文/新浪专家作家 徐彪
三中全会召开在即，一篇名为“383”的改革方案迅速引发各方关注。其中土改部分尤其引人瞩目，因为它明确提到一个词“集体建设用地直接入市”。用现在最流行的一句话说：超预期啊！既然出乎市场预料，就意味着投资机会。
农田承包权流转这一块，党内外基本上已经统一认识，就是鼓励为主。土改这个词儿，在中国，颇有点意思。掐指算算，过去一百年里，已经经历过至少两次真正意义上的土地改革。
第一次改革以“均田”为主，体现在“分”的环节。
对上一辈和上上辈人而言，1947年土改是分田地的代名词。上下几千年以来，只要你敢于提出并最终实现均田地，农民作为一个群体都会迸发出难以想象的战斗力。
短短两年时间里，在朴素的农民们支持下，中国共产党领导的军队摧枯拉朽般战胜了军力占优的国民党。有趣的是，蒋介石迁赴台湾一隅后，痛定思痛，也为了恢复农业产量(1949年台湾农业产量不足战前最高产量的一半)，开始搞土改。
相比中共“重做系统”式的处理，台湾做法相对温和，用钱赎买地主土地，然后贷款给农民支持其买地(很多人吐槽中国大陆土改简单粗暴，但设身处地想想呢？俗话说，有多少本钱做多大买卖，一穷二白的新中国想在全国范围采用财大气粗的台湾赎买贷土改模式，几乎是不可能完成的任务)。
无论大陆还是台湾，都通过土改实现了耕者有其田，在此基础上，实现了社会的稳定，也实现了粮食产量的企稳回升。
马克思说，历史发展总是遵循螺旋式上升的路径，土地问题，完美诠释了这一观点。如果你从一个纵面向下看，几千年来，土地上发生的所有一切，可以总结为“集中—分散”的螺旋。
上世纪40年代，由于土地这种生产资料已经高度集中，所有的分散和土地均等化改革，都是一种进步，因为它有利于农业生产效率和总体产出提高。但是当耕者有其田已经实现后，适度的兼并又会是一种进步，它将通过集约化经营来实现生产效率的继续提高。
既然已经实现了分田地，1979年开始的联产承包责任制是怎么回事呢？
本质上，我们可以将其视为拨乱反正的一部分。因为上世纪70年代，中国大陆发生了一场“文化大革命”。这场革命打着“割资本主义尾巴”的旗号，土地产出收归人民公社所有，然后用工分的方式再分配，将农民的种粮积极性降至冰点。而联产承包责任制，从本质上讲，只不过是将农民个人收入与个人劳动产出挂钩，用这种方式恢复农民的生产积极性罢了。
所以，我们的划分方式独特而且有趣：从1947年到1995年，统称为“均田”期。既然有“均田”，自然对应着应该有“集田”。1995年至今，统称为“集田”期。
事实上，从1995年国务院批转的《农业部关于稳定和完善土地承包关系意见的通知》一文明确提出“建立土地承包经营权流转机制”开始，我们便昂首阔步跨入了“集田”时代。
1998年十五届三中全会通过的《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》中，有这么一段话：土地使用权的合理流转，要坚持自愿、有偿的原则依法进行，不得以任何理由强制农户转让。少数确实具备条件的地方，可以在提高农业集约化程度和群众自愿的基础上，发展多种形式的土地适度规模经营。潜台词：可以搞，需谨慎。
2003年十六届三中全会公告中，有这么一段话：土地家庭承包经营是农村基本经营制度的核心，要长期稳定并不断完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，依法保障农民对土地承包经营的各项权利。农户在承包期内可依法、自愿、有偿流转土地承包经营权，完善流转办法，逐步发展适度规模经营。潜台词：顺其自然，我都没意见。
2008年十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题决定》中，有这么两段话：以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，是适应社会主义市场经济体制、符合农业生产特点的农村基本经营制度，是党的农村政策的基石，必须毫不动摇地坚持。赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系要保持稳定并长久不变。加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法、自愿、有偿的原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。潜台词：坚决搞，我支持。
