问题的关键是，限购令对杭城房地产究竟意味着什么？是面临十字路口的艰难抉择，还是持续攀升中的节奏调整、“中场休息”？限购令将如何影响人们的预期，包括杭州人，更包括异地投资客。
文/新浪财经金融e观察（微信公众号：sinaeguancha）专栏作家 李庚南
G20峰会的铅华尚未褪尽，杭城很快又为世人奉上了另一出震撼：在钱塘大潮日向几近疯狂的房地产祭出了限购令，明确自9月19日起实施住房限购，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。
一切来得似乎突然，却又尽在预期中。
其实，自今年5月以后，杭州新建商品房价格增速一改低迷之风，走出了持续上扬之势，沉寂多时的杭州楼市开始进入迅速升温模式：
58个楼盘集体调价，最高每平方米涨5000元。
多个楼盘封盘待涨
某开发商售楼人员因房子卖得太快 “被辞退”。
某大盘一日加价三次
部分楼盘异地投资客大量进场、占比超过7成。
... ...
一条条让人瞠目结舌的楼市“快报”演绎着爆棚的楼市行情！惊慌、茫然的情绪在朋友圈里持续渲染蔓延，一些多年对楼市无动于衷的朋友也终于开始“心思活络”。
毫无疑问，此次杭州限购令的出台恰逢其时。尽管限购令略显温和，被网戏称为“温柔的一刀”；但笔者以为，这恰恰体现了政府调控的针对性和适度性，既抓住了本轮房价由温和上扬到趋于疯狂的核心推手——异地投资客资金，又体现了适度审慎微调的导向。
那么，杭州楼市“温柔”的一刀之后，疯狂的脚步是否能停住？“哪里限购、哪里暴涨”的楼市怪像会否在杭城再现？
从限购令发出后的近几日交易情况看，尽管政策很温和，但“润物细无声”，杭州楼市反应比较明显。19-21日新房和二手房日均成交量均较9月前期及6、7、8月日均成交量有明显下降，其中主城区二手房交易量降幅近四成（见下表）
数据来源：据杭州透明售房网数据整理相对于购房者的反应，开发商高价拿地的热情却依旧。9月20日，余杭和萧山的5宗地块一同入市，虽然这5宗地块并非位于杭州主城区，但普遍高溢价成交，萧山区新街街道两宗地块溢价率更是突破了300%。显然，开发商对市场后续的发展预期比较乐观。
杭州限购令之后，购房者与开发商的不同反应，说明各方对楼市的预判存在一定分歧。楼市上涨的步伐会否戛然而止，或短期内惯性上扬？市场各方正拭目以待。
问题的关键是，限购令对杭城房地产究竟意味着什么？是面临十字路口的艰难抉择，还是持续攀升中的节奏调整、“中场休息”？限购令将如何影响人们的预期，包括杭州人，更包括异地投资客。
要分析杭州楼市增长的可持续性，就得仔细研判：是什么催化了此番杭州楼市的疯狂？回顾近几个月杭州楼市由淡定到疯狂的轨迹，不难发现，环境、土地、资金、预期、需求（包括刚需与投资）等，无疑都是杭州楼市上涨的推手。笔者梳理了一下，杭州楼市的疯狂或源自五大效应：
其一：G20峰会带来的“眼球”效应
显然，把杭州楼市的火爆归因于G20峰会的刺激或过牵强。但不可否认的是，G20峰会的广告效应大大焕发了杭城的魅力，因此也成就了楼市的向上突破。
G20峰会期间，一出美轮美奂的《最忆是杭州》，将风情万种的西湖展现于世人之前，温婉而开放，典雅而时尚，淡妆或浓抹，能不令人怦然心动、心向往之？
怦然心动的岂止是游客？更有正寻寻觅觅的投资客。素有“人间天堂”之誉的杭州自然成为了投资客寻觅之中的价值洼地。G20峰会期间，央视语出惊人：杭州将逐渐跃升中国一线城市。一语惊醒梦中人，“天下从此重杭州”。与“新一线城市”的殊荣比较，杭州的房价似乎确有些“德不匹位”了，纠结之下，焉能不狂？
更何况G20之后，杭州还将迎来多项国内外体育赛事，包括2017年全国大运会、2018年世界短池游泳锦标赛、2019年首届东亚青年运动会、2020年世界游泳锦标赛、2022年亚运会等。这些体育盛事无疑将为杭州楼市注入源源不断的动力，客观上提升了杭州的投资价值。
其二：楼市内生上涨动能的积聚效应
