查的资料显示，被规划到新区私人住宅用地的土地，超过20万平方米将落入长江实业、恒基兆业、新鸿基地产、新世界发展等四大开发商的手中。政府业权调查文件则显示，其中涉及逾130名土地的业主可以拥有自行开发权，也的确有大半属于为数不多的大型地产财团，甚至一度传出涉及土地开发的政府官员本身名下也持有相关区域的地皮，“利益输送”、“官商勾结”因而成为了抗议人士的攻击目标。
此外，新界东北开发计划也涉及仍在讨论中的内地“自由行”边境购物城、新的莲塘口岸计划，有部分人担忧当地最终会成为内地人不用签证就可以进入的“特区之特区”，令新界北承担过多游客压力。同时与任何新区开发一样，该计划还需要处理原居村民迁移安置、赔偿、租户利益损失索偿等等细节。可以说，面对如此复杂多重的经济利益矛盾，开发计划要想平静地展开确实并非易事。
然而，对于过去十年来缺地情况越来越严峻的香港，新开发计划已经不能再无限期搁置下去。更加令人忧虑的则是，新界东北开发争议，似乎仅仅是政府对于各方纷争协调能力欠缺的一个缩影。无数相似的争议与纷争，正困扰着香港大批基建项目的推进，大到如与内地联结的高铁，小则玛丽医院的重建项目，几乎都难以按计划展开。
这也无疑让普罗市民眼中香港的前景越发模糊混乱，常常陷入失去方向感的焦虑之中。台湾空军退役上将夏瀛洲最近曾用一连串流行语点评台湾各种自相矛盾的现状，成为网上流行的段子：资金流出去叫“掏空台湾”，资金流进来叫“买下台湾”；人才走出去叫“人才外流”，人才走进来叫“木马屠城”；要买得起房，又不要都市更新；要经济发展，又不要服贸协议；欺负警察，又想要警察保护……
很难不注意到，最热衷于将这个段子转发到手机社交网络的，几乎都是身在香港的朋友。
(本文作者介绍：北大毕业后赴港留学，任职多年，贴身体验国际金融中心枯荣动荡。)
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