八股文这东西呢，读起来枯燥。但真读进去了，受虐之余甚至会产生一种名为叹服的快感。比如说承包权转让这档子事儿，从折射防范心理的强调“自愿”原则和“少数符合条件”原则，到不痛不痒偏好中性的“可以”适度规模经营原则，再到“加强”原则。我们可以清晰地看到管理层对待土地流转的态度在一点点发生变化。
所以基本上农田承包权流转这一块，党内外基本上已经统一认识，就是鼓励为主。2013年的一号文件开始提创新农业生产经营体制，并明确“鼓励和支持承包土地向专业大户、家庭农场、农民合作社流转，发展多种形式的适度规模经营。”甚至提出“探索建立严格的工商企业租赁农户承包耕地(林地、草原)准入和监管制度。”
承包权流转领域的改革，既然进入“鼓励”时代，自然会有加速发展。更重要的是，一旦工商企业介入，流转市场发展将进一步提速。伴随这一进程，农业机械、育种以及粮食生产型上市公司有望受益。
相比而言，集体土地入市这块的改革，不确定性会大很多。而大家都在说的“新土改”，很大一块是指集体土地。在讲清楚这个问题之前，咱们有必要澄清几个基本概念。让大家搞搞清楚，农村土地的构成与现状。
说起农村，大家首先会想起一望无际的高粱地或者水稻田，或者葱葱郁郁的山林。的确，这些都是农村的标签。
但从土地构成的角度看，农村所有的土地可以分成两类，第一类叫农地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等以及国有农场、国有林场等。反正只要拿来生产动植物赚钱的，都算农地。第二类叫集体建设用地，包括农民自己家盖房子的地叫宅基地，包括集体企业盖房子的地，也包括乡镇一级政府盖房子和公共设施占用的土地。跟农地相关的土改叫承包权流转，跟集体建设用地相关的改革则是新土改中更为重要的组成部分。
为啥这么说呢？
咱们得从过去三十年的现状开始谈起。
中国是一个大国，用习总的话说，粮食安全这个饭碗必须端在自己手中。如果你有兴趣的话，可以去把历次中国共产党代表大会资料库打开，仔细看看关于粮食和农业的部分，几乎无一例外都会强调要在保证粮食安全的基础上图发展。
但中国虽然是个国土面积很大的国家，却不是一个耕地面积的大国。据2008年国土资源部的统计，耕地占全国土地总面积的比例大概只有13%还不到。如果光耕地占比低还没问题，偏偏适合搞建设的土地占比也很低(林地和山地占去1/4，草地占去1/4，剩下的一半中还得刨去坡地和高海拔地区，这么左扣右扣下来，还剩下不到20%)，更麻烦的是，耕地和适合建设用地的重合度极高。
所以只要你发展经济搞建设，就很容易发生侵占良田的事情。上世纪80年代和90年代，各地一窝蜂上项目搞经济，占地事件频发。中央一看，这可不行，于是开始踩刹车，1998年修订后的《土地管理法》出炉。(旁白：有意思的是，同一年，朱镕基总理签署《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。)
这一套政策体系，缔造出史无前例的地产牛市，也让中国昂首阔步迈入地产大国的行列。回到土地的问题上，1998年《土地管理法》规定，严格控制耕地转建设用地，想用耕地搞建设的时候怎么办呢？很简单，必须经上级政府乃至国务院的审批。这一下，就卡住了建设用地的脖子。我们可以算一笔账，中国适宜搞建设的土地占比只有20%，由于18亿亩红线的缘故，这百分之20%中的80%彻底不见了，换句话说，全国能拿来搞建设的土地，只剩下4%。
这4%是不是都可以盖房子建工厂呢？
答曰否！因为这4%里面，有90%都是非城市建设用地。也就是说，城市建设用地占国土总面积的比例仅为0.4%，也就是400万公顷左右。
我想，聪明人一定已经开始嘀咕：没有新增城市建设地，怎么盖房子，没有房子，怎么搞城镇化？别着急，还有这样一条规定：农村集体建设用地可以转换为国有土地，然后政府把国有土地通过招拍挂的形式卖给企业和个人。
说的再直白一点：就是有这么一个人，名叫地方政府。这哥们垄断了一门生意，叫土地供应。城镇化需要土地，对吧？没问题，来找地方政府买吧。不满意？对不起，那也没办法，这是独门生意。那地方政府手中的土地从哪里来呢？增量部分靠征地，确切的说是到农村征地征来的。存量盘活靠拆迁，确切的说是拆旧房盖新房。
传说中所有商人的终极目标是两个字：垄断。