自2011年2月施行限购以来，杭州楼市陷入了长达5年的阴跌之中（见下图）。直到2016年5月，新建商品房价格环比增长3.21%，扭转了阴跌之势。
数据来源：根据房天下网数据整理从楼市运行轨迹看，杭州新建商品房价格增速长达5年的低位盘整恰是向上力量积聚的过程，房价支撑线逐渐明晰，市场信心逐步增强。2014年8月取消限购后，房地产开发投资、土地购置面积、新开工面积等相关指标逐渐改善向好，商品房明显销售面积和销售额不断提速。至8月末，杭州新建商品住宅价格同比增长22%，二手住宅价格同比增长16.2%。杭州商品住宅去化周期已由2014年8月的18.2个月降至仅5.3个月。同时，房地产投资增速也逐渐回升，8月末实现了由负转正。表明开发商的信心在增强。“横有多长，竖有多高”，股市的规则或为楼市平添了遐想的空间。
其三：周边地区房价快速上涨后形成的价值洼地效应
自去年末以来，一线城市中的深圳、上海、北京楼市火爆，房价快速上升，并带动苏州、南京、合肥等地楼市升温。而杭州楼市前期一直处于低迷状态，直到4月份后，新建商品房价格才出现明显回升。尽管纵向比较价格有所回升，但价格增速远落后与北京、上海、深圳，也落后于同属二类城市的南京、苏州、合肥等；8月末，杭州新建商品房价格同比增长14.29%，尽管已较大幅度上升，但仍远低于深圳（43%）、南京（32.67%）、合肥（31.56%）、苏州（25.65%）、上海（22.64%）和北京（15.22%），价值洼地效应开始显现。特别明显的是，杭州新建商品房均价被南京反超。2015年11月，杭州新建商品房均价16104元/平方米，高出南京1443元/平方米；到2016年4月，杭州被南京反超。8月末南京均价反过来高出杭州573元/平方米。
数据来源：根据房天下网数据整理其四：限购限贷政策的溢出效应
楼市里，有一种东西像顽强的野草，“野火烧不尽，春风吹又生”，那就是蠢蠢蠕动于人们内心的致富欲望，及因此形成的社会总需求中不可忽视、无法回避的投资需求。
回顾今年以来全国楼市运行的轨迹，城市轮动效应极为明显，而楼市轮动上涨的主要推手无疑是社会投资需求，即投资客资金。而引领投资客资金流向的则是核心城市楼市调控政策形成的溢出效应。
3月25日上海、深圳不约而同出台史上最严之楼市新政后，投资客的身影便盘桓在一线城市的边缘，攻城掠地。南京、苏州、合肥、厦门等地房价随之轮动疯涨，上海周边的昆山、芜湖、无锡，紧邻深圳的东莞、佛山，楼市应声而起。
前几个月，在周边二线城市楼市一遍暴涨声中，独独杭州表现“淡定”，彼时的杭州人心情自然复杂异常，或许既忿忿不平又暗自庆幸？
8月，合肥、南京、苏州等地先后对外发布了地方限购、限贷政策。周边热点城市楼市调控后形成的溢出效应，诱使资金特别是投机资金流向杭州楼市。击鼓传花似的楼市轮涨终于传到了杭州手上，并很快将杭州推向了限购。
其五：“资产荒”背景下的资金追捧效应
今年以来，在经济下行压力不减、外部市场需求持续疲软等多重压力叠加下，“资产荒”几乎充斥了实体经济各个角落。
企业，在生产经营成本持续上升、市场需求不振的情况下，找不到好的投资项目，生产经营微利甚至无利，有钱无处投或不敢投。
银行，在信贷风险高企、担保链困扰、企业逃废债蔓延的环境下，举步维艰、如履薄冰，信贷资金找不到安全的港湾。就“资产荒”的程度而言，浙江的程度显然尤甚。银行青睐的，除了“铁公基”类的政府项目，也就数个人贷款了，尤其是有房产做抵押的个人按揭贷款。
居民，在无风险利率持续下滑情况下，面临理财收益率的不断下行、P2P的凶险、股市的震荡，投资渠道狭窄，找不到实现“财产性增值保值”的渠道。
在去库存大背景下，房地产俨然成了时下资金的避风港。大量资金以不同的方式涌入房地产市场。据央行数据，8月新增社融1.47万亿，同比多增3600亿；其中，新增金融机构贷款9487亿，环比多增近5000亿，同比多增1391亿；M2由上月10.2%回升至11.4%。1-8月，房地产开发企业到位资金同比增长14.8%，其中定金及预收款增长29.7%，个人按揭贷款增长52.2%。
