文/新浪财经专栏作家 徐彪
三中全会召开前，一篇名为“383”的改革方案出现在中国新闻网，迅速引发各方关注。其中土改部分尤其引人瞩目，因为它明确提到一个词“集体建设用地直接入市”。如果说，承包经营权流转早已属于共识的话，集体建设用地直接入市则依然处于内部争议较大的状态。用现在最流行的一句话说：超预期啊！既然出乎市场预料，就意味着投资机会，我们自然需要跟进。
如何同时做到这三点呢？这并不是一件容易完成的任务。没有足够的基层经验。凭空去想，一时半刻也想不出。与其闭门造车，不如吸收借鉴。从哪儿入手呢。就从已经存在的各种试点模式入手：
第一种，重庆模式。
重庆模式有一个代名词，叫“地票”。这东西有啥用呢？大家应该还记得前面提到的“建设用地总量不能超过上级土地总体利用规划”。国土局关于建设用地是有范围控制的，建设用地的范围简称图斑，只有图斑范围内的土地才可以当做建设用地开发；图斑外的土地是耕地、林地之类，不可用于开发，而在耕地范围满足要求，城区和乡镇需要发展所新增加的建设用地范围，就是新增建设用地指标。每个城市在制定建设用地总量规划的时候，通常都是根据当地户籍人口而非常驻人口来制定。于是，麻烦诞生了。
对于人口聚集的城市而言，建设用地指标几乎永远都处于缺口状态。2010年，广州半年时间就用去了全年新增用地指标，对于一二线城市而言，缺指标简直和80年代停电一样，成了家常便饭。建设用地指标不够的时候，有没有办法突破呢？有的！追本溯源，之所以要搞建设用地指标控制，根源在于18亿亩红线嘛，我只要有本事复垦出农田，甭管是拆农村房子搞来的，还是绿化戈壁滩搞来的，你就应该给我增加城市建设用地指标。所谓“增减平衡”是也！
地方政府出面，搞一个“地票”交易所，辖区范围内，只要有农民有本事复垦出农田，经地方政府相关部门验收后，就能拿到“地票”凭证。然后农民拿着地票跑到交易所去挂牌，一手交票一手拿钱，走人。
前面也说过，地方政府不缺地，缺指标。开发商不缺钱，缺地。有了地票，开放商和地方政府终于可以相视一笑，手牵手“有情人终成眷属”。
所以呢，地票那是相当抢手的好东西，重庆那边的经验是，这么多年平均下来，一亩地的地票大概能卖出10万块出头，而且价格呈持续上涨态势。[3]这些钱，都实实在在进了农民口袋。
我们可以掰手指头算算，地票模式是否符合前面说的三个条件。首先，农民肯定是得益者，他把老家房子扒掉，改成农田，一亩地就能拿到十万块甚至十几万，这比卖房子容易(宅基地交易只能在本集体成员内部进行，流动性巨差。一个村的，谁有兴趣来买你家房子啊。)，价格看上去也不错。其次，地方政府乐呵呵。有了指标，就可以出让更多土地，数钱数到手抽筋的好事。唯一的压力承受者，是18亿亩红线。种过田的都知道，地分两种：“生地”和“熟地”。良田都是熟地，城市扩张过程中征地征走的，基本都是熟地。而复垦出来的田，基本都是“生地”。你用一亩还一亩，数量不变，总产量却在下降。而且，大规模复垦会带来建设用地指标快速上升，地方政府卖的地多了，自然需要征更多地。在农村集体建设用地无法市场化定价的条件下，冲突和矛盾难免。
产量的问题有办法解决么？有的，很简单，用历史“地票”新增农地平均亩产来转换，来搞个折算系数。系数可以调整，比如最近三年平均。
总结一下，地票制度既实现了农村宅基地入市，让老百姓口袋里多了一块财产性收入，同时没有触及地方政府的钱袋子(地票转农地的标的是偏远地区宅基地，地方政府征地是为了城市化建设，主要对象为城市周边农村的宅基地和其他用地。两者不冲突，地票模式相当于挤压未来征地空间，增加当期土地供给。这有利于地方政府逐渐减轻对土地财政的依赖度，也和增加供给的商品房政策导向相一致)。只要粮食产出有保障，这是一个中央政府(推进城镇化，卖掉宅基地的农民，拿着钱正好可以进城定居。)、地方政府(不用再天天嗷嗷叫建设用地不够)和农民都得利(宅基地换地票，相当于每家每户多出一块流动性巨好而且会随城市房价一起上涨的财产)的事情。
经常听到有人说，你搞土改，最难跨越的一关就是平衡农民收益和地方政府收益。反正只要集体建设用地直接入市，就相当于釜底抽了地方政府的薪，断人财路，人家一定会跳脚起来反对。都说世界上最怕认真二字，黄奇帆无愧于“懂经济”三字评语，他领着一群人琢磨出地票模式，居然完美解决了看似死结的问题。
评级：☆☆☆☆☆
第二种：南海模式
南海是一个地方，估计广东以外的外省人知道的估计也不多。但广东人都知道，广东有四座经济发展堪称迅猛的中小城市，合称广东四小虎：东莞、中山、顺德和南海(现在成了顺德的一个区)。
四小虎崛起于上世纪80年代，他们是除珠海和深圳特区外，珠三角承接香港产业转移的最大受益者，几乎是改革开放以来，珠三角最早一批从农业经济转向工业经济的非特区行政区划。说到这里，记性好的读者自然而然会想起前面提到广州半年用光全年建设用地指标的例子。连广州的吃不饱，他们这些人口大量涌入的地方，就更别指望能抢到足够的建设用地指标。一边是工业化需要建厂房，另一边是正儿八经的工业用地必须从国家手里买，地方政府自己又说了不算，上面还有个婆婆管着(国土部门)。怎么办呢？