比尔-盖茨同志奋斗一生才追求到的目标，被政府这哥们轻轻松松地实现了。独家生意，而且可以低买高卖。还有比这更令人羡慕的么？
低买是怎么回事呢？很简单，在2012年12月之前，也就是《土地管理法》被审议之前，地方政府从农村征地的时候，是根据“原用途补偿”原则来定价的。相关法规规定：征收土地的原用途给予补偿，以及土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍的内容。
我们可以大致算一笔账：一亩田，我们拿来种水稻的话，全国年平均产出为440公斤，按照今年黑龙江收购价计算，平均每公斤1.55元，这样算下来是多少钱呢？680块人民币，考虑到计算的时候才用前三年平均，而这几年每年水稻收购价都在上调，所以正常来说，基准价是应该低于680这个数的。
好吧，我们假设就用全国最好的东北大米计价，同时才用2013年的收购价。如果不超过30倍，是多少钱呢？20000块左右，这就是一亩田在征收的时候，如果按照种水稻的产值来补偿，农民能拿到的最高金额。
必须承认的是，这种算法，肯定有问题。人家不用水稻来计算咋办？能不能找出一种收益更高的植物来呢？应该可找到，但是恐怕难以太显著的高于这个数。因为你想啊，如果真的有一种作物，种植后年产出大幅显著可持续高于种水稻的话，老百姓干嘛还种粮食呢？无论如何，这种算法是让大家感受到成本价有多低，仅此而已。
感受完低买后，我们再感受一把高卖。
以2012年为例，土地出让金总收入为2.88万亿左右，当年土地出让总面积为32.28万公顷，拿算盘一顿敲，每亩地价为50万。
当然，如果我们直接将2万除以50万，然后得出结论地方政府在土地专卖这门生意中的毛利率高达96%，是不客观的。因为土地来源除了征地还有拆迁，征地属于低买，但拆迁无论从哪个角度看都属于高买。而且从规模上看，征地支出是小头，拆迁补偿才是大头。两者加起来，2011年占到土地出让金总收入的大约一半。难怪会有那么多强拆，如果在你辖区内，有这么一帮钉子户，硬生生把独家垄断生意的毛利率从96%下拉40个百分点，你也会恶向胆边生的。
这么好的一门生意，如果放任地方政府去搞，会发生什么呢？
我们知道，中国各地官员的考核是全方位的，但其中最核心的一条始终是经济发展。经济发展就意味着花钱，各种花钱。
地方政府对资金的渴求几乎是无限的，经济学上投资饥渴症属于最好的白描。所以几乎在任何条件下，地方政府都有拼命卖地赚小钱钱的冲动。储备土地越卖越少，他们自然会想尽办法去农村征地，一个不留神，基层社会矛盾很容易急速恶化，粮食安全也会受威胁。
为了防止出现这一幕，中央政府搞出一套指标控制体系名曰“土地利用总体规划和建设用地指标”。希望用一整套指标和上限体系来控制城市建设用地扩张，其中最核心的措施包括两个：耕地保有量不能低于上级土地总体利用规划+建设用地总量不能超过上级土地总体利用规划。
所谓上有政策，下有对策。上下几千年，几乎就是一个政策与对策的博弈史。土地指标控制体系，也不例外。
耕地面积总量不能低于红线，“占补平衡”和“增减挂钩”应运而生。
建设用地总量不能高于红线，“城中村”和“小产权房”现象屡禁不止。
攻击政策漏洞总归是很容易的，你们家那口子有臭毛病么？是人都有缺点，所以对方有缺点从来都不构成你要离婚的充要条件。同样的，现行土地政策有一堆毛病，“新土改”的口号也响亮之极。但是落到具体政策选择上，则是一件颇费踌躇的事情。新体系至少需要解决以下几个问题：
1.确保老百姓能得到好处，以往土地级差这块落入地方政府的口袋，新方案需要确保农民权益。
2.18亿亩红线不能动，没经历过饥荒的人们，很难理解粮食安全为何物。老祖宗说的那句话“民以食为天”堪称经典，没饭吃的时候，天都要塌下来的。
3.确保地方政府阻力不会太大，现在每年土地出让金收入大约3-4万亿。其中大约1/3会被用来城市化建设，也就是每年近万亿左右。除直接收入外，地方政府搞建设需要融资，土地通常是最重要的抵押物。换句话说，新方案如果不能兼顾地方政府需求的话，会很难搞。即便中央政府有本事抚平各种反对声音，地方政府投资靠什么维持高位？少了地方政府，保7任务如何完成？
未完待续。
(本文作者介绍：华泰证券首席策略分析师，欢迎关注微信公众号：fenxishixubiao)
本文为作者独家授权新浪财经使用，请勿转载。所发表言论不代表本站观点。
