文/新浪港股（微信公众号xlgg-sina）专栏作家 仇高擎 夏丹
在调控政策及季节性因素共同作用下，70个大中城市房地产市场淡季更淡，但尚无“再库存”的隐忧。住房购租并举加速推进，但对“租购同权”的内涵还须理性认知。
7月房价同环比继续回落，单月销售增速创年内新低。70个大中城市7月新建商品住宅价格算数平均环比和同比增速分别为0.49%和9.33%，较上月继续回落。这是调控政策持续发酵及季节性因素共同作用的结果。
从调控因素看，“五限”政策从严的影响持续发酵，分城施策调控下，一线城市房价同比增速（8.85%）自多年来首次低于二线（9.42%）和三线（9.30%）城市。按揭收紧对全国范围内交易的抑制更为突出，其增速由去年同期的54.6%大幅下滑至4.1%。商业银行在额度管控下积压待发按揭贷款的现象普遍，房贷利率提高也比较明显。7月全国首套房贷款平均利率涨至4.99%，相当于基准利率的1.02倍；二套房平均利率为5.47%，保持上升。
从季节性因素看，7月为传统淡季，叠加全国平均气温创56年来新高，打压了看房积极性。同时在供给端，房企半年度业绩考核冲量助推6月集中推盘，销售情况超预期；7月商品房推盘速度相应大幅放缓，成交增长乏力。1-7月份商品房销售面积8.6亿平方米，销售额6.8万亿元，同比分别增长14.0%和18.9%，比1-6月份回落了2.1个百分点和2.6个百分点；单月销售面积和销售额分别仅增2.0%和4.8%，均创年内新低。
房地产投资增速下行，淡季开工疲软。1-7月，全国房地产开发投资59761亿元，同比名义增长7.9%，增速比1-6月份回落0.6个百分点；7月单月投资同比增长4.8%，较上月回落3.1个百分点。我们对房地产投资增速的走势维持之前的三个判断：一是从走势上看，两个制约因素（销售下滑+融资收紧）构成决定投资走势的主线，趋势性下行将由后向前传导至房地产投资；二是从幅度上看，两个对冲因素（推地加大+棚改加速）形成缓释下行幅度的副线，今年房地产投资增速下滑的总体空间有限；三是从节奏上看，考虑基数效应（三季度低+四季度高），房地产投资增速的下行有可能在四季度更为明显。
新开工今年首次单月同比负增。1-7月份，房屋新开工面积100371万平方米，增长8.0%，增速回落2.6个百分点。7月为房地产销售、开工的传统淡季，加之今年全国大范围出现了持续的高温天气，导致7月房屋开竣工情况较为疲软，单月同比年内首次为负。
图：房地产开发投资累计增速和单月增速
数据来源：国家统计局，交银金研中心
房企拿地力度加大，尚无二次“制造”库存的隐忧。1-7月份，房地产开发企业土地购置面积12410万平方米，同比增长11.1%，增速比1-6月份提高2.3个百分点；土地成交价款5428亿元，增长41.0%，增速提高2.5个百分点。表明伴随着土地供应节奏的加快，土地市场溢价率也在走高。7月，大型龙头房企拿地积极，其中保利、万科拿地规模均超过了400万平方米，购置金额均超过200亿元。
这些房企的拿地布局多以一二线城市以及苏州、佛山、镇江、沧州等“强三线”或“卫星三线”为主，并未贸然挺进非热点的三四线城市，尚无去化后又追加土地储备、再次大肆“制造”库存的担忧。从全国300城市土地成交情况来看，三四线城市也没有出现土地成交井喷的局面，部分房企扩大非热点城市战线的行为或只是个别现象。房地产投资增速分区域的变化情况也从侧面佐证了这一点，中西部地区房地产投资增速连续数月回落，东北地区投资同比下降，仅有东部地区增速略有提高，反映开发企业投资区域布局较为谨慎。
“租购并举”正加速推进，“租购同权”须理性认知。目前“租售并举”改革正处于快速推进阶段。7月中下旬，住建部等九部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并选取了12个城市作为首批试点。其中试点名单以内的广州、郑州、杭州等，试点名单以外的上海、无锡、扬州、济南等已积极响应，昨日北京也出台了政策，更多地方有望加入这场针对住房市场供给侧的重要变革之中。应当看到，这项长效机制的目的在于填补住房市场供给体系的空缺，不宜进行误读或夸大。如近期热议的“租购同权”，从本质上看并不可能做到100%完全同权。
首先，在租房入学的问题上，“可入学”并不等于“可读名校”，严格说来更为精准的表达应为“有机会入学”。其一是租房人需满足一定的条件才能加入“排队”，其二是有无户籍和有无自购房产依然是入学优先等级排序的重要考虑条件，因此符合排队条件的租户也只能在学区生源不足时“捡漏”或者服从调剂。“同权”更多地是改善租户子女入读义务教育阶段公立学校的情况，仅靠租房基本没有进入名校的可能。事实上，类似的租户子女就近入学政策在多个城市一直都在实行。
在人口流入压力较大的大中城市，优质教育资源普遍稀缺，“僧多粥少”是常态，其周边的学区房仍然是争抢焦点。教育资源投入不增加，学区房问题就不能得到根本解决，短期以教育配额为内在支撑的学区房价格也很难撼动。设想即便学区房出租能替代购买，依然会导致租金一飞冲天或者房源一房难求，甚至竞争更为激烈。
其次，在租房落户的问题上，也要考虑两个方面。一方面，关于户口落在哪儿，若落在租赁房屋内，可能引发租赁期满租户不愿迁出户口的纠纷，影响个人房源供应的积极性。更规范可行的做法是在社区或街道设置集体户口统一管理，而这需要更多操作细则出台。另一方面，租房落户的办法是加强人才流动的一种尝试，但并不足以打破户籍长久以来对区域间人才交流的限制。问题的症结在于户籍制度本身，需推动一系列配套改革才能真正解除对人的固化。目前户口仍是获取教育、就业、医疗、社保等稀缺公共资源的通行证，它也自然成为城市之间为争夺人才抛出的橄榄枝。短期内放开租房落户的城市可能原本就有着比较宽松的落户政策，而人口流入压力较大城市即便实行租房落户也可能会设置较高的门槛或严格的限制。
（夏丹为交通银行金融研究中心高级分析师，《中国房地产报》特约研究员）
(本文作者介绍：交通银行金融研究中心首席研究员、副总经理、高级经济师，CPA非执业会员。)
责任编辑：李艳霞
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