上述五种效应中即有积极的因素，又有消极的因素。积极的因素还会持续增强，比如未来几年杭州围绕一系列国内外体育赛事的城市基础建设、城西科创大走廊的打造及整体城市优化规划的推进，都将会更加增强靓丽杭州的“眼球”效应。消极的因素受制于大环境的改善，也将在一定时期内持续发生作用，比如房地产调控政策区域差异性所形成的溢出效应、“资产荒”下的资金追捧效应等。
个人认为，各种效应还将延续相当一段时期，并推动杭城的房地产持续发展。限购令不会将杭州房地产逼向不利的方向，不会重演5年前的一幕；而出现短暂的“中场休息”的几率较大。这种理性的节奏调整，无论对消费者还是整个市场的稳健发展都不无裨益。消费者、投资人可以藉此优化资产配置，决策部门也可以藉此评估政策效果并予完善。
其中，最大的变数或来自于行政化的调控。从近期周边城市看，前期实施限购限贷的城市，房价又似有重启上涨之势头，按照“因城实策”原则，不排除更严厉的调控政策出台，杭州仍将成为游资的优选项。尽管限购令把“非户籍人士”有条件地排除在外，但“限购”背后的“窍门”其实早已被窥破，甚至化解限购的招数在朋友圈里疯传。届时，杭州的限购令或将在周边楼市的夹缝中被动“打补丁”。
因此，杭州在房地产政策方面尚需做更充分的储备。如何未雨绸缪，进一步提高对房地产市场的调控水平？笔者以为，关键是要增强对房地产市场的理性认识，改进市场调控的方式和手段。
在认识上，既要肯定房地产在经济体系中的举足轻重的地位，充分评估房地产政策所产生的行业溢出效应；更要尽快走出对房地产行业的过度依赖，特别是尽快改变“资产荒”现状，增强企业做实业的信心。既要密切关注房价的走势，推动房价的相对稳定，又要克服房价“过敏症”。必须清醒的时，房价的稳定是动态的而非静止，建立在市场稳健发展上的房价适度上涨是经济应该包容的。可以肯定的是，决策层对房地产从未有刻意打压之意；促进和维护房地产市场稳健发展，保持房价的稳定一直是政策的基调，即使在房地产调控最严厉的时期也是如此。
在市场调控方式和手段上，要逐步走出行政化调控的藩篱，走出“越调越涨”的怪圈。关键是要把市场的问题交给市场解决，做好政府的本位，防止由于行政化调控加剧市场预期的错误与紊乱。
宁静方能致远。一个健康、稳健的市场需要各方的冷静思考与呵护。需要及时挤出市场内生的或外部感染的“病毒”。从当前杭州市场的情况看，亟需研究和解决的是三个方面问题：
一是土地问题。要通过改进现行的土地市场“招、拍、挂”机制，有效遏制“地王”的滋生。这是促进房地产市场稳健发展的第一要务。郑州“限地价、竞房价”的调控方式值得借鉴，但如何在平衡政府土地收益、确定合理的土地溢价率，如何实现限地价与竞房价的耦合方面尚需进一步探究。
二是楼市的杠杆问题。首先是如何通过财政税收、金融方面的政策增强企业做实业的信心，引导资金向实体回流。其次，要降低居民的购房杠杆。除了把好金融监管关外，还需努力拓展投资渠道，纾解居民的投资需求。
三是如何平衡“一线城市”愿景与城市自身发展定位问题。或许此次的限购令正如网友所解读的，“是杭州挺进一线城市的妙招”，杭州楼市的限外政策或能达到吸引更多人来杭州落户。但必须清楚，投资客永远不是你的客人。
必须清醒的是，杭州不仅是要打造宜居之城，还有一个更高的目标，就是品质之城。奔着这一目标，在楼市上岂可任性？杭州还有一个梦想——打造“中国硅谷”，这就要求为杭州的未来特别是未来科技城预留发展的空间，奠定筑巢引凤的基础，吸引更多的高素质、高科技人才来杭州“栖息”。而这些，恰是政府的本位所在。
(本文作者介绍：先后供职于工商银行、人民银行，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
责任编辑：邹枫 SF168
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