很简单，绕开城市建设用地指标控制，由乡村集体出面，直接在集体建设用地上盖厂房，然后把厂房租出去。广东是个很神奇的地方，当我们还在冥思苦想如何在避免损伤地方政府积极性和集体建设用地直接入市之间走钢丝的时候，人家不声不响把问题解决了，妥妥地和地方政府来了个划江而治。大企业们，需要自己买地的，你就走体制内。该买地买地，地方政府该征地征地。小企业们，喜欢租厂房的，你就走体制外。绕开地方政府，直接去找村股份公司租厂房。
这种办法呢，比较适合那些对自下而上生长的经济模式。简言之，就是地方政府高度依赖民营经济，没有把啥权力都抓在手中的欲望，崇尚无为而治。因为往好里说，叫因地制宜创造条件破除经济发展的桎梏。往坏里说，容易被盖帽子叫放任自流。
还是回到三个部门的分析上：
农民：还是比较开心的，虽然不如一次性拿钱那么爽，但用宅基地入股胜在细水长流啊。只要工业企业不倒闭，厂房就能租出去，村股份公司就能源源不断地获取租金回报，农民们种不种地都无所谓，反正村股份公司有分红。
地方政府：少了一块收入，好比你做一个独门生意，忽然有天供货商跳出来说，他要自己做渠道，铺货至终端。大概率来说，你是会心里不爽的吧？除此之外，还有第二个麻烦，地方政府在做建设规划的时候，不得不痛苦地面对那些抱成团长成片的农村集体建设用地，大规模征收这种地还是别做梦了。两边妥协的结果，深圳经验就是让城市自然扩张，把农村变成城中村。至于城中村的改造那种愁白少年头的事情，还是丢给子孙后代吧。
中央政府：心里很满意，但是呢，也会犯嘀咕：如果乡一级都成立了股份公司，每年有稳定的分红，谁还有兴趣搬到城里住啊，农村常住人口大规模进城就成了泡影。
总结一下，这种模式，中央和地方政府都有顾虑，恐怕难以在全国推广。
评级：☆☆☆
第三种：天津模式
城镇化这事儿吧，在中央看来，最核心的东西就一个：让农民进城。如果按照国外的经验，人口集聚是个自然而然的事情。哪里有企业，哪里的农民就会转变为产业工人，产业工人需要消费啊，服务业就跟着起来了。但是中国不同，我们的政府相对强大，所以呢，城镇化不是结果，而成了工具。为了实现既定的增长任务，城镇化被定义为“最大的内需”。一个大的宏观变量，当它从结果变成原因的时候，就必然会从“散养”状态转变为“家养”状态。
问题是，如何能让农民加速进城呢？
天津市想出了一个政府主导的办法，简称天津模式。
天津模式的核心可以用一句话来概括：宅基地换住宅。政府出面，在城市周边地区盖一大片住宅，同时呢，开发商也跟进建设商品房。然后打出旗号来，只要你农民愿意把宅基地交给政府，政府就给你一套城市周边的房子。
这种办法好不好呢，咱们算笔账：
对农民而言，这是不错的选择。谁都知道，城里商品房贵，农村宅基地不值钱。分到的房子别看在郊区，过几年一看，嘿。指不定就成了市区的房子，那套房的价值至少涨几倍。所以呢，对农民而言，这是一种可以充分享受城市化进程红利的机会。只是离自己的田越来越远，必须骑摩托车去种地。
对地方政府而言，一方面加快了城市化进程，城镇化是政绩工程啊，硬通货来的。一方面充分享受到城市扩张带来的土地级差收益，钱包鼓起来。另一方面，自主空间大幅增加。手里的土地总规模非但没有减少，反而在增加(农村宅基地上的房子容积率和住宅小区的容积率可没法比)。可以腾挪的空间顿时变大，那些收上来的宅基地，我愿意卖就拿来卖，愿意种就拿来种，反正爷手里有本钱啦。这种好事，地方政府简直要举双手欢迎啊。
对中央政府而言，城镇化的核心是“人的城镇化”。你让这些人自己慢慢进城，还不如用土地换住宅的方式人为推动加速进城，只要农业产出不受影响，他们也是欢迎的。
总结一下，又一种全盘皆活的政策出炉。再次感慨：能混进公务员队伍里并出人头地的，都是牛人。在整理资料前，我以为能找到一个三方得益的法子就谢天谢地，不成想，居然重庆和天津各辟蹊径，条条大路通到了罗马。忆苦思甜：中国的事情，千头万绪。改革之事，触碰到各方利益后，更是举步维艰。如果没有那批在一线工作妥协中成长起来的人，是很难做到改革和稳定兼顾的。只是看起来，妥协的空间似乎越来越小，所以才有习总改革深水区的说法。
评级：☆☆☆☆☆
洋洋洒洒数万字，从土改开始聊起，到集体建设用地入市方式的探讨。最后，照例是要寻找投资机会。
承包权流转：随着农地流转的规模扩大，农业规模化和专业化程度有望提高，这将为农机、农田水利、农业服务流通及种子、化肥企业带来投资机会。
建设用地入市：拥有土地资源的企业将迎来新一轮资产重估，这是最直接受益的标的，主要有两类公司，一是受益集体用地入市流转的放开，拥有农地、林地等土地储备的企业有望受益；二是受益存量城市建设用地优化，自有工业用地转为商业用地的工业企业。
(本文作者介绍：华泰证券首席策略分析师，欢迎关注微信公众号：fenxishixubiao)
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