如何防范资金违规进入楼市

　　文/新浪财经意见领袖专栏（微信公众号kopleader）专栏作家 董希淼

　　对于居民个人而言，应根据自身经济能力，合理借贷，控制杠杆。一般而言，每月还贷支出应控制在家庭收入的一半以下，最好不要超过三分之一。

如何防范资金违规进入楼市

　　个人信贷资金违规进入房地产市场，本是一个老问题，近期来更是备受关注。要治理这个问题，需要采取针对性的办法，多措并举，抓出实效。

　　的确，今年以来，我国商业银行个人消费贷款增长较快，部分贷款违规流入房地产市场。同时，各种类金融、非金融机构向个人用户提供的借贷资金，也可能用于房产投资。对于违规流入楼市的资金，在监测和统计方面存在一定难度，情况可能比想像中要复杂一些。

　　根据央行数据，今年9月份我国住户部门贷款增长7349亿元，环比和同比均明显增长，尤其是短期贷款的增速明显高于去年同期，连续两个月超过2000亿元。一到三季度，住户部门短期贷款新增1.53万亿元，是去年同期的近3倍，占全部新增贷款的比重从去年同期的5%提高到目前的14%左右。而半年业绩报告也显示，多家上市银行个人消费贷款增长迅速，有家银行同比增速甚至超过250%。此外，消费金融公司的业务也表现出较快的增长速度。消费贷款快速增长与我国经济新旧动能转换及银行业务结构调整有关，但也不排除有一部分贷款，以“消费贷款”之名行“住房贷款”之实。

　　与此同时，随着楼市交易活跃，各种类金融、非金融机构提供的借贷资金，也存在着进入楼市的可能。尽管互联网金融专项整治工作持续进行，网络借贷平台数量有所下降，但平台的交易量有增无减。今年上半年全国网贷成交额达到1.93万亿元，同比增长72.81%。同时，上半年小贷公司贷款余额达9608亿元，比年初增加313亿，是近三年首次出现回升。网贷平台、小贷公司对资金流向没有监控，进入楼市的比例可能更高，“假消费，真买房”现象普遍存在。更有少数平台、中介明里暗里又推出“首付贷”，直接违规为购房首付款提供借贷支持。

　　金融机构和非金融机构的信贷资金违规进入房地产市场，首先影响房地产调控效果。习近平总书记在十九大报告中强调，“房子是用来住的，不是用来炒的”。个人信贷资金违规进入房地产市场，不利于房地产市场降温，在助长楼市投资性、投机性需求的同时，也在一定程度上积聚了金融风险。其次，个人信贷资金违规进入楼市，放大了居民部门杠杆。尽管我国居民杠杆率总体不高，但近年来居民部门加杠杆速度较快，其可能存在的风险隐患需要引起注意。而要整治这一违规现象，需要相关部门齐抓共管，坚决堵住各种漏洞，严格落实现有规定，并采取针对新问题、新情况采取有效的防控措施。

　　首先，商业银行和消费金融公司应切实加强个人消费贷款管理，在期限、用途、支用等方面和环节，严格执行监管部门相关规定。期限方面，将消费贷款发放时限控制在5年以下，一般应为1—3年；用途方面，对每一笔消费贷款应明确用途，并要求客户提供用途证明，不发放无指定用途的综合性消费贷款；支用方面，对30万元以上的消费贷款，应执行“受托支付”规定，将贷款资金支付到合同约定用途的借款人交易对象，减少被被挪用的风险。同时，商业银行还要加强对信用卡业务的管理，杜绝在购房环节违规使用信用卡。

　　其次，应继续加大对各类非金融机构的清理、整顿和引导。对于经营失序、管理混乱的网贷平台，未能按照规定通过备案的，要采取措施坚决予以退出。对于经营相对规范的网贷平台，要采取“同一业务，同一监管”的原则，实施功能监管和穿透式监管，对其提供的借贷业务，在借贷用途、资金流向等方面加强监测，减少资金违规进入楼市。同时，要加强对小贷公司的管理和引导。近年来，以浙江蚂蚁金服集团“花呗”“借呗”为代表的新型借贷产品发展较快，其套现后也可能流入楼市，需要将其纳入监管体系中。

　　再次，要继续实施差别化的住房信贷政策，满足居民合理购房需求。我们还要看到，个人信贷资金违规进入楼市，与居民购房需求增长较快有关。今年以来，商业银行个人住房贷款增速有所下降，特别是下半年来贷款额度收紧，审批速度变慢。与此同时，受市场流动性趋紧影响，个人住房贷款利率有所上升。这虽然有助于抑制投资性和投机性需求，但也容易“误伤”刚性需求和改善性需求。因此，对于居民合理的购房需求，尤其是购买首套住房，还应继续予以积极支持，比如在额度、利率等方面给予适当保证和优惠。对于商业银行发放首套住房贷款，应给予差别化的监管政策。

　　对于居民个人而言，应根据自身经济能力，合理借贷，控制杠杆。一般而言，每月还贷支出应控制在家庭收入的一半以下，最好不要超过三分之一。如果暂时没有购房能力，可通过租赁等方式满足居住需求。十九大报告强调，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，对此我们充满期待。

　　(本文作者介绍：中国人民大学重阳金融研究院高级研究员，硕士生导师，近著《有趣的金融